调控不是最终目的，分析近期房地产市场形势及房价情况

近期中央政治局会议提出坚决遏制房价的上涨，措辞严厉历史之最，结合今年以来的房地产调控政策，分析近期房地产市场形势及展望近期房价情况。

70个大中城市房价涨幅出现抬头

今年以来，70城大中城市新建商品住宅价格指数同比增速在5.5%附近波动，但三四线城市房价涨幅坚挺，三线城市房价涨幅在1-6月保持在6.6%左右，且7月达7.5%，跑赢一、二线城市。一、二线城市今年涨幅较稳，但6月出现抬头，且7月涨幅达今年以来最高，其中部分二线城市房价同比涨幅均超10%；7月10城新建商品住宅价格同比涨幅扩大的城市数增至49个，亦是今年以来最高。此外，上半年商品房销售额和销售面积增速缺口扩大至9.9%，7月进一步扩大至10.2%。

值得注意的是，房价涨幅出现抬头并非由于调控放松，相反，而是调控呈现更加严格的趋势，据中原地产数据显示，今年1-7月主要城市房地产调控次数多大260次，较去年同期多120多次，且仅7月，全国楼市调控募集程度再刷新历史纪录，合计超过60城市发布超70次各类型房地产调控政策。按照这个速度，2018年调控次数很可能超过2017年。

上半年房地产市场严重分化原因

在严格调控的背景下，房地产市场依然火爆主要是因为以下几个原因；

土地成交：上半年100大中城市土地成交面积同比增长14.12%，低于2017年全年的34.48%。，主要受一线城市土地成交面积同比转负影响，一二三城市土地成交面积同比分别增长-3.27%、20.76%、33.64%。

房地产销售：一线城市商品房销售面积累计同比持续负增长，但降幅收窄；二线城市在1-5月商品房销售面积负增长，6月转正，同比增长1.3%，三线城市1-6月销售面积同比增长7.23%，远超整体增速的0.6%。

商品房销售:上半年商品房期房销售面积同比增长20%，现房为-13.7%；期房销售面积占比在2016-2017年稳定在76%左右，2018年提升至81%。新时代证券认为，期房销售好于现房，可能是因为库存水平已经处于低位，且年初施工滞后，导致房屋竣工面积增速下降，降至-10.6%。二三线城市分化明显，二线城市可能是库存去化周期缩短的背景下，抢人政策刺激购房需求，三线城市经一轮去库存政策后，库存明显下降。

房地产投资：上半年房地产投资增速跑赢固定资产投资增速，而各线城市之间也出现分化。一二线城市房地产投资增速明显低于整个房地产投资增速，而三四线城市当地产投资增速远高于一二线。上半年土地购置费对房地产投资的贡献率超过100%，一二线城市土地购置费增速58.3%，低于整体增速的74.4%。三四线棚改货币化安置比例上市导致土地购置面积增速高于一二线。

市场乱象：比如：限价政策导致部分城市同一区域一二手房价倒挂，存在套利机会，摇号政策营造一房难求的局面，万人深夜排队抢房等现象。

遏制房价上涨的几个关键点

房价继续上涨会带来地产泡沫，房价大幅下跌可能引发系统性风险，遏制房价上涨的一个合意状态可能是房价涨幅在0附近波动，然而之前房价同比同比涨幅大部分时间都处于上升或下降状态，很少呈现一个很低的波动性，去年年底以来，房价虽然还在上涨，但涨幅趋于稳定。

制度与供需平衡、房价上涨预期（长期）、加强调控（短期）是遏制房价上涨的关键点，一个可能途径是短期进一步严控房地产市场，暂时抑制需求，同时房地产市场流动性显著降低，避免大量抛售住房情况；长期解决房价上涨，需要建立房地产长效机制以及配套的制定，打破房市刚兑预期。

根据中国家庭金融调查与研究中心的统计，2009年当时购房70.3%是刚需、10.1%是改善需求，19.6%是投资。到2018年一季度，31.9%是刚需、17.8%是改善性需求，50.3%属于投资需求，投资需求不断上涨，改变房地产的现状，就要出台调控政策打消投资需求行为，提高投资成本最有效的手段就是税收，税收向上可以累进制，购买多套房的就应该付出多一些成本。

既然低价推动房价主因，改变当前土地拍卖制定，政府土地拍卖股权比重降低，形成与购房者之间共有房屋产权，购房者要转让，必需补交余下的土地出让金，进而减少购房者负担。加大租赁房建设及完善租赁相关法律法规，自然会减轻百姓购房需求。

房地产调控存在边际放松的可能

中美3M国债利差出现倒挂，货币市场利率急剧下降，年内还可能继续降准，打破货币政策传导机制服务实体经济，资金可能流入房地产市场。

下半年财政政策发力以及宽货币向宽信用传导，基建投资增速反弹，但可能通过拉动基建投资来稳增长的效果不及预期，房价持续下跌，大量资产会受到影响，居民财富缩水，金融记过抵押物贬值，银行坏账增多，可能引发系统性金融风险，目前中国房地产总市值远超股市、债市，房企的负债水平高企，因此房价下跌比上涨造成的危害更大，因此，房地产长效机制成熟前，如果发生房价持续下跌，政策可能银城施策、边际放松。

展望房地产行业未来情况

各线城市房价变动短期来讲，一线房价可能持续保持平稳，甚至有所下降，但降幅不大，二线“楼市大新”“抢人政策”有所收敛，房价涨幅可能出现下滑；棚改货币化安置因城施政，且审批趋严，同时开发商加快周转，并逐渐退出三四线城市，市场或出现降温，房价涨幅将有所回落。

长期来看，一线城市控制人口，房地产市场步入存量房阶段，房价大幅上涨可能性较小；二线城市部分人口净流入，未来发展空间较大，房价有一定的上涨空间；三线城市房价出现分化，新时代证券认为，随着城镇化率提高，刺激部分靠近一二线城市的区县购房需求，对棚改货币依赖高的地区，则可能出现降温，对于本地自身需求和周边城市需求带动的地区，房价和成交量短期可能保持稳定，不容易大起大落。

遏制房价上涨让房子回归居住属性，释放全面一种投机性需求的信号，尽快弥补房地产市场存在的漏洞，一旦房价不在绑架中国经济，那么中国经济的结构性矛盾才得以缓解，可考虑加快城镇化进程启动我国内需市场，目前我国城镇化率与发达国家相比较低，14亿人口才3亿多中车阶级，庞大内需足以支撑我国经济再次高速发展，但要启动这一次数，还需要进一步打破体制性障碍。