【地产】当前的房地产板块估值跌到了历史什么位置？

陈慎，S1440514080003 （发布日期：2018.04.23）

当前房地产板块的估值处于历史什么位置？

地产板块年初以来高开低走:地产板块年初至今呈现了高开回落的走势。自二月份以来地产股连同整个周期板块迎来了一波较大幅度的下调，申万地产指数年初至今下挫6.12%，在各板块中的涨跌幅排名也滑落至目前的第8位。

板块估值水平从2015年高点后持续回落:如果我们以沪深300的加权平均市盈率和市净率为锚衡量地产板块的相对估值情况（地产板块/沪深300）。发现板块市盈率和市净率相对于沪深300的比值分别为1.02和1.16，都已经低于2014年阶段的最低位。

龙头房企的估值溢价正在逐步呈现:我们可以看到，一直以来龙头房企的估值往往低于行业平均，但是从2017年以来，龙头房企的估值韧性开始彰显，首次接近和超过行业平均水平，集中度提升带来的估值溢价正在逐步呈现。

与2014年阶段比较，当前环境会更加悲观吗？

政策环境：从一刀切到因城施策

杠杆环境：都是进入去杠杆环节，其中融资去杠杆更显著:体现在房贷利率上，本轮购房贷款利率从2016年开始见底回升，已经保持了16个月的上行。但相对而言，目前的绝对水平比2014年高点还是存在明显差距，而且当前严格的供给预售证管理以及一二手房价格价差，使得很多主流城市的购房者对房贷的变化敏感度在降低。

更积极的因素体现在低库存环境和龙头房企更为明显的相对优势:因此我们综合认为，无论从行业环境、还是基本面角度而言，目前龙头房企整体环境都要好于2014年阶段，而中小型房企面临的压力会更大。我们认为行业将会从过去的“资源”集中度逐步过渡到今年的“融资”集中度，龙头企业、大型国企央企的发展空间将更为持续和明确，后续即使有部分中小型企业发生类似2014年资金链问题，我们认为也难以冲击这些企业的发展，因此从估值水平角度而言，龙头房企也理应比上一轮周期具备更强的支撑。