受国际旅游岛概念的影响，近期海南房地产发展迅猛，上百家房企在海南“跑马圈地”，地价、房价不断跳涨，商品房销量持续走高。而折射到A股市场，近期与海南相关的股票也呈现出一种“鸡犬升天”态势。大盘的持续走弱并未拖累游资对于海南概念股的大肆炒作，截止目前，今年罗顿发展（600209）涨幅达到124%、罗牛山涨幅85.8%、海南高速（000886）涨幅为79.85%。
　　尽管国务院在《意见》中明确要求楼市“平稳健康发展”，但而今海南人看到的显然不是“平稳”，一场因“国际旅游岛”概念而催生的投资浪潮正使海南房地产急剧升温，此番突然而来的“繁荣”让人不禁想起九十年代的海南，面对惊人相似的热潮，海南房地产会重蹈覆辙吗？
上世纪90年代海南房地产泡沫
　　1988 年8月23日，有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离，成立中国第31个省级行政区。海口，这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府，也成为了全国各地淘金者的“理想国”。1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应也因此得到全面释放。高峰时期，这座总人数不过160万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。平均每80个人一家房地产公司，这些公司当然不都是为了盖房子。事实上，大部分人都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏，他们手里传的是地皮。
　　时隔十六年，下面的这组统计数字，依然能让我们感受到当年游戏的热火朝天：1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩；同年，海口市经济增长率达到了惊人的83％，另一个热点城市三亚也达到了73.6％，海南全省财政收入的40％来源于房地产业；据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年，增长超过4倍。
　　一年后的6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地的烂尾楼。这场调控的遗产，是给占全国0.6％总人口的海南省留下了占全国10％的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。
　　1995 年8月，海南省政府决定成立海南发展银行，以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现的资金困难问题。但是这一亡羊补牢之举并未奏效。仅仅两年零10个月，海南发展银行就出现了挤兑风波。1998年6月21日，央行不得不宣布关闭海发行，这也是新中国首家因支付危机关闭的省级商业银行。据了解，从1999年开始，海南省用了整整七年的时间，处置积压房地产的工作才基本结束。截至2006年10月，全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷，占闲置总量的98.17％，处置积压商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6％。
国际旅游岛再度催生海南炒楼狂热
　　一石激起千层浪。2009年12月31日，国务院《关于推进海南国际旅游岛发展的若干意见》刚刚公布，就立即引起了广泛的关注。一场因国际旅游岛概念而催生的饕餮盛宴，促使海南房地产急剧升温。目前，海口、三亚的海岸线上，雅居乐、富力、万科、鲁能、新世界、保利地产（600048）等知名房地产商已纷纷“圈地”，投资数十亿、上百亿的旅游地产项目比比皆是。有业内人士估计，目前在海南来自全国的房地产开发企业逾100家，投资总额超千亿，其中广东房企占绝对优势。雅居乐地产携手摩根士丹利共同开发的海南清水湾，占地约1.5万亩，海岸线长达12公里，项目总投资逾200亿，开发周期长达10年，号称海南目前最大的热带滨海旅游度假区，开盘6个月劲销逾40亿，使雅居乐当仁不让地坐上海南房企冠军的宝座。此外富力地产在海南已经取得了近1万亩土地的开发权，主要包括香水湾的2500亩土地，在海口的680亩和澄迈的6700亩土地。除了那些实力雄厚的大开发商外，大量二线、三线的企业也不甘示弱。此前，据海南阿里巴巴投资管理有限公司地产部负责人向媒体透露，非官方数据表明，目前至少有超过4700多亿元的资金流动到海南大肆圈地。
　　对于投资客而言，时下到海南淘金已逐渐成为一种潮流。来自全国各地的“炒房客”纷纷集聚海南。有报道称：国际旅游岛批下来这些天，买房子简直跟抢一样,而且客户和客户之间还争房。有一位客户一口气买了9套房，几百万资金一次性刷卡。据相关部分统计显示，2009年12月三亚商品房签约均价为15857.44元/平方米，环比11月的12844元/平方米上涨23.46%，创下单月三亚商品房销售均价历史新高。而到了2010年1月，三亚商品房签约均价再次被刷新，超过了22000元/平方米，一个月里上涨达到了40%多。不仅是海口和三亚这两个一线城市的房价高位递增，陵水、琼海、文昌等二三线城市的新楼盘也是遍地开花。
慎之又慎“楼市海啸”
　　中国经济十几年的快速发展造就了一个庞大的富裕阶层，这个群体有能力在千里之外拥有自己的第二套、第三套住房。非官方数据表明，目前至少有超过4700多亿元的资金从银行系统流动到海南大肆圈地。但是，有一个问题需要大家警惕，那就是许许多多的案例证明，旅游胜地的预期并不能一直支撑高房价。
　　澳大利亚昆士兰州这样一个城市，它的旅游做的比较成熟，它现在(布里斯班)的海景房一套，折合成人民币大概也就是200到300万左右这样一个，而且是200平米，那么每平方米大概也就是一万多一点。海南房地产在起步阶段就那么高，是有点不符合规律的。衡量是否是国际旅游城市或者国际旅游岛，有一个很重要的标准就是，投资者从哪里来？昆士兰州的投资90%以上都是国际的投资者，比如说日本的、英国的还有意大利的、俄罗斯的还有中东的石油的投资者。但是恰恰海南08年到09年是我们本土内地的投资者。
　　本轮金融危机中美国房地产价格跌得最狠的城市中，著名的海滨旅游城市迈阿密和另外一个旅游胜地拉斯韦加斯一起名列前茅。迈阿密甚至出现了这样的房地产广告：“每天降价1000美元，直到房子售出为止。”迈阿密房地产泡沫破裂的根本原因是：所有购房者的房子都不是为自己度假而买的，他们希望把房子卖给常年在这里度假的人们。海南现在的状况呢？中国真的有一个可以常年在外度假的巨大群体吗？他们的消费能力能够撑得起海南的旅游业吗？中国人离真正的全民度假还有多远？
　　海南真正成为国际旅游岛将是一个漫长的过程，旅游经济短时间内不可能像工业经济那样在短时期内取得迅速发展，同样，海南经济在短时间里恐怕也很难承受价格如此之高的房价。海南如今需要做的是，坚决地抵御房地产投机热潮带来的巨大的土地收益诱惑，避免南重蹈上世纪90年代的覆辙，陷入又一轮房地产泡沫泥潭。
那么，谁又是A股中的“炒房团”呢
　　现在的海南有房者漫天要价，在一房难求的情况下，去海南投资房产变成了“难事”，然而，聪明的游资却“另辟蹊径”，开始在A股中寻找有海南土地的公司。据统计，在这次“A股海南潮”中鲜有机构参与，然而，各路游资在海南地产概念股上投入的资金高达上亿，参与其中的营业部有100逾家。从总体金额来看，买入金额大于卖出金额，共计买入金额高达24亿元，卖出金额同样高达近21亿元。

　　值得一提的是，100多个席位中，只有少量机构席位参与交易。据统计，罗牛山众多席位中，仅一家机构在1月26日卖出2339.74万元。海德股份（000567）也只有一家机构参与，1月19日一机构卖出766.55万元。海南高速在1月5日、1月18日、2月1日均有机构参与，合计买入2241.49万元，合计卖出9972.06万元。股价最疯狂的罗顿发展却是无一机构参与。

　　综合来看，在海南地产概念股中，机构总计卖出2241.49万元，总计卖出13078.35万元。分析人士指出，显然机构对于爆炒海南概念持有非常谨慎的态度，还是选择了大量卖出。而导致这些海南概念股疯狂暴涨的就是那些游资营业部席位。
 

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