张江高科紧跟上海建工 "将注入160万平方米土地资源"

2009-07-04 14:23:50 来源：东方早报作者：林奇

导语： 6月27日，理财一周报《三大路径注资1800亿上海国资整合大戏高潮到来》的文章中独家报道了上海建工可能整体上市的消息。张江高科同时宣布收购上实医药健康产品有限公司100%的股份，其全资子公司上海张江集成电路产业区开发有限公司拟出资4837.5万元，参与组建上海展讯房地产开发有限公司（暂定名）。

　　编者按

　　6月27日，理财一周报《三大路径注资1800亿上海国资整合大戏高潮到来》的文章中独家报道了上海建工（600170）可能整体上市的消息。上海建工7月1日起停牌，将注入集团大部分资产。上海一位私募人士对理财一周报表示，张江高科（600895）也有可能会整体上市。据上海市国资委透露，已有超过30家企业集团上报了企业改革发展三年行动规划，占市国资委出资监管46家企业集团的近七成，据透露，这些方案已获得上海市委、市政府原则同意，即将进入实施阶段。上海国资整合进展情况，理财一周报将继续关注。

　　理财一周报记者/林奇

　　上海建工停牌后，上海一位私募人士对理财一周报表示，张江高科也有可能会整体上市。另一位上海私募界的大鳄表示，张江高科最终肯定要整体上市，但具体什么时间他还不清楚。

　　拥有大量潜在土地资源

　　据上海私募界人士介绍，大股东张江(集团) 有限公司（以下简称张江集团）现在有大量的优质土地可以注入张江高科。

　　记者了解到，张江高科现有土地储备中，2009年开发重点将集中于150万平方米的集电港B区，将其建设成为创新客户集群、生产性服务集聚区域。另外，张江技术创新区首个改造项目已开工，建筑面积约7.16万平方米，规划为高端精品大厦。仅集电港B区即为公司2008年末持有物业的1.5倍。

　　自从2006年以来，张江高科就不断从集团获得物业及土地资产。

　　根据统计，2006-2008年，张江集团共注入张江高科170万平方米权益建筑面积的优质出租类房地产项目，平均每平方米作价1833元。近两年张江高科出租物业建筑面积增长7倍，达到230万平方米；销售项目建筑增长了5倍多，达到166万平方米。

　　渤海证券分析师周户表示，张江高科获取土地资源的渠道主要为公开购买以及收购大股东优质资产。公开购买方面，公司不仅购置园区内部资源，也在区外拓展优质资源，2月19日购置川沙工业区11.91万平方米土地。此外，上海“两个中心”获批后，南汇区整体划给浦东新区，而南汇区离张江高科技园区较近，将拓展张江高科获取新资源的范围。

　　东兴证券（601198）郑闵钢认为，公司走出张江园区，面对整个市场来扩张具有积极的意义。这使得公司在享受张江园区高新技术产业所创造经济收益的同时，进一步享受来自张江以外浦东新区经济发展的成长。

　　据周户透露，大股东张江集团有可能继续注入中区160万平方米优质土地资源。

　　记者了解到，张江中区规划用地面积约466.77公顷，被分为智慧岛、研发区、创业服务区和教育区等“一岛三区”。规划范围内建设用地面积约201 公顷，总建筑面积约327.7万平方米，其中科教研发建筑面积298.2万平方米，商业商务约11.4万平方米，商业文化娱乐体育约18.1万平方米。

　　“张江中区的建设将弥补张江高科技园区商业配套的缺乏，整合北区现有资源，具有较大的商业配套价值。”周户表示。

　　而张江高科将参与的160万平方米的项目则处在中区的核心区。目前，公司已于2008年1月24日竞得2.85万平方米中区核心商业中心的商业、办公、酒店和金融综合用地。

　　即使不考虑张江高科公开新增的土地资源，按照2009年新开工面积60万平方米计算，仅集电港B区就可持续开发至2011年。另外，大股东有可能注入中区160万平方米的土地。仅这两项土地储备，如果不出售，可以使公司持有物业规模增至400万平方米，较2008年提高3倍。

　　此外，张江高科技园区东区和南区也处于初步开发阶段。因此，集团公司资源储备丰富，而上市公司作为集团公司资本运作平台以及二者关系的战略演进，奠定了张江高科持续获取土地资源的竞争优势。

　　集团资源向上市公司集中

　　张江高科的大股东称张江集团前身是上海市张江高科技园区开发公司，是上海市浦东新区人民政府投资组建的国有企业，主要从事张江高科技园区的开发建设和招商引资。

　　从最近张江集团的种种动作来看，张江高科整体上市的步伐显然在加快。

　　6月27日，张江高科公告称，公司控股子公司上海张江创业源科技发展有限公司拟将其持有的位于张江高科技园区华佗路168号创业源工程项目及配套设施在建工程，以25693.91万元的价格转让给上海张江(集团) 有限公司。

　　张江高科同时宣布收购上实医药健康产品有限公司100%的股份，其全资子公司上海张江集成电路产业区开发有限公司拟出资4837.5万元，参与组建上海展讯房地产开发有限公司（暂定名）。

　　成立展讯房地产公司，被市场人士理解成张江集团在为注入房地产资源铺路。

　　国泰君安分析师孙建平表示，未来大股东有望继续注入优质房地产资源，扶持上市公司做大做强，增强特色房产龙头地位。

　　这一系列资本运作涉及上实医药健康产品等集团外的公司，显然是按照国资主管部门的意图在运作。而这些资本运作，则可能是为了整体上市铺路。

　　渤海证券分析师周户介绍，从经营战略角度分析，上市公司与控股股东之间的关系，由扁平化结构逐渐向金字塔结构转型。金字塔结构是指，张江集团为整个架构的底层，各基地及子公司居于中间层面，上市公司位居最上端，然后由上市公司和资本市场对接，集团公司逐渐将优质资源向上市公司集中。

　　通过这样的转型，张江高科成为开发运营商，为高科技企业提供发展空间，又是服务集成商，把所有有利于高科技企业发展的服务元素集成起来为企业提供支持，同时还成为一个科技投资商，它对一些项目进行战略性投资。

　　公开资料显示，张江高科技园区核心区规划面积25平方公里。目前，北区已基本开发完毕，只剩下集电港B区未开发；中区，约4.67平方公里，功能定位为区域性商业中心、办公、科研等；东区、南区和金融信息园，合计约15平方公里，其中金融信息园区已较为成熟，成为园区的支柱产业，其他两区处于初步开发阶段。

　　依托国家“科教兴国”、上海市“聚焦张江”战略以及相应的政策优势，张江高科技园区自1999年以来发展迅速，目前已构筑起国家生物医药科技产业基地、国家信息技术产业基地和国家科技创业基地三大基地的框架。截至2008年末，张江园区进驻企业达1540家。2008年，园区工业总产值421.4亿元，经营总收入839.7亿元，固定资产投资98.3亿元，吸引投资总额13.25亿美元，合同外资金额11.52亿美元。

　　张江高科主营业务包括房地产开发与销售、服务业、工业和商业。2005年以来，张江高科主营业务收入，主要来自于房地产业务，其次来自于商业。

　　从贡献率来看，房地产业务对主营业务收入的贡献波动较大，主要是由于房地产销售业绩变动较大。

　　房地产业务包括房地产销售和房地产租赁。房地产销售与房地产租赁收入比约为2。房地产租赁业务，2006年以来，毛利率在50%以上。房地产销售业务，收入波动较大，但毛利率在40%以上，2008年则达到70.86%。因此，房地产租赁业务，不仅盈利能力较高，而且增速较快，而房地产销售业务，高毛利，但存在较大波动。

　　上海国资整合提速

　　6月8日东航、上航宣布因重组停牌。

　　6月18日上海医药（601607）、上实医药、中西药业因重组而停牌。

　　6月22日广电电子、广电信息通过了重组方案。

　　7月1日上海建工因资产重组停牌。

　　上海国资整合潜在受益股

　　中华企业（600675）（600675）

　　金丰投资（600606）（600606）

　　上海机场（600009）（600009）

　　城投控股（600649）（600649）

　　上海建工（600170）

　　隧道股份（600820）（600820）