潘石屹唱跌住宅的秘密：做多商业

2010-09-02 05:36:50 来源： 21世纪经济报道

图为SOHO中国有限公司董事局主席潘石屹

　　潘石屹近期频繁表态，认为房价会跌到去年初的水平。8月31日发给媒体的SOHO企业邮件中，潘石屹重申房价将跌至去年初的水平。（潘石屹：房价或降到2009年年初水平）

　　不少业内人士注意到，老潘在力挺调控的同时，也透露了做大SOHO商业地产尤其是进一步拓展上海市场的明确意向。

　　“潘石屹是做商业地产为主的，力挺调控、唱跌住宅市场自然有动力。况且，SOHO今年已经摆出了一副趁低点吸纳大量上海地块的架势。”某民营的住宅开发商负责人有些忿忿不平。

　　潘石屹也向记者坦言，过去几年来，商业写字楼没有受到调控政策的影响，也没有享受与住房同等的优惠政策，商业、写字楼与住房的价格有倒挂现象，一些开发商觉得商业地产无利可图，开发完住宅后，把商业、写字楼部分用地闲置着，也有一些开发商把这部分用地转让给别人。这次调控仍然没有涉及商业和写字楼。

　　在唱跌住宅市场的同时，潘石屹也毫不掩饰做多尤其是在上海的商业地产计划。在北京和上海，未来投资比例各占一半，SOHO中国的这个发展战略也早已尽人皆知。

　　8月29日，潘石屹在“2010地产金融峰会”上向记者进一步透露SOHO的下一步发展战略。“我们不会去二线城市，北京和上海第三产业占GDP的比重非常高，将是发展重点。”潘石屹表示，在持有物业方面，因为涉及商业模式的改变，SOHO中国将慎重考虑，通过有控制的调整，估计3年之内物业持有能够占到20%比例。

　　据SOHO中国最新公布的业绩报告，截至2010年6月30日，SOHO中国实现合同销售额达118.9亿元，同比增长218%，销售均价约为51909元/平米。数据显示潘石屹手头可用于扩张的资金充裕。SOHO中国持有现金约157亿元，同时还有一些未使用的银行信贷额度约160多亿元。

　　潘石屹唱跌住宅做多商业的逻辑，也表明商业地产目前出现了一个难得的“出头”良机。和价格相比，回报率偏低一直是困扰中国房地产的关键问题，不仅是住宅，商业地产同样如此。不过业内也普遍认同，从回报率角度，商业地产更具投资价值。目前国内住宅较好的回报率仅1%，而商业地产的回报率可以达到5%-6%。

　　不过，唱跌住宅做多商业，客观上吸引了更多资本逐鹿商业地产，竞争无疑也将随之加剧，这也是潘石屹等现有的商业地产大鳄需要面对的。

　　“更多资本包括住宅开发商转向商业地产，这是发展趋势。因为作为普通住宅的这些开发商，利润率越来越低，受到政策的影响越来越大。”潘石屹表示，从目前市场上来看，他的竞争对手并不多，也不惧怕竞争对手。

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