上海房价连续两周回落

2009-09-01 08:24:00 来源：中国证券报作者：王进

　　为赶上“金九银十”的销售档期，8月最后一周(8月24-30日)，上海大量郊区楼盘加速上市，使得近期供不应求的局面开始出现缓解局面，上周38万平方米的新增供应，也首次超过当周成交量，改变了3月楼市回暖以来持续24周供不应求的局面。

　　开发商加快施工进度

　　记者昨天从“易居中国”统计系统中看到，上周上海商品住宅新增供应38.64万平方米，环比上升了23.5%，达到近10周最高水平。而由于受长期供不应求的制约，上周上海楼市成交量再度下滑5.9%，为35.78万平方米。此消彼长之下，上海楼市出现自从3月回暖以来，持续6个月供不应求局面的逆转。

　　受成交量萎缩影响，上海楼市平均成交价格在8月第二周创出19603元的历史新高后，已持续两周回落，上周均价微跌0.8%，为17328元/平方米。

　　房地产分析师薛建雄表示，去年停工缓建项目在上半年楼市回暖刺激下加快施工进度后，已逐步达到预售条件，其中有些项目赶在“金九银十”前上市，是带动上周供应量大幅上升的主要原因，预期未来1-2个月的供应量还将保持高位，供不应求的局面也有望获得缓解，房价的涨势也有望获得放缓。

　　地价成为房价重要“支撑”

　　目前较大的供需缺口成为上海房价预期继续攀升的重要支撑，而与此同时，上海地价也在8月末连续出现高价拍卖热点，成为推升房价上涨的重要原因。

　　8月27日，华润置地在上海以总价35.22亿元把嘉定南翔共28.53万平方米土地收入囊中，打破金地集团（600383）不久前以30.48亿元拿下青浦赵巷地块23.7万平方米土地的纪录。

　　由于两家地王均位于上海外环外，因此分析师普遍认为，地价创新高将使得郊区的公寓地价上升到8000元/平方米以上，加快郊区房价破万的进程。

　　根据华润置地此次购入的两幅纯住宅用地价格推算，其楼板价达8066元/平方米，溢价194%，略低于此前赵巷地块创下的222%的溢价幅度。受容积率限定，开发商在上述地块只能多数建公寓，极少数建别墅，而按照目前最低的建安和税费成本推算，开发商的公寓平均售价起码要达到1.5万元/平方米才不会亏本。目前当地在售的主要楼盘中，公寓的均价在1-1.2万元/平方米之间，当地价格最高的楼盘金地格林世界的公寓售价为12500元/平方米。因此，华润的产品一旦出台，将把当地楼盘售价普遍推高2500元/平方米以上。

　　专家表示，从今年的拿地情况来看，这些项目一旦在1-2年的开发周期结束后上市，上海房地产市场将失去环线之分，普遍进入“万元时代”。至于如何打破“面包”和“面粉”价格互相推动这一恶性循环，房地产分析师回建强告诉记者，从国土部和上海市最近接连出台土地政策看，增加土地供应、打击囤地、加强土地供应信息公开将是下半年政府主抓的工作之一，其目的就是用“推增逼存”最大限度增加土地有效供应，进而加大商品房特别是商品住宅的市场供应，最终缓解需求、平抑房价。

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