【华创地产】周报点评：房地产行业韧性凸显，二手成交回暖明显，行业集中度三重提升

投资要点

上周（18/6/8-6/14）主流49城一手房周成交585.9万平米，环比下降1%，其中，一二线环比+4%，三四线环比-10%；6月月成交同比-7%，同比较5月下降2pct，其中一二线同比-10%、三四线同比-1%，分别较5月下降4pct和提升2pct，一手房成交总体稳定。上周15个重点城市二手房合计成交175万平米，环比+12%，6月月成交同比+3%，二手房成交明显改善。库存方面，上周16个重点城市成交环比+6%，推盘环比+30%，周成交/推盘小幅下降至0.84倍，主要由于推盘大增；截至6月14日，16城可售面积为6,596万平米，环比上升0.6%，到目前为止库存已连降42个月；3个月移动平均去化月数为9.3个月，环比下降0.2个月，行业依然处于去库存阶段。政策新闻方面，5月统计局数据超预期强，投资高位运行，开工、拿地和销售强劲回升，资金来源明显改善。北京建委发布《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》，深圳规土委明确各功能用地的测算比例，长效机制有序推进。调控方面，嘉兴规定商品房获预售证后10日内一次性全部上市。人才新政覆盖城市继续扩围，广州荔湾区高层次人才在广州购买商品住宅按照区杰出人才50万元、区优秀人才30万元给予一次性购房补贴；珠海毕业3年内本科以上学历人员可先落户后就业；山西太原对符合条件的人才均实行“先落户后就业”，且配偶、子女、父母均可随迁；海南省出台人才新政，高层次人才签3年以上聘用合同可安置配偶就业，最高送房子100%产权。融资方面，央行发放605亿元人民币抵押补充贷款(PSL)；万科 80亿元住房租赁专项公司债获批；华夏幸福非公开发行50亿公司债；招商蛇口2018年公司债券（第二期）发行工作已结束，实际发行规模为18.4亿元/利率5.25%和21.6亿元/利率4.97%，我们仍然认为在行业资金趋紧背景下龙头房企融资通畅推动融资集中度继续提升。我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控（融资从严、预售证监管和土地调控）推动土地集中度提升，而土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升，重申看多地产龙头&蓝筹，并维持板块推荐评级，维持推荐龙头&蓝筹：新城控股、保利地产、招商蛇口、万科A、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

1 房地产行业数据

上周(6.8-6.14)49个重点城市新房合计成交585.9万平米，环比下降1%；6月截止上周一手房合计成交1,177.7万平米，较5月同期环比上升4.1%，较去年6月同期同比下降6.9%，其中当月成交同比较5月下降2.2pct；其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化：-18.0%、+10.2%、+1.9%、-34.0%，当月月成交同比分别为：-2.6%、-11.3%、-3.6%、+5.0%。16城可售面积为6,596万平米，环比上升0.6%；3个月移动平均去化月数为9.3个月，环比下降0.2个月。

2 主要政策新闻

央行发放605亿元人民币抵押补充贷款(PSL)。相关部委着力推动住宅用地供应制度改革，以加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。北京住建委正式发布实施《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》，人均使用面积不得低于4平方米。浙江嘉兴规定商品房获预售证后10日内一次性全部上市。上海嘉定实施“双高”人才计划，顶尖人才最高获2,000万资助提供租房和购房补贴。广州荔湾区提出人才奖励政策，高层次人才在广州购买商品住宅时，按照区杰出人才50万元、区优秀人才30万元的标准给予一次性购房补贴；此外，珠海、太原、浙江、海南相继出台人才新政。

3 公司动态跟踪

万科A 80亿元住房租赁专项公司债券获批将分期发行。华夏幸福5月竞得土地面积合计为45.9万平方米，成交金额合计为17.84亿元；下属子公司九通基业投资有限公司2018年非公开发行50亿公司债券，另设立8家下属企业。荣盛发展“15荣盛03”债券存续期前3年票面利率为5.3%，在存续期的第3年末上调票面利率150BP至6.8%。招商蛇口2018年公司债券（第二期）发行工作已结束，品种一实际发行规模为18.4亿元，利率5.25%，品种二实际发行规模为21.6亿元，利率4.97%。

4 板块行情回顾

板块表现方面，SW房地产指数上涨1.02%，沪深300指数下跌0.69%，相对收益为1.71%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第2位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：云南城投、沙河股份、保利地产、首开股份、银亿股份。

5 风险提示：房地产市场超预期下行风险。

详细内容

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一、行业数据

（一）新房成交量：上周49城周成交环比-1%，月成交同比-7%，一二线同比-10%、三四线同比-1%

1、成交周环比：上周49城周成交环比下降1%。一二线环比上升4%。三四线环比下降10%

上周(6.8-6.14)49个重点城市新房合计成交585.9万平米，环比下降1%，较17年周均成交791.9万平米下降26%，较本年周均成交529.6万平米上升10.6%。

其中一二线城市合计成交385.5万平米，环比上升4.2%，较17年周均成交553.9万平米下降30.4%，较本年周均成交319.7万平米上升20.6%。三四线城市合计成交200.4万平米，环比下降9.7%，较17年周均成交238万平米下降15.8%，较本年周均成交209.9万平米下降4.5%。

按照更细分城市能级来看，

上周(6.8-6.14)4个一线城市新房合计成交64.7万平米，环比下降18%，较17年周均成交139.3万平米下降53.6%，较本年周均成交65.8万平米下降1.7%。

上周(6.8-6.14)17个二线城市新房合计成交320.8万平米，环比上升10.2%，较17年周均成交414.7万平米下降22.6%，较本年周均成交253.9万平米上升26.3%。

上周(6.8-6.14)19个三线城市新房合计成交152.9万平米，环比上升1.9%，较17年周均成交175.8万平米下降13%，较本年周均成交143.6万平米上升6.5%。

上周(6.8-6.14)9个四线城市新房合计成交47.5万平米，环比下降34%，较17年周均成交62.2万平米下降23.7%，较本年周均成交66.3万平米下降28.4%。

注：本周wind数据库数据仅更新至周四（6月14日），周度观测数据区间调整为上周五至本周四（6月8日至14日）。

2、成交月同比：6月49城月成交同比下降7%，一二线同比下降10%、三四线同比下降1%

6月(6.1-6.14)49个重点城市截止上周一手房合计成交1177.7万平米，较5月同期环比上升4.1%，较去年6月同期同比下降6.9%。其中当月成交同比较5月下降2.2pct；年初累计至今成交1.2亿平米，同比下降15.9%。

其中一二线城市合计成交755.5万平米，较5月同期环比上升11.6%，较去年6月同期同比下降9.8%，其中当月成交同比较5月下降4.3pct；年初累计至今成交7491.2万平米，同比下降19.4%。三四线城市合计成交422.3万平米，较5月同期环比下降7.1%，较去年6月同期同比下降1.3%，其中当月成交同比较5月上升2.2pct；年初累计至今成交4916.5万平米，同比下降9.8%。

按照更细分城市能级来看，

6月(6.1-6.14)4个一线城市截止上周一手房合计成交143.5万平米，环比5月上升11%，较去年6月同比下降2.6%，其中当月成交同比较5月下降7.4pct；年初累计至今成交1541.9万平米，同比下降26.5%。

6月(6.1-6.14)17个二线城市截止上周一手房合计成交611.9万平米，环比5月上升11.7%，较去年6月同比下降11.3%，其中当月成交同比较5月下降3.4pct；年初累计至今成交5949.3万平米，同比下降17.4%。

6月(6.1-6.14)19个三线城市截止上周一手房合计成交302.9万平米，环比5月下降2.2%，较去年6月同比下降3.6%，其中当月成交同比较5月上升6.1pct；年初累计至今成交3363.3万平米，同比下降16.8%。

6月(6.1-6.14)9个四线城市截止上周一手房合计成交119.4万平米，环比5月下降17.4%，较去年6月同比上升5%，其中当月成交同比较5月下降8.2pct；年初累计至今成交1553.2万平米，同比上升10.3%。

（二）二手房成交量：上周15城周成交环比+12%，6月月成交同比+3%、较上月提升16pct

上周(6.8-6.14)15个重点城市二手房房合计成交174.5万平米，环比上升12.2%；6月截至上周累计成交330万平米，较5月同期环比上升9.3%，较去年6月同期同比上升2.8%，其中当月成交同比较5月上升15.7pct；年初累计至今成交3189.9万平米，同比下降22.3%。

按照更细分城市能级来看，

上周(6.8-6.14)2个一线城市二手房房合计成交52.1万平米，环比上升17.2%；6月截至上周累计成交96.5万平米，较5月同期环比上升4.3%，较去年6月同期同比上升17.3%，其中当月成交同比较5月下降14.9pct；年初累计至今成交920.1万平米，同比下降14.3%。

上周(6.8-6.14)8个二线城市二手房房合计成交98.8万平米，环比上升7.7%；6月截至上周累计成交190.5万平米，较5月同期环比上升13.2%，较去年6月同期同比下降3.1%，其中当月成交同比较5月下降24.2pct；年初累计至今成交1865万平米，同比下降26.7%。

上周(6.8-6.14)5个三四线城市二手房房合计成交23.7万平米，环比上升22.1%；6月截至上周累计成交43万平米，较5月同期环比上升4.4%，较去年6月同期同比上升2.4%，其中当月成交同比较5月上升4.9pct；年初累计至今成交404.8万平米，同比下降16.6%。

注：本周wind数据库数据仅更新至周四（6月14日），周度观测数据区间调整为上周五至本周四（6月8日至14日）。

（三）新房库存：16城上周可售面积环比下降，去化月数一二三线均继续下降

上周末（2018/6/14）16个重点城市合计住宅可售面积为6596.3万平米，环比上升0.6%。其中，一线城市合计可售面积为2119.9万平米，环比上升2.3%。北上广深可售面积环比变化分别为+4.2%、+3.3%、+1.1%、-0.3%。二线城市合计可售面积为3333.8万平米，环比上升0.4%。三线城市合计可售面积为1142.6万平米，环比下降2.1%。

上周末（2018/6/14）16个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为9.3个月，环比下降0.2个月。其中，一线城市3个月移动平均去化月数为9.3个月，环比上升0.2个月。北上广深去化月数分别为18.4个月、5个月、10.5个月、13.1个月。二线重点城市3个月移动平均去化月数为8.7个月，环比下降0.3个月。三线重点城市3个月移动平均去化月数为11.9个月，环比下降0.5个月。

注：本周wind数据库可售库存、销售面积数据仅更新至周四（6月14日），周度观测数据区间调整为上周五至本周四（6月8日至14日）。

二、行业政策和新闻跟踪

宏观：财政部：1-5月全国一般公共预算收入86650亿元，同比增长12.2％，一般公共预算支出82695亿元，同比增长8.1%；1-5月全国政府性基金预算收入25722亿元，同比增长39％，政府性基金预算支出20983亿元，同比增长45.8％；1-5月全国土地和房地产相关税收同比增长18.1％。自然资源部：全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。

长效机制：相关部委今年开始着力推动住宅用地供应制度改革，以加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。北京市住建委正式发布实施《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》，人均使用面积不得低于4平方米；市工商局联合市住建委开展为期半年的房地产经纪机构专项整治。深圳规划国土委明确各功能用地的测算比例；发改委、财政委员会发布了《深圳市政府和社会资本合作（PPP）实施细则》，非经营性项目采用市场化模式推进；国税局与地税局合并，以降低征纳成本提高征管效率。重庆国开行与重庆签署合作协议，将在长江流域生态保护和综合治理、城市提升、新兴产业发展等方面开展深度合作。辽宁将开展房地产市场秩序专项整治工作。新疆维吾尔自治区将选取五个城市开展住房租赁市场试点，探索租购同权。石家庄要求进一步加强房地产开发销售及中介代理销售管理。广西严肃惩戒公积金骗提套取行为，防止投机炒房。

市场调控：浙江省嘉兴加码楼市调控，建委等9部门印发《关于进一步加强市区房地产市场监管规范商品住房销售行为的通知》，规定商品房获预售证后10日内一次性全部上市。丹东市保持房地产市场健康发展工作会议：毫不动摇地坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”。辽宁住建厅发布《关于开展房地产市场秩序专项整治工作的通知》，重点整治：发布虚假房源信息和广告、捏造散布涨价信息等方式恶意炒作哄抬房价；未取得预售许可证销售商品房、捂盘惜售或囤积房源等行为均在整治范围内。广西鼓励未开发房地产用地通过调整土地用途、规划条件，转型用于国家支持的新兴产业、健康养老产业、文化产业、体育产业等项目开发建设。

人才新政：上海嘉定实施“双高”人才计划，顶尖人才最高获2000万资助提供租房和购房补贴。广州荔湾区提出人才奖励政策，高层次人才在广州购买商品住宅时，按照区杰出人才50万元、区优秀人才30万元的标准给予一次性购房补贴。珠海毕业3年内本科以上学历人员可先落户后就业。浙江省进一步从公积金政策、外籍人才购房等六方面具体落实了高层次人才住房政策。山西太原市将落户与就业脱钩，对符合条件的人才均实行“先落户后就业”，且配偶、子女、父母均可随迁。海南省出台人才新政，高层次人才签3年以上聘用合同可安置配偶就业，同时出台《关于引进人才住房保障的指导意见》，最高送房子100%产权。

特色小镇：深圳大鹏新区拟建滨海旅游自由港，推动恢复南澳旅游专用口岸，试点游艇旅游自由行。深汕特别合作区中心区概念城市设计启动国际咨询。

棚改：福州晋安旧改项目征地180.84亩，综合补偿地价9.6万元/亩。

信贷：央行：5月份上海市房地产开发贷款增速小幅攀升，个人住房贷款增速下降。中国日报：政府已向国有银行发放额外的信贷配额，在本月底前部署到非金融部门。中国人民银行：6月15日发放抵押补充贷款（PSL）605亿元人民币。广州房企自筹资金增速创近3年新高。

市场：1-5月房地产开发投资累计增速+10.2%，下降0.1pct；新开工累计增速+10.8%，提升3.5pct；商品房销售额累计增速+11.8%，提升2.8pct。5月大多数城市商品住宅销售价格同比持续下降或涨幅继续回落。1-5月月北京商品住宅销售面积同比下降44.2%。

三、重点公司公告

万科A 80亿元住房租赁专项公司债券获批将分期发行。华夏幸福5月竞得土地面积合计为45.9万平方米，成交金额合计为17.84亿元；下属子公司九通基业投资有限公司2018年非公开发行50亿公司债券，另设立8家下属企业。荣盛发展控股下属公司瑞盛投资于2018年6月13日与安旭汽车就共同合作开发建设项目地块事宜达成一致意见，于6月16日与丽江市丽铁投资建设有限公司签订了《丽江市西山片区荣盛国际旅游度假区合作协议书》；公司“15荣盛03”债券存续期前3年票面利率为5.3%，在存续期的第3年末上调票面利率150BP至6.8%。招商蛇口2018年公司债券（第二期）发行工作已结束，品种一实际发行规模为18.4亿元，利率5.25%，品种二实际发行规模为21.6亿元，利率4.97%。新城控股发展公司控股股东、董事及主席王振华于6月8日再通过公开市场增持合共60万股公司普通股股份，持股至70.54%，平均价格约为每股股份7.2233港元。蓝光发展于2018年6月14日为8家子公司49.88亿借款担保，担保余额258.33亿。

四、板块行情回顾

板块表现方面，SW房地产指数上涨1.02%，沪深300指数下跌0.69%，相对收益为1.71%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第2位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：云南城投、沙河股份、保利地产、首开股份、银亿股份，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为中房股份、天业股份、嘉凯城、九龙山、海德股份。