【地产】房地产6月报：开工走强投资回落，推盘加速销售稳健

——晋蔚 

2018年1-6月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长11.8%和9.7%，销售面积和金额同比分别上升3.3%和13.2%。6月单月投资增速8.4%较前期高位回落，新开工及施工走强，在低库存背景下企业补库存意愿强烈，预计将持续到三季度。H1销售回升主要由于推盘增加及人才新政背景下一二线城市成交回暖，三四线热度不减。但由于棚改政策弱化，三四线销售增速下行通道开启，预计H2全国销售放缓。6月房地产流动性紧张局面仍未改善，国内贷款及个人按揭贷款单月降幅扩大。预计H2加速推盘获取销售回款将成为重要资金来源，预计推盘持续加速。我们认为在融资收紧的大背景下，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科A、保利地产、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注REITs受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。

支撑评级的要点

• 1-6月，全国房地产开发投资额同比增长9.7%，较1-5月回落0.5个百分点；商品房新开工面积同比上升11.8%，较1-5月扩大1个百分点；施工面积同比上升2.5%，增速较1-5月扩大0.5个百分点；土地购置面积同比上升7.2%。6月单月投资增速8.4%较前期高位回落，新开工及施工走强，在低库存背景下企业补库存意愿强烈，预计将持续到三季度。土地购置面积和成交价款仍高位运行，6月单月分别同比增长21.1%和30.1%，但由于融资环境制约及主流房企土储充裕，预计H2增速将下滑。

•  1-6月的商品房销售面积为77143万平方米，同比上升3.3%；销售额为66945亿元，同比上升13.2%；较上月扩大1.4个百分点；销售均价为8678元/平米，同比上升9.5%，较上月扩大0.9个百分点。2018H1销售面积及金额在高基数背景下累计增速略有扩大，主要由于推盘增加及人才新政背景下一二线城市成交回暖，三四线热度不减。但由于棚改政策弱化，三四线销售增速下行通道开启，预计H2全国销售放缓。

•  1-6月，房地产开发企业合计资金来源为79287亿元，同比上升4.6%，较1-5月回落0.5个百分点。从各资金来源同比来看，1-6月累计数据中，国内贷款同比下降7.9%，较1-5月扩大5.1个百分点；利用外资同比下降73.1%，较1-5月收窄3.6个百分点；自筹资金同比上升9.7%，较1-5月扩大1.6个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升6.1%，较1-5月回落0.2个百分点，其中，1-6月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升12.5%和下降4%。6月房地产流动性紧张局面仍未改善，国内贷款及个人按揭贷款单月降幅扩大。预计H2加速推盘获取销售回款将成为重要资金来源，预计推盘持续加速。

评级面临的主要风险

•  房地产行业销售大幅下滑，去杠杆进程超预期。