【国君地产|点评】周期的胡同，企业的阳光——对统计局5月份数据的点评

事件

2018年5月，①全国商品房销售面积1.4亿方，同比+8.0%；销售金额1.3万亿元，同比+20.6%；②房地产开发投资完成额10828亿元，同比+9.8%；③新开工2.0亿方，同比+20.5%；竣工5333万方，同比-7.0%；④土地购置面积2330万方，同比+13.5%；土地成交价款1131亿元，同比+21.4%；⑤资金来源1.4万亿元，同比+17.4%。

1、投资是退不了的烧，销售是降不了的火

1）在融资收缩的背景之下，土地的供给和成交依然比较活跃，带动地产投资继续高增长，相反，竣工面积继续下行，负增长超过-10%，这样的组合，反应了开发商对扩张的态度依然没有接受调控的要求，去杠杆在后移。即便在拿地投资下降之后，历史销售-竣工的缺口回补，也能让建设环节支撑投资下行缓慢。资金来源的硬约束在5月份数据来看在，效果并不明显；2）新开工数据的反弹在预期之内，和部分企业加快周转背景相同，且规模2亿平方米，超过了销售面积的1.4亿平方米，表明市场认知的行业狭义低库存将得到改善，供给增加在去化率变化缓慢的背景之下，销售维持较好状态的时间周期较长。

2、周期所处位置，接近胡同的尽头。

地产的周期性和企业的成长性，是目前市场最大的分歧，由于周期性判断偏短期，成长性判断偏长期，因此周期位置决定的短期波动性影响更大。从数据上来看，以传统周期判断中需要的低投资增速和低销售增速来看，目前+9.8%的投资增速和+20.6%的销售金额不能称之为周期的尾声，但是考虑到对周期尾声的定义，应该是以核心变量作为标准，也就是拿地数据，我们判断，拿地的数据已经接近周期的尾声，因此当前周期的位置，接近胡同的尽头。

3、胡同尽头有阳光，长效机制替代短效机制的企业洗牌，是接下来这轮周期最大的亮点。

我们前面报告《杠杆玩家的通吃经济》中已经讲述，由于杠杆的存在，可以让杠杆玩家无限制的压缩净利润率来获取项目，然后再通过杠杆来提高ROE水平，而在当前扭曲的市场经济当中，规模而非利润率和回款率决定风险的大小，因此，杠杆高反而意味着的低风险。对于土地的调控，才是地产长效机制改革的深水区，以土地为核心的长效机制将会改变企业的商业模式，未来多元化企业的品质玩家，将进入长期估值重估的过程当中。推荐万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、新城控股等公司。

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