【房地产*齐东】棚改政策靴子落地，因地制宜而非全面收紧

房地产行业

事件：新华社报道，住房和城乡建设部有关司局负责人 12 日表示，要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。 

点评： 

因地制宜推进棚改货币化安置。本次住建部有关司局负责人表示“商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置”。这表明未来棚改政策也会采用类似因城施策的思路，会根据当地动态库存状况进行政策调整。目前东部、中部大部分城市库存水平都较前几年大幅下降，我们预计在这些供需结构已经改善的区域，棚改货币化水平会下降；而对于库存水平仍然较高的中西部、东北区域，棚改货币化水平还会保持。 

棚改要坚持“既尽力而为、又量力而行”的原则。未来我们判断各地会从严界定棚改范围，结合当地财政量入而出，对那些真正脏乱差棚户区进行改造。棚改目标未来会更加侧重于提升居民居住条件，而不是仅仅为了完成指标或拉动投资而进行棚改。

2018 年棚改推进顺利，对房地产开工投资拉动显著。2008 年至 2017 年，全国棚改累计开工 3896 万套，帮助约 1 亿人“出棚进楼”。2018 年《政府工作报告》强调，启动新的三年棚改攻坚计划，2018 年年开工 580万套。2018H1 全国棚户区改造已开工 363 万套，占目标任务的 62.5%。本次住建部有关司局负责人表示“下一步，各地应当及早开工新建项目，加快建设续建项目，加大棚改配套基础设施建设力度。”我们认为从中期看，棚改对房地产开工投资拉动作用依然显著。 

投资建议：在宏观经济面对重大不确定性的大环境下，我们认为地产仍是为经济托底、拉动内需的重要力量。板块目前估值处在历史底部水平（SW 房地产板块市盈率 10.7 倍），增速与估值不相匹配，A 股推荐新城控股、保利地产、金地集团、招商蛇口、蓝光发展、中南建设、万科A、绿地控股；港股推荐旭辉控股集团、龙光地产、金地商置、合景泰富、宝龙地产。

风险提示：行业销售规模大幅下滑、按揭贷款利率大幅上行、房地产政策大幅收紧、房企资金成本大幅上行。

（分析师  齐东）