楼市惊变！南京取消“现房销售”，意味着什么

◎作者 | 刘晓博

◎来源 | 刘晓博（liuxb929） 已获授权

7月18日，楼市有两条大新闻值得关注：

1、一大早，多家媒体就报道了一则新闻——南京新公布了5幅土地的出让公告，其中现房销售的条款消失了。

 

扬子晚报的报道说：最高限价依然有所保留，然而达到最高限价的80%、90%这两个标准下的拿地“门槛”被取消了。在之前的宅地出让条件中，竞价达最高限价的80%时，申领预售的施工进度有相应的门槛；竞价达最高限价的90%时，则需要开发商现房销售。如今，这两个条件都被取消了。

2、同样在7月17日，广东江门市出台了《商品房现售管理办法（公开征求意见稿）》，被媒体解读为江门将实施“现房销售”，取消“期房销售”。7月18日，江门市住建局工作人员向新京报记者证实，该局从未取消商品房预售制，此办法只是一次修订，现售管理已经实行多年。

两条新闻，都涉及一组重要概念：现房销售、期房销售。一个是取消了之前“现房销售”的要求，一个是辟谣说没有准备取消“预售制”。

所谓“现房销售”，就是房子建成、通过验收之后才能销售；所谓“期房销售”，就是房子还没有建成，达到一定条件即可销售。至于条件是什么，每个城市不同，高层和多层也不同。

但有一点是肯定的：“现房销售”会让开发商资金回笼期大大延长，至少会比“期房销售”延长接近1年，甚至可能达到2年。

假设开发商开发一个楼盘，总融资是10亿元（假设采用信托方式，年利率10%），早一年获得销售权，那么开发商至少可以节省1亿元的利息支出。

2016年8月，南京楼市最火爆的时候，曾出台了《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》，其中明确规定：

1、当网上竞价达到最高限价80%时，申领预售许可证应达到以下施工进度：七层及以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层及以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。

2、当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。（见下图）

毫无疑问，南京当时这样规定，是试图增加开发商的成本，避免在土地拍卖中出现新的“地王”、刺激市场。

后来，南京又出台了严厉的限价措施，新房价格跟二手房倒挂，所以每次新盘发售都必须抽签来确定购房者。

在新房限价的情况下，一方面楼盘的“变现能力”被严格控制；但另一方面，“现房销售”又让开发商财务成本大幅提升。这“一控一升”，让财力薄弱的开发商经营风险大增，弄不好就亏损。

其结果是：中小开发商被挤出市场，因为玩不起了。而大开发商，也不能总是“不赚钱赚吆喝”。所以，南京土地拍卖市场开始降温。

据媒体公开报道，2017年12月的南京首次土地拍卖中，6块土地（包括住宅地块4幅、商住用地1幅、商服混合用地1幅）都没有达到政府设定的最高限价。12月末，又有两幅限制条件比较严的土地，在拍卖中“无人问津”。

进入2018年，南京土地市场仍然寒意袭人，这是今年3月一次土地拍卖之后媒体使用的标题：

7月16日，“南京日报”报道说：开发商拿地日趋理性，南京已连续8个月未上演达最高限价改竞保障房面积的场景。（见下图）

这篇报道见报一天之后，南京土地拍卖就做出此次新的调整。

有媒体随即使用了这样的标题：“开发商的胜利？南京土拍趋冷倒逼现房销售政策取消”。

是不是“开发商的胜利”，这很难讲。但取消“现房销售”对于融资日益困难的开发商来说，绝对是重大利好。

你想想看，某大房企甚至要求从拿地到开盘最好控制在100天内（多层小区）。这是“期房销售”可以做到的极限。如果采用“现房销售”，开发商回款期至少要从100天拉长到200天以上，甚至超过一年。这意味着开发商的资金效率将降低1到2倍。

总之，别小看了“现房销售”这道“紧箍咒”，它其实就是楼市重要的杠杆之一，足以要了“齐天大圣”性命的。

此外，南京此次土拍中还做了第二点改动：地价达到最高限价后，将由“竞建保障房面积”调整为“竞建自持商品住房面积”。

这个变化影响也非常大：竞保障房面积，意味着房子将归政府所有；竞自持面积，房子是归开发商自己所有的。

所以，南京取消“现房销售”和改为“竞建自持商品住房面积”，是开发商在一级市场（土地市场）的双料大利好，可以拓展其利润空间，降低开发成本，最终将激发其拿地热情。

那么南京房价会大涨吗？这个也很难，因为政府仍然会执行限价政策。可以预见，未来南京土地拍卖中，主要竞争方式将是“竞自持面积”。这对于急需补库存的南京楼市来说，有利于其健康发展。

南京楼市政策微调，肯定会影响到其他城市。还是那句话：楼市不能凉下来。当然，价格也需要保持稳定，大涨大跌都不允许。

本文为刘晓博原创作品

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