公司上半年实现营业收入595.1亿元,同比增长9.3%(业绩预告为9.9%);实现归母净利润65.1亿元,同比增长15.1%(业绩预告为14.9%),业绩基本符合预期。公司归母净利润的增长高出营收增长近6个百分点,主要有两个原因:(1)结转项目毛利率提高。2018H1公司综合毛利率35.4%,较去年同期+4.6pct;房地产业务结算毛利率35.3%,较去年同期+5.6pct。(2)随着合作项目增多并陆续进入项目结转期,公司投资收益大幅增长,2018H1投资收益9.4亿元,同比增长66.7%。截止到2018H1,公司账面预收账款2910.8亿元,预收款/17年营业收入高达199%,充足的可结算资源为公司未来业绩增长奠定了坚实的基础。2018年公司计划竣工面积1900万平米,对应增速22.3%,上半年已完成计划的40%(760.7万方),公司加快竣工节奏有望助力公司业绩快速释放。
2018年上半年,公司实现签约金额2153.1亿元,同比增长46.9%,销售额位居行业第四。6月份实现签约金额602亿元,首次实现单月签约突破600亿元;1-6月实现签约面积1453.9万平方米,同比增长37.9%。累计销售均价14809元/方,同比增长6.5%。在行业销售规模增速放缓的背景下,公司把握行业集中度提升的机遇,实现销售规模的快速增长。公司签约销售仍然以一二线城市和核心城市群为主,按城市能级分,一二线、三四线城市签约金额分别占比78%和22%;按区域分,珠三角、长三角分别占比31%和20%。
2018年上半年,公司新拓展国内项目69个;新增容积率面积1510万平方米;总成本1072亿元,拿地金额占比销售金额49.8%,楼面均价7099元/方。按城市能级分,一二线、三四线城市拿地金额占比为68%和32%。其中,三四线城市主要聚焦于珠三角、长三角等核心城市群。考虑融资偏紧的环境下,公司作为龙头房企优势明显,预计下半年公司拿地力度虽有回落,但影响较小。
公司始终坚持全国化战略布局,深耕一二线核心城市。截至2018H1,公司拥有待开发面积8950万方,预计可满足未来2-3年开发需求,保证公司拥有充足的资源灵活应对市场变化。按城市能级分,一二、三四线城市分别占比61%和39%;按区域分,珠三角、长三角合计4124万平方米,占比46%,与市场趋势相匹配,为公司持续发展储备了优质资源。
公司充分发挥融资优势,以低成本储备大额资金,上半年公司融资现金流入856.3亿元,同比增长43.2%,其中新增有息负债796.1亿元,综合成本仅5.09%。受此影响,公司负债率水平有所走高,净负债率达到93.3%,较去年同期+6.7pct;资产负债率(剔除预收款)为67.8%,较去年同期+0.9pct。但公司总体债务结构合理,一年内到期有息负债占比13%,现金余额/一年内有息负债为2.95倍,短期偿债压力不大。从融资来源来看,公司有息负债仍以银行借款为主,占比超71%,公司债及中票等直接债务融资工具占比14%。截至2018H1,公司银行贷款授信额度为3810亿,剩余未使用额度1687亿。
在行业融资整体收紧的大背景下,公司在融资方面的优势愈加明显。公司有息负债综合成本仅4.86%,在行业内处于领先水平。
公司盈利提升显著,销售增速维持高位,土地储备充足,拿地扩张积极。根据中国指数研究院的数据,公司2018年销售目标4000亿,从上半年公司销售情况看这一目标大概率将实现。此外,公司已完成收购保利香港50%股权方案的股权交割工作,基本完成境内房地产业务的整合,未来业务区域和市占率有望加速提升。我们认为房地产企业的融资环境有望边际上改善,作为稳健经营的地产龙头,公司融资优势尤其明显。我们预计公司18-20年EPS分别为1.68、2.10及2.72元,对应PE为6.6X、5.3X及4.1X,估值接近历史低位,将目标价由18.96下调为16.8元,维持“买入”评级。
风险提示:销售不达预期,融资收紧超预期
证券研究报告《房地产:保利地产:业绩基本符合预期,融资优势显著 》
对外发布时间:2018年08月15日
报告发布机构 天风证券股份有限公司(已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格)
本报告分析师
陈天诚 SAC执业证书编号:S1110517110001
徐超 SAC执业证书编号:S1110518070007