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7、8月份,房地产企业陆续发布了2018年半年度业绩预告,内容主要包括2018年半年度主要财务数据的初步核算(未经会计师事务所审计)和业绩变化的主要原因。各个房企2018年半年度报告即将在8月中下旬集中发布,我们希望在中报陆续发布之前,通过对业绩预告信息的研究,提前探索并把握2018年上半年行业整体动向与企业表现。
H1业绩预告
一、业绩预增是主流,盈利能力较为乐观
截止到2018年8月13日,根据申万行业划分标准分类的A股和H股约200家上市房企中,共计60家发布了2018年中期业绩预告。其中,43家企业实现业绩增长,占比71.7%,50家企业上半年实现盈利,占比83.3%。绿景控股等5家企业持续亏损,但亏损额较2017年同期均有减少,具体减少30%至70%不等。出现首次亏损的有中迪投资、海航投资、粤宏远A、中弘股份四家企业,除中弘股份归母净利润预计亏损高达14亿之外,其他三家预计亏损金额均不及1亿元。总体上讲,2018年上半年业绩预增是主流,房企盈利情况较为乐观。
表:预计业绩增长和业绩下跌房企数量统计
表:预计盈利和亏损房企数量统计
图:预计业绩增长和业绩下跌房企占比
图:预计盈利和亏损房企占比
二、2016年至2017年销售额高增长
和会计准则的变更导致业绩大幅增长
36家业绩预增房企的净利润增长比例较以前年度同期均有大幅增长。3家企业实现了超过400%的增长,12家企业实现了超过200%的增长,21家企业实现了超过100%的增长,实现翻番以上增长幅度的企业占比过半。可以预见,在上市房企即将集中披露的半年度报告中,业绩同比高增长现将非常普遍。
●房企业绩预增主要有两方面的原因:
1、2016、2017年销售额大幅增长。由于房地产行业的结转机制,营业收入滞后于销售业绩。过去两年是房地产企业的销售大年,房地产企业项目销售好,(竣工)结转项目面积增加或结转项目均价的上升带来的利润增长传递到了2018年房地产企业营业收入上。
2、会计准则变更。2017年7月5日,财政部对《企业会计准则第14号——收入》进行了修订,对收入的确认做出诸多改变,引入了“履约义务”计量方式,对于在某一段期间履行的履约义务,企业应当考虑商品的性质,采用产出法或投入法确定恰当的履约进度,并且按照该履约进度确认收入。这意味着房企可以按实际工程进度分阶段将确认相关收入(旧规则下,项目未交房前,客户预付的账款计入房企报表的负债项,只有完成交房后才能确认收入),准则自2018年1月1日起施行,另外国际会计准则IFRS15(《国际财务报告准则第15号——与客户之间的合同产生的收入》)也有类似的规定。这意味着上市房企将受到影响,收入“提前”确认,进一步推高了房企2018年上半年业绩。
图:36家业绩预增房企预计净利润同比增长
注:增长率指净利润增长率或归属母公司净利润增长率,公司业绩预告中给出增长范围的按照区间平均值计算增长率
图:2013-2017全国商品住宅销售金额及同比
(单位:万亿元)
表:部分业绩预增房企情况
三、销售规模和利润集中度迅速提升
从行业整体来看,整个行业的资源有向龙头房企不断富集的趋势,具体表现为销售规模集中度的不断提高以及头部房企利润的加速增长。
1、销售规模集中度不断提高。依据2018年6月29日亿翰智库发布的《2018年1-6月中国典型房企销售业绩TOP200》,近几年行业集中度是持续提升的,2018年上半年TOP10房企的集中度为30%,TOP20房企集中度为41%,按照此趋势,到2018年末,TOP20房企销售额占总销售额的比例将逼近乃至超越50%。
图:2015-2018H不同梯队房企销售占行业销售总额比例
2、行业利润向头部企业聚集。房企利润和其销售额有着高度的正相关性,销售规模的不断聚集直接推动着利润向头部房企的加速集中。从业绩预告中可以看到,头部房企几乎一致出现高比例的正增长,而这一高增长比例是否具有持续性并保持到2018年全年?下面做一个测算:
根据历史经验,房企下半年利润会超过上半年,根据2008-2017年10年间上下半年利润占比情况,假设上半年利润占全年利润的38%(10年平均值)。通过计算标的企业(已披露业绩预告的企业)2015-2017年上半年占全年的利润占比,可以发现TOP20房企的这一数字与行业平均值较为接近,且较为稳定。因此我们选取亿翰智库发布的《2018中国上市房企百强排行榜》TOP20中已经发布业绩预告的房企7家(保利地产、融创中国、招商蛇口、绿地集团、新城控股、中南置地、旭辉集团)为样本,研究2018年头部房企利润增长趋势。
尽管7家房企年利润分布比例存在出入,但自身却保持了较为稳定的态势,因此有理由将该比例过去三年的平均值推演到2018年,那么在理想情况下,2018年全年的利润同比增长将与此次业绩预告增长比例一致,而这一比例一致高于企业2015-2017年利润的复合增长率,其中融创中国、中南置地则远超自身的复合增长率。2018年楼市的调控力度依然没有减轻,行业整体盈利仍受到压抑,但头部房企利润的“逆势上涨”无疑加速推动行业利润向头部聚集的速度。
图:2008-2017年地产板块上下半年利润占比
表:部分TOP20房企利润测算
注:1、房企排名依据《2018中国上市房企百强排行榜》
2、公司业绩预告中给出增长范围的按照区间平均值计算增长率
四、调控持续加压,
高利润增长态势恐难长期持续
此次企业预告业绩大幅增长的原因大都是因为以往年度项目回款结转收入的增加。房地产行业回款周期较长,这一特殊性导致房企当前业绩更多反映过去1-2年企业经营状况,政策的压力对房企收入的影响存在1-2年的滞后。楼市调控政策自2017年以来逐步趋紧,今年上半年在历经了220多次调控后,7月31日中央政治局会议提出的“坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”,政府以前所未有的严厉措辞展现了对房地产市场调控的决心。因此即便是在宏观环境逐步放松的当下,地产行业压力依然不减,在可以预见的未来,地产行业的“艰难岁月”还会持续。我们曾对2018-2022年商品住宅销售量进行测算,认为未来五年销售规模不会跌破2016年,尽管未来销售规模存在坚实的底部,但也难以重现2016年的高速增长。假设行业平均回款时间为两年,则2016年销售额的高增长将传导到2018年收入进而对利润产生正向影响。以此类推,2019年以后的收入增长速度将很大程度上受限于2017年及此后缓慢增长甚至萎缩的销售规模,从而使得2018年利润的高速增长态势无法延续到2019年以及之后年份。另外,从企业层面看,2018年上半年销售金额基本实现了全面计划销售金额的50%,并有理由相信房企将大概率完成2018年销售目标。尽管如此,但绝大多数房企2018年目标销售额增幅明显低于企业自身以前年度销售额增长速度,这一现象将进一步支撑行业高利润增长率难以持续的结论。
表:典型房企2018年上半年销售额完成进度
(单位:亿元)
图:2013-2022年商品住宅销售面积
(单位:亿平方米)
图:2013-2022年商品住宅销售金额
(单位:万亿元)
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