第一太平戴维斯：外国投资者对深圳地产市场兴趣渐长

近日，知名房地产服务商第一太平戴维斯发布了2018年第二季度深圳房地产市场研究报告，重点解读深圳市甲级写字楼、零售、住宅及大宗投资市场的表现，并就未来趋势进行 详细分析。

报告显示，长远来看深圳经济发展前景仍属乐观。根据统计局预计，今年GDP同比增速将达到8%，为本地写字楼市场的强劲需求发展奠定有力的基石，全市普通住宅方面有着强劲需求，但鉴于限购和其他政策影响，本季度表现“量升价跌”，而强劲的宏观经济基本面与庞大的人口基数将继续巩固在今年余下的各区零售市场的增长。

第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇透露，随着粤港澳大湾区战略的推进，重点城市如深圳、广州等更加受到外资重视，相比往年外商业务咨询量占比仅10%左右的情况，今年外商投资者对深圳地产投资市场的问询量明显上升。

与传统住宅市场不同，深圳的写字楼市场一直被认为“供过于求”，不过多项数据显示目前深圳甲级写字楼市场“供需两旺”。数据显示，2018年第二季度，深圳共计有两项新增甲级写字楼物业落成，分别为国际能源大厦和京地大厦，两者均位于福田区。二季度，全市甲级写字楼空置率降下至9.7%，环比下降2.1个百分点。

报告预计2018年第三季度深圳甲级写字楼市场将有11项新增优质物业落成，新增供应体量约93.8万平方米，其中福田和南山区各占40%，罗湖区占13%，宝安区占7%。

结合粤港澳大湾区内的基础建设不断升级，深圳地产投资市场将会吸引越来越多外国投资人，外资的看好或将对未来深圳物业市场发展起带动作用。

谢靖宇接受本报记者采访时表示：“除大湾区概念的兴起以外，相比其它一线城市，深圳本地物业（尤其是写字楼）拥有较高的投资回报率，这促使部分外资投资者开始着眼深圳，另外深圳的宏观经济基本面以及第三产业产值等，都为本地的写字楼物业、零售物业、住宅物业等催生比较稳定的物业需求。”

目前，金融和科技公司依然是深圳甲级写字楼租赁市场的主力军。而未来中美贸易战在短期内可能对租赁市场造成隐忧，面对贸易战的波及，金融与高科技行业的租户在写字楼需求方面或持更为谨慎的态度，租赁决策的拖延或会减缓下半年市场去库存化速度。 

住宅方面，受“三价合一”政策影响，部分二手市场客户转向新房，导致新房市场关注度持续高涨，成交量有所回升，总体呈现“量升价跌”态势。报告显示，2018年第二季度全市一手住宅成交量上升至72.5万平方米，同比上升21.6%，而均价下跌至54119 元/平方米，同比下降1.8%。

价格上南山区一手房均价为全市最高，为10.1万元左右，福田为9万7，罗湖区为7万3，宝安为5万5，龙岗为3万9左右。

谢靖宇认为，各区房价高低互现，体现了深圳楼市多层次的市场结构。从中短期来看，限购及其他政策仍会持续，以配合中央及地方政府稳定房地产市场需要，而调控政策会继续控制房价增长，抑制投机性投资。

和全国其它一线城市相比，深圳的楼市价格仍处于较高位置，政府严控资金流向房地产行业的态势明显。全国首套房贷款平均利率连涨17个月，同比上升18.39%；深圳5月份首套房贷利率为5.47%，位居第二，仅次于广州5.53%。

伴随市场中增加其他资源房屋供应，房屋居住需求的分步解决，预计下半年全国房贷需求暂不会出现爆发式增长，但将呈递减趋势持续上涨。未来一二线城市房贷利率差距将进一步缩小。

值得注意的是，本地居民和新落户人员对购房自住或投资的需求将保持强劲，而这些需求则会更明显地体现在小房（一居室）和大房（三居室或以上）的户型上，未来这一类型的住宅销售占比将会提高。

与写字楼成为投资热点相似，深圳市的联合办公领域也迎来扩张热潮，据了解，目前深圳共有60多家联合办公运营商，除了国际大牌Wework、还有本土知名品牌优客工场、寰图等加快进入深圳市场。

今年，寰图办公运营商在深圳先后连开两家店；不久前，优客工厂和Wedo联合创业社签署战略合作备忘录，优客工厂将携Wedo共同打造以深圳为核心的粤港澳大湾区第一共享办公平台；去年底，WeWork更拿下南山科技园片区20000平方米的面积，并以25亿人民币并购本土联合办公企业裸心社。

第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿认为，由于联合办公行业诞生较晚，市场上缺乏有经验的从业者，人才供应跟不上规模扩张的速度，导致一部分头部运营商仍未能布局深圳市场。

报告显示，与北京、上海相比，深圳海外联合办公运营商市场规模较小，而国内运营商中，深圳本土品牌占多半。而深圳联合办公市场虽然租赁物业类型多元化，但目前仍以写字楼为主。

吴睿进一步指出，目前联合办公行业盈利水平不高，营收主要依靠增值服务，而未来联合办公运营商或将探寻更多盈利模式，“若联合办公平台能聚集上万家企业，那么运营商则能充当股权投资中介，帮助投资机构寻找好的投资标的，从中赚取佣金，未来有很大的想象空间。”

未来联合办公将迎来行业洗牌阶段，随着行业的逐渐成熟，未形成规模效应的品牌将越来越难获得融资，市场资本会向头部品牌汇集，而头部品牌的并购也将增多，比如Wework并购中国品牌裸心社。据预测，头部品牌将上市计划提上日程，优客工场创始人毛大庆曾表示将于香港上市，而目前各证券交易所都在争夺全国独角兽IPO。