【东方地产 | 数读楼市】数据全面向好，房地产行业韧性十足

统计局公布5月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为14217万平方米、10828亿元、20411万平方米，同比增速分别为8.0%、9.8%、20.5%，前值为-4.1%、10.2%、2.9%。

单月销售量价齐升，东部地区反弹符合预期，中西部崛起销售动能不减。2018年5月，全国实现商品房销售面积14217万方，同比增长8.0%，销售均价为8832元/平方米，同比增长11.7%，量价齐升带动销售金额大幅增长。分地区来看，5月东部地区商品房销售面积同比增长了2.4%，2018年以来的首次转正反弹基本符合预期。中部和西部地区销售面积分别同比增长13.9%和12.0%个百分点，表明中西部的市场热度依然较高。随着5月初住建部约谈后，中西部城市逐渐加入到楼市调控行列，我们预计销售动能将有所下降，但是从目前的市场热度以及城市化轮动的进程来看，中西部地区销售动能会趋向于稳中有降，全年增速或将超预期。

新开工增速创历史新高，房地产投资增速略有下滑。5月房地产新开工面积为20411万方，同比增长20.5%，单月增速创造了2016年5月以来的新高。新开工面积的高增意味着开发商对未来房地产的预期在向好，开发商补库存意愿依然强烈。开发商快周转也会加大新开工力度，我们预计后续新开工面积还会有超预期的表现。5月份房地产开发投资额为10828亿元，同比增长9.8%，增速略有下滑，基本符合预期。受益于5月份销售金额的大涨，销售回款达到了7664亿元，同比增长了22.9%，带动了5月份房地产到位资金量的大幅增长。5月份土地购置面积为2330万方，同比增长13.5%，是今年以来的最高增速，反映了开发商拿地补库存的积极性。土地成交价款为1131亿元，同比增长21.5%，土地价款增速高于土地面积增速，表明土地均价依然处在快速上行阶段。

我们上调了对2018年房地产行业三大核心指标的预测，分别为：销售面积增长1.0%（原预测值为-3.0%）；新开工面积增长8.0%；（原预测值为3.0%）、房地产开发投资增长6.0%（原预测值为4.0%）。

我们看好两条主线：1）已经实现全国覆盖，不依赖某一个区域或一个城市的龙头房企，推荐保利地产(600048，买入)、万科A(000002，买入)、招商蛇口(001979，买入)。2）深耕三四线城市，深谙快周转指导，并在2017年就已开始全国布局的龙头房企，推荐新城控股(601155，买入)、阳光城(000671，买入)。建议关注中南建设(000961，未评级)、荣盛发展(002146，未评级)

销售增长低于预期。

政策调控严厉程度超预期。

融资环境存在不确定性。

单月销售量价齐升，东部地区反弹符合预期，中西部崛起销售动能不减。2018年5月，全国实现商品房销售面积14217万方，同比增长8.0%，销售均价为8832元/平方米，同比增长11.7%，5月份销售量价均实现了较大幅度的增长，推动了商品房销售金额同比大涨20.6%。分地区来看，2018年5月东部地区商品房销售面积5933万方，同比增长了2.4%，是2018年以来的首次转正。东部地区的反弹基本符合预期，原因在于一线城市4月份放量出来的预售证在5月份网签中得到了体现。5月中部和西部地区销售面积分别同比增长13.9%和12.0%个百分点，较4月份分别扩大4.4个和9.3个百分点，是全国销售面积增长的主要动力，也表明中西部的市场热度依然较高。随着5月初住建部约谈后，中西部城市逐渐加入到楼市调控行列，我们预计销售动能将有所下降，但是从目前的市场热度以及城市化轮动的进程来看，中西部地区销售动能会趋向于稳中有降，全年增速或将超预期。

2018年5月，新开工面积同比增长20.5%，单月增速创历史新高。5月房地产新开工面积为20411万方，同比增长20.5%，较4月份增速扩大了17.6个百分点，单月增速创造了2016年5月以来的新高。从新开工面积/销售面积的比例来看，5月份该比例达到了1.44，也达到了2015年去库存以来的最高值。在销售面积显著增长的市场行情下，新开工面积的高增意味着开发商对未来房地产的预期在向好，开始积极加库存补货量。从目前的待售面积的情况来看，5月份全国商品房待售面积为56010万方，环比下滑1.2%，继续保持较为平稳的去库存节奏，开发商补库存意愿依然强烈。此外当前融资环境要求开发商加快周转，快速回笼资金，因此新开工力度会加大，我们预计后续新开工面积还会有超预期的表现。

2018年5月房地产投资同比增长9.8%，增速略下滑。5月份房地产开发投资额为10828亿元，同比增长9.8%，增速较4月份下滑了0.4个百分点，基本符合预期。从房地产到位资金来源上，5月份房地产行业到位资金量为13811亿元，同比增长17.4%，其中国内贷款同比下滑9.2%，表明目前银行对房地产行业的贷款投放依然在持续收紧。但受益于5月份销售金额的大涨，销售回款达到了7664亿元，同比增长了22.9%，带动了5月份房地产到位资金量的大幅增长。从目前的融资环境来看，销售回款将成为今年行业融资的最主要来源，预计开发商后续会增加推货量，加大销售回款的规模，以保证资金的稳定性。土地投资上，5月份土地购置面积为2330万方，同比增长13.5%，是今年以来的最高增速，这也侧面反映了开发商拿地补库存的积极性。土地成交价款为1131亿元，同比增长21.5%，土地价款增速高于土地面积增速，表明土地均价依然处在快速上行阶段。

基于当前楼市的判断，我们调整了年初对房地产市场的判断，预测2018年销售面积、房地产投资、新开工面积增速分别为1.0%、6.0%和8.0%（原预测值为-3.0%、4%、3%）。根据目前的市场行情，房地产调控政策依然难以出现边际松动，但是今年以来三四线城市的销售表现超越市场预期，5月份中、西部地区销售面积分别累计同比增长13.3%和9.9%，说明虽然三四线城市由于调控政策下沉的影响，销售动能会放缓，但是放缓的幅度可能并不是很大，我们预计2018年三四线城市的销售面积依然会保持一个小幅增长的态势。而随着开发商补库存预期增强，快周转将新开工提前等因素，我们预计2018年新开工面积会有更大幅度的增长。从年初以来，房地产开发投资一直保持在10%左右的速度在增长，我们认为随着资金面的逐渐趋紧，房地产投资增速会有所放缓，但是由于地价不断走高，土地成交量稳中有升，我们认为房地产投资的增速下滑的幅度的空间也较为有限。因此我们调整了年初对于房地产市场全年的判断，我们预测2018年房地产行业三大核心指标为：销售面积增长（1.0%）、新开工面积增长（8.0%）、房地产开发投资增速（6.0%）。

2018年1-5月，TOP10房企实现销售金额15405.6亿元，同比增长26.5%，较1-4月提高了3.5个百分点，超过了1-5月行业销售额增速14.5个百分点，龙头公司表现明显超越市场。从行业集中度来看，2018年前5月，TOP10房企的销售市占率达到了31.6%，较2017年全年提高了7.4个百分点。龙头房企融资优势和拿地优势明显，行业集中度有望进一步提高。此外，10-20名、20-50名、50-100名房企销售金额的同比增速分别达到31.3%、45.8%和39.2%，20-50名房企的销售同比增速最高，说明处在此排名段的房企对销售规模扩张，提高市占率水平的诉求更强，我们认为后续房企争夺销售排名前20的竞争会更加激烈。

调控政策力度已经登顶，未来虽将长期持续，但继续收紧的可能性同样不大。5月的行业数据全面向好，表明在政策调控下，房地产市场可以表现出较强的韧性，我们认为目前不同能级的城市的因城施策有保有压，存在城市轮动效应，而只有全国布局的龙头房企才能依靠城市轮动穿越周期。2018年融资环境不断收紧，行业格局将发生变化，资源会进一步向龙头房企集中。因此在这个时点，我们坚定推荐全国布局的快周转型龙头房企，我们看好两条主线：

1）  已经实现全国覆盖，不依赖某一个区域或一个城市的龙头房企，推荐保利地产，万科A，招商蛇口

2）  深耕三四线城市，深谙快周转之道，并在2017年就已开始全国布局的龙头房企，推荐新城控股、阳光城。建议关注中南建设、荣盛发展。

1、销售增长低于预期。在政策调控的压力下，如果销售金额低于预期，就会影响开发商的盈利能力和周转能力。

2、政策调控严厉程度超预期。从2017年9月底开始，房地产调控政策集中出台，对房地产销售产生了影响。如果政策调控加码，严厉程度超预期，将会给接下来的房地产销售产生超预期的负面影响。

3、融资环境存在不确定性。一旦宏观环境出现变化，利率和通胀水平均将受到较大影响，此外房企融资渠道在不断收紧，未来是否放开存在不确定性，一旦继续收紧，将给房企的融资环境造成负面影响。

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