近年,赴海外购房几乎成为世界经济一个奇怪的现象,全球一些城市凭借相对宜居的环境和各央行的低息,吸引了不少海外买家。这样一来,原本相对安静的居住之地,则升级为炒房客炒作的乐土,随之带来的是,当地房价虚高的风险。然而今天,在美元加息大背景下,以及多国对楼市的调控,至少10个城市的房价迎来严峻考验,这或是包括中国买家在内的全球炒房客始料不及的事。
以新西兰楼市为例,受到强劲的移民,低利率和有限的房屋供应的推动,新西兰的房屋价格在前几年出现大幅上涨,数据显示,新西兰目前全国拥有约460万人,虽然,房价在2017年的涨势有所放缓,但是新西兰当前仍是全球房价增长最快的国家之一。正如下图数据所示,根据咨询公司Knight Frank的调查显示,新西兰房价年增长率为10.4%,在全球55个国家或市场中排名第三。
在过去55年中,新西兰房价年均增长率为8.8%。2000年至2017年底,新西兰房价上涨超过150%,位列发达经济体第一,亚洲买房功不可没。另据新西兰国家统计局的数据显示,海外买家大多来自中国和澳大利亚。根据新西兰房产咨询机构Real Institute的数据,新西兰最大城市奥克兰一套中等水平的房产价格大约为58.2万美元,比2008年翻了一番。
显然,新西兰正面临着高房价隐患,而向来安逸的许多新西兰人几乎不能承受目前的房价,于是,为了遏制海外炒家,新西兰推出禁止向外国人出售二手住宅举措。这一举措已被许多分析师称为史上最为严格的限制外国人买房的举措。新西兰国会8月15日正式通过一项法律禁令,要求海外买家不得购买本国存量住宅。与其隔壁邻居澳大利亚显著不同,新西兰的海外买家禁令法案将住宅土地视为敏感领域。未经新西兰海外投资办公室的同意,任何非居民或非公民均不得购买现有住宅。新法律旨在打击住宅投机者。
对此,新西兰副财政部长兼总检察长David Parker评论称,这是一个重要的里程碑。”“我们相信,新西兰的住宅市场应该是为新西兰人设立的,而不是为了国际市场。”至于那些确实需要购买住宅的外国买家,他们将需要说服新西兰官方,无论他们做什么都会给这个国家带来更大的好处,才有希望通过购房审批。他们需要向新西兰展示,要么将土地更换成其他用途,要么承诺增加住宅数量,然后用于出售,比如将原有的独立房屋拆除,新建一栋公寓楼。不仅如此,新西兰央行还对借助杠杆炒房的行为进行了限制。
值得注意的是,过去一年中,新西兰房价涨幅略为收窄,部分原因是新西兰央行对放贷实施限制。新西兰央行正对市场过热可能危及金融稳定心生警惕。新西兰房地产协会8月15日发布的数据显示,7月房价中值较上月下滑1.8%至55万新西兰元(约合36万美元)。数据表明,外资购房比例已相对偏低——约占全国房产转让活动的3%。新西兰总理Jacinda Ardern在去年10月曾向BBC表示,她将承诺将会为穷人提供住房,并将提高最低工资标准,并为成千上万的新西兰低收入家庭建造他们能够负担得起的房屋。
与此同时,根据澳新银行最新披露的数据显示,该机构在调查新西兰受访的340家企业中有45%认为该国在未来12个月的商业环境将出现恶化——新西兰商业信心指数进一步下滑,触及2008年5月以来最低水平。澳新银行评论称,新西兰经济正在接近周期尾端,尽管财政刺激等因素能够提振增长,但商业信心指数维持低位,企业可能推迟投资行为。
这些迹象都在说明,新西兰房价或还将继续下降,而限制外国人购买二手房的举措,这个靠移民拉升地产投资的国家的二手房市场的流动性将因此接近枯竭。也就是说,包括中国买家在内,前期从世界各地蜂拥至新西兰的奥克兰等城市楼市的海外买家或迎来房屋滞留在手中,无法变现的尴尬。但他们可能却不得不背负沉重的债务负担。我们长期跟踪全球楼市,发现,同样房价迎来严峻考验的城市还有澳大利亚的悉尼、墨尔本和阿德莱德,加拿大的温哥华和多伦多,美国的西雅图和纽约曼哈顿,英国的伦敦,瑞典的斯德哥尔摩。(完)