M2大幅反弹，杭州楼市如何走？

央行放水已成定局，7月M2大幅反弹，同比增速重新站上8.5%。对货币金融有点了解的朋友清楚，M2＝基础货币*货币乘数，央行基础货币投放渠道现主要以MLF为主，7月份MLF净投放5000余亿元。货币乘数也由6月份的5.56上升至7月份的5.7，这其中有降准的功劳在。

货币通过银行金融机构向实体经济传导，央行通过疏导货币政策传导渠道，社融存量同比增速也结束了一年的持续下跌态势，7月达到10.3%，信号意义也非常明显。

毫无疑问，央行放水、宽松的货币环境是会助长房价的上涨，加大房地产调控难度的。所以央行/政府从两方面着手，一是基础货币投放上收紧与房地产有关渠道，即收紧棚改货币化，将PSL投放压缩；二是在货币政策传导过程中，掐住流向房地产的渠道。

当然纵使如此，由于资金的趋利性，放的水要完全不流到房地产是不可能的，而且会加强房地产上涨预期。所以政府为抵消放水对住房价格上涨的预期，便对房地产调控和预期管理比以往更为严格，几个明显的例子就是：

1.将调控基调直接由“遏制房价过快上涨”转变为“遏制房价上涨”；

2.上海有银行将首套按揭贷款利率下调至9折，不到几个小时，这一舆论倾向便被否认了。你银行想降，政府和舆论也不让你降，我央行放的水不是让你流向房地产的。

3.对房价下跌的舆论较为放松，近期厦门、杭州等城市土拍遇冷、房价大跌的新闻有冷却市场、改变预期的良好功效。

杭州是一二手房价格倒挂较为明显的城市之一，限价背景下的一二手房价倒挂不大可能会持续，如何回归正常的价格体系呢？

我想杭州政府大致也是这么想的，二手房价格无法立即控制，但新房价格确实可以控制的。2016年10月全国房地产调控升级，在限价措施下杭州的新房价格环比立刻下降，此后环比也一直在0附近波动，但市场化的二手房价格却一直在上涨。然而我们都知道杭州卖地是最凶的，而且地价也一直往上涨，新房限价必然受到低价地楼盘退出、高价地楼盘入市的制约而不可持续，让开发商都亏损，后续还怎么卖地。因此新房价格涨一涨、二手房价格跌一跌，这可能是比较理想的价格回归途径。

上图也很明显发现，杭州新房价格6月份、7月份环比较以前月份明显上涨（6月环比0.6%、7月环比0.8%），特别是具有趋势性意义的新房价格同比由负转正。

这也可能是杭州有意且不得不为之的，也想让新房价格涨一涨。然而这一节奏被中央政策打乱了，即“遏制房价上涨”。而杭州新房价格刚好处于要上涨的节点上，如果新房价格环比还以6、7月份的数据呈现，岂不是无法向中央交待。

一个城市控制新房价格数据，除了控制预售证领取、新房备案价格外，还可以控制网签节凑。

近日，有杭州的朋友反馈，其摇中了一个楼盘，但销售对他说，由于单价超过2.8万，其网签可能需要排队，对低于2.8万单价的房子网签速度则比较快。

为什么是2.8万，而不是2.5万或3万呢？

经过上面的分析，杭州新房价格上涨、二手房价格下跌的趋势是不可避免的。在未来几个月内，二手房价格下跌速度会快于新房价格上涨速度。

如果是自住，对买新房仍是较好的时机，由于中央政策的影响，杭州不得不放慢原有新房价格上涨的节奏，但是看到新房价格下跌概率；对买二手房则可以稍微再等一等了。

如果是投资，买二手房当然是愚蠢的决定，买新房则要买差价较大的红盘。因此一二手房差价缩小也有了加快趋势，若现在购买差价较小的新楼盘去投资可能意义就不大了。 

当然自住和投资，也要看打算自住和投资的时间跨度，如果预期的投资回报现金流收回时间在近三年则需要谨慎，选择当前价差足够大的新房；如果投资期限可较长，则余地和空间也较大。