中金：下半年会有地王一线城市房价仍有上涨空间

2009-07-03 15:04:05 来源：东方早报

　　6月30日,广渠门15号地块以40.6亿元高价拍出,验证了我们《房价将呈结构性上涨》报告中关于一线城市土地价格上涨推动房价结构性上扬的判断。我们认为,下半年将有更多“地王”出现,总价和单价将超过2007年,而隐含的价格涨幅也将超过预期,因而拥有较多存量土地的地产公司净资产值(NAV)的提升,以及毛利率的改善也将超过我们预期。

　　我们在整理了地产公司在一线城市土地储备情况后,建议投资者关注一线城市的地产公司以及在这些区域占比较多的全国性地产公司。

　　与2007年不同,今年的“地王”集中在一线市场,单价已接近2007年,总价尚未达到,这预示着市场仍未进入过热阶段,高总价、高单价的“地王”纪录将被不断刷新。

　　尽管积极参与,但拥有较多资金的SOHO中国、远洋地产、万科、保利等主流地产公司并没有顺利拍得上述地块,这与2007年的情况明显不同。这一不同意味着:行业竞争较为激烈;主流地产公司仍偏谨慎;未来将产生新的“地王”。

　　我们预计,未来拥有信贷和融资优势的国有企业将逐步提升在地产行业的市场份额,具有国企背景的地产公司增长潜力较大,长期投资价值看好。

　　行业方面,一线城市房价将呈明显上涨:在库存去化较快的一线城市核心地段,高地价意味着高房价,涨价和捂盘现象将伴随而来;此外,地价接近房价,预示房价涨幅将可能超过我们原预计的两年内上涨20%的假设,一线城市房价仍有上调空间。

　　为了抑制高地价和增加收入,各地方政府将加大土地的推出力度,这有利于房地产投资的回升,有利于未来供给的释放,进而改善供求关系平抑房价。

　　目前的“地王”只是前奏,宽松的信贷和融资环境将催生更多“地王”面世,且向二、三线城市蔓延。

　　投资策略

　　存量土地较多的公司将受益,NAV和利润率仍有上调空间:不论是2007年之前还是2007年拿地较多的公司,都会在“地王”现象中获益,隐含的土地价格上升带来企业更高的利润率和增长潜力,企业净资产值和利润率将有上调的空间。

　　关注龙头地产公司+一线城市地产股:除龙头地产股之外,可以关注首开股份（600376）、冠城大通（600067）、万通地产（600246）、中华企业（600675）、深振业A(000006)等。

　　风险提示

　　新“地王”将催生高房价导致需求下降,行业利润率下降以及将引致政策调控;市场已经部分反映了土地重估及房价上涨的预期,投资者也面临着高估值风险。