住建部12日就棚改举行通气会。住建部在会上表示，将因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。
这一权威表态澄清了市场之前关于棚改“一刀切”的传闻，或将缓解房地产行业的悲观情绪，地产板块在经历前一阶段的“腥风血雨”后有望迎来估值修复。
棚改对房地产投资的影响
货币化安置可以直接拉动房地产销售、消化库存、拉高房价，间接拉动房地产投资。实物化安置即以房换房，直接拉动房地产投资，但是不计入房地产销售数据，因此不直接推动房地产销售。货币化安置相对于实物化安置更大程度拉动房地产投资，核心是其使得棚改体系和商品房体系融合，通过货币补偿款加杠杆的形式迅速推动房地产销售，进一步推动开发商的拿地、新开工速度。
根据住建部公布的2016年全国棚改货币化数据，2016年全国棚改货币化安置比例达到48.5%，比2015年提高了18.6%，大约去库存2.5亿平方米，全国棚改开工606万套。测算结果显示，2014年、2015年和2017年货币化安置去库存面积分别为3596万平方米、15274万平方米、31059万平方米，货币化安置去库存面积占商品房住宅销售总面积的比重逐年增高，在2017年高达21.5%，说明其对去库存、增销售的贡献度逐年升高。
货币化安置和实物化安置中，PSL都起到了一定的推动作用，因为这两种方式的棚改资金绝大部分来自于政策性银行专项贷款，而棚改专项贷款的利率一般较普遍基准利率下浮15%，期限为15-20年，依托于央行发放的低利率PSL，因此PSL在这两种安置方式中发挥作用的相同点是其为棚改的根本资金源头。不同点是这两种方式对PSL的依赖度不同。有两个主要原因：一是两种方式需要的资金金额存在差异；二是政府在棚改不同环节使用棚改专项资金。
PSL作为央行发出的基础货币，通过货币化安置对房地产投资的影响远远大于实物化安置，原因是激发居民加杠杆。PSL通过国开行专项贷款流到政府再到居民，伴随棚改过程中三四线城市的房价走高，居民向银行贷款购房的热情大涨，居民贷款买房加大商业银行资产端的贷款，从而通过贷款创造存款的信用创造过程，增加了三四线城市的货币量。因此，货币化安置相当于央行通过发放PSL对三四线城市进行了定向宽松，引发了房价上涨泡沫。相比来看，实物化安置中，居民加杠杆的动力相对不足，信用创造大大减弱，因此不会引发房价的非理性上涨。从下图，自2014年创设PSL以来，货币化安置比例大幅走高，三线城市住宅价格相对于一二线城市迅速上涨后维持高位。
棚改的展望
未来不仅棚改进程放缓，也将缓慢回归货币化安置为主，今年已经有三四线城市出现拆迁户占比下降、实物安置替代货币化安置的情况。从国开行年报中也可见端倪，从2015年的“积极推进货币化安置”，到2016年的“有效衔接货币化安置与去库存”，到2017年“持续严控库存不足地区的货币化安置比例”，长期货币化安置的审批将越来越严格，棚改将逐步回归实物化安置，棚改所带动的去库存浪潮将告一段落。
以专项债替代专项贷款对央行和地方政府皆有益，长期来替代会有效推进，但是短时间无法替代。由于PSL定向派发的政策性银行棚改专项贷款是货币化棚改的主要资金来源，占据80%左右，在2017年国开农发专项贷款为12800亿元，而地方政府发行所有新增项目总专项债只有2080亿元。因此，从供需角度看，短期内地方政府棚改专项债无法快速弥补专项贷款的收缩，替代面临长周期。
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