京城一哥首开股份销售持续下滑，资金吃紧难脱困境

　　文/自媒体综合

　　“一部首开史，半座北京城”既表明了首开股份的发家史，同时也道出了北京城对于首开股份的重要性。作为一直扎根北京大本营的老牌房企，北京首都开发股份有限公司（SH：600376，下称“首开股份”）曾在2015-2017年长居北京销售排行榜首位。但在今年上半年克而瑞发布的北京销售排行榜新一轮排名中，其以40.68亿销售额，悄然退居在中海地产（HK：00688）、万科（SZ：000002）之后的第三位。

　　9月10日，首开股份发布前8月销售业绩显示，公司1-8月共实现签约面积166.88万平方米，同比下降22.12%；签约金额434.64亿元，同比下降14.84%。

　　蓝鲸房产统计发现，自今年1月份以来，其销售业绩同比去年从未出现过正增长。

　　这种节节后退的信号，成为这家固守北京城的老房企身上抹不去的印记。随着销售业绩的下滑态势愈发加剧，其财务方面显现的问题亦更加棘手。而悬在首开股份头上的80亿永续债，也在不断吞噬着企业的利润，对其造成拖累。

　　销售同比连续8个月下降 行业排名降至39位

　　无论从历史渊源，还是土地储备来看，扎根北京大本营一度是首开股份坚守的发展理念，凭借重阵布局北京，首开股份曾迅猛增长，但随着政策导向转舵，其亦迅速步入下行周期。

　　蓝鲸房产梳理发现，2015年-2017年，首开股份连续三年蝉联房企北京销售业绩冠军。2015年，北京营收占比全年营业收入51.37%、2016年占比45.2%、2017年占比49.17%。同时，在其2017年新增的27各项目中，有16个来自北京，占比超过二分之一。

　　据首开股份2018年半年报显示，首开股份规划建筑面积约259.75万平米，其中约183.85万平米来自北京项目，占公司总土储量70%。

　　然而，自2017年北京楼市出台“3·17”调控政策以来，限购、限贷、限价、限售、限商的严苛条件犹如五座大山，伴随着土地供应方式和住房供应结构的转变，不断压缩着房企的发展空间。中国指数研究院数据显示，2018年上半年北京商品住宅（不含保障房）累计成交157万平米，较去年同期下降35%，较2017年下半年减少21%。

　　受此影响，首开股份销售出现下滑。在克而瑞最新公布的《2018上半年房企北京销售排行榜及项目榜》中，首开股份以40.68亿排名第三，不及中海外和万科。

　　并且，其在行业中的排名也在直线下滑。据克而瑞2018年1-8月房企销售排行榜TOP100显示，首开股份以流量金额440亿元位居第39名，权益金额以324.3亿元位居第41位。在去年同期数据中，这两项数据的排名分别是22位、24位。

　　9月10日，首开股份公布前8月销售业绩显示，2018年1-8月份，首开股份共实现签约面积166.88万平方米，同比下降22.12%；签约金额434.64亿元，同比下降14.84%。据蓝鲸房产梳理发现，首开股份自2018年1月以来，同比销售额及销售面积一直处于下行态势。

　　虽然据其2018年上半年业绩报显示，得益于交付结转面积的增加，公司营业收入175.45亿元，同比增长57%；净利润为15.69亿元，同比增长约2.6倍；归母净利润13.8亿元，同比增长约3.4倍，营收和利润实现了的上涨。但其上半年21.6%毛利率同比2017年末下滑11个百分点，净利率也微降至8.9%。

　　毛利率与净利率的下滑，与其上半年新开工项目多来源于2017年拿到的高价地不无关系。根据其半年报数据，2018年新开工项目多为2017年新增用地。

　　同策研究院总监张宏伟对蓝鲸房产分析，政策对企业的销售业绩影响很大。由于首开股份重仓北京，众多项目受到限价或限竞政策的影响无法进行销售。

　　安居客首席分析师张波向蓝鲸房产记者表示，从北京市场来看，受限竞房、共有产权房等保障性住房影响，北京新房市场今年以来整体的去化压力较大，而且去化周期长，这是首开销售排行出现下滑的首要原因。

　　同时，张波进一步指出，相对于其他龙头房企，首开的布局较多局限于一二线，尤其以北京市场为主，自身受调控影响更大，并且在三四线城市的布局战略并不清晰，也是造成其自身销售业绩整体乏力的重要原因。

　　在此单一城市布局的尴尬处境下，首开股份却未打算及时做出调整，2018年以来，首开股份拿地态度十分审慎，拿地面积大幅减少。

　　据其2018年上半年业绩报显示，报告期内，首开股份仅新增5个土地项目，新增土地总建面为50万平方米，同比下降82%。除了在北京获取一幅总建面10.3万平方米的地块之外，其他四幅地块分别位于成都、天津、苏州、深圳四地。随后，8月在沈阳斩获一宗土地，其他再无收获。截至目前，首开股份1-8月新增土地6个，不及去年拿地数量的三分之一，拿地速度骤降。

　　现金流吃紧负债水平持续高位 80亿永续债高悬

　　谨慎的拿地策略或与其严峻的财务指标有一定关系。蓝鲸房产梳理发现，在销售放缓势头下，其现金流压力明显吃紧。

　　据其2018年上半年业绩报显示，首开股份经营活动现金流为-26.45亿元。同时，截至2018年6月31日，首开股份累计新增融资232.5元，累计还款190.8亿元，净增融资规模41.7亿元，资产负债率约为80.79%，净负债率略有提升至92%。

　　值得注意的是，除短期债务外，首开股份在2016年5月、2016年12月、2017年3月，分别发行30亿、20亿、30亿永续债，这80亿元的永续债虽然不计入负债之内，但由于其利息成本较高，故又被业内称之为利润黑洞。

　　苏宁金融研究院特约研究员江瀚对蓝鲸房产分析指出，因为房地产行业本身就是重资产的行业，所以80亿的永续债对于一家房地产企业来说其实算是正常水平。但是对于企业来说，关键点在于融资水平和现金流的维系水平。我们现在看到如果这家企业破净了，那么其想用股票质押的方式进行融资就相对比较困难。

　　在当前中国股市不景气的情况下，很多企业都出现了破净的现象，首开股份也未能例外。截至到9月13日，首开股份市净率为0.84，一直处于破净房企名单之中。这将意味着，其资金压力无法通过股市疏解。

　　张宏伟表示，永续债是不计入公司资产负债利率中的，算上表内的债务，对于企业来讲可能会面临资金压力。尤其是永续债不断上调的利息，也会不断吞噬企业的利润。

　　这将意味着，首开股份每年需要至少为80亿永续债支付4.14亿元利息，而这相当于其2018年上半年净利润15.69亿元的四分之一还多。若再加之不断上调的利息，其金融成本压力可见一斑。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产表示，上半年首开股份业绩完成不好，但下半年随着预售证政策管控的放松，以及房价的重新反弹，或有助于业绩成长。

　　2017年末，首开股份为自己定下千亿销售目标，截止到8月末，仅完成43%。在接下来不足4个月的时间内，首开股份能否实现逆袭尚不得而知，但其千亿前行之路必然道阻且长。

免责声明：自媒体综合提供的内容均源自自媒体，版权归原作者所有，转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人，不代表新浪立场。若内容涉及投资建议，仅供参考勿作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎。

责任编辑：孟然