公积金不在银行睡大觉，裸奔在路上
2018年以来，在如何让公积金政策更好地服务刚需，防止公积金用于投机炒房上，各地政策力度不断加大。此轮2016年开始的长周期，让公积金资金流动性紧张的问题再次显现，曾经被人民日报撰文批评的“沉淀的公积金躺在银行里睡大觉”现象不再。
图/摄图网
在楼市火爆的背景下，公积金趋紧，全国已有16个地区个贷率超过警戒线。
业内以个贷率（个人公积金贷款余额占年末住房公积金缴存余额的比率）来衡量公积金住房贷款的使用力度，该指标越高说明住房公积金贷款用于支持职工购房的力度越大。若个贷率超过85%的警戒线，则意味着公积金余额趋紧。
根据21世纪经济统计，全国31个省、市、自治区中，已有16个地区个贷率超过警戒线。与高提取率省份类似，此类超警戒线省份中，以东部发达地区为主，天津、安徽、浙江三省市的个贷率超过100%。2017年末，上述超警戒线的16个地区，其住房公积金缴存余额总和达到29873亿元，占到全国缴存余额的近60%。
去年这一数字也不容乐观。根据《全国住房公积金2017年年度报告》，2017年全国住房公积金提取额12729.80亿元，比上年增长9.49%，这一速度比前一年的5.8%大幅增长。贷款方面，到2017年末，全国个人住房贷款余额45049.78亿元，比上年末增长11.14%。个人住房贷款率87.27%，比上年末微幅减少，但仍高于有关部门设定的85%的警戒线。
“每一轮楼市持续上行之后，部分城市都会出现公积金资金紧张的问题。”易居研究院副院长杨红旭认为，在资金压力加大的背景下，地方在短期内可能采取开源节流两方面措施，一方面减少对非自主需求的购房行为的资金支持；另一方面加强对企事业单位缴纳公积金的监督和管理。
各地公积金政策收紧
9月13日晚，北京住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》（以下简称《通知》），提出“认房又认贷”、“缴存额度与缴存年限挂钩”、“异地购房不能随意提取”。
实际上，北京颁布公积金新政前，各地已经进行了一轮以打击违规提取和限制异地公积金购房的政策调整。5月2日，住建部、财政部、人民银行、公安部等四部门曾联合发布《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》，该通知明确要求“防止提取住房公积金用于炒房投机”，并提出“重点支持提取住房公积金在缴存地或户籍地购买首套普通住房和第二套改善型住房”。通知还专门提出，对异地购房尤其是非户籍地非缴存地购房的，要严格审核住房消费行为和证明材料的真实性。
7月份，杭州、广州等地对异地购房作出限制。8月以来，大连、宜昌、黄冈、南昌、长沙五地住房公积金管理中心开展意在打击提取、骗取公积金贷款的非法中介专项行动。8月14日至17日，太原连发三文收紧公积金政策，明确提出太原市缴存职工在该市之外和户籍地以外城市购房不得提取住房公积金。此外，天津市、内蒙古自治区、义乌市等多地也都陆续收紧了住房公积金提取政策。
多位受访人士均指出，近期地方政府密集调整公积金政策一个更重要的出发点则是切实满足刚需购房需求。无工作、无户籍、无创业的“三无”公积金异地购房，其出于投资的可能性较大。对类似购房行为做适当限制，有利于优先满足刚需购房、首套购房和租房。
公积金收紧能满足刚需吗？
在当前公积金“裸奔”的情况下，这次北京公积金的新政是因为流动性趋紧导致的吗？
“北京的公积金缴存额度排名全国第二，流动性并不是那么紧张。这是一次主动的政策导向上的调整和尝试，核心目的是实现‘房住不炒’，而不是由于流动性紧张导致的被动措施。”51社保CEO余清泉如此评价北京公积金新政。
既然不是流动性原因，那这一波公积金的新政与刚需相契合吗？会不会对年轻人购房产生影响？
中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京公积金占交易比例不高、平均在20%左右，但这个政策影响下预计起码一半需求将只能选择商业贷款或者全款，这个政策对刚需影响非常大，特别是年轻人，当下北京市场平均购房年龄在28左右，按照新政贷款只能50万左右。本来公积金贷款额度就很少，按照这个政策，公积金将基本离开刚需。而从认房又认贷看公积金政策全面收紧。
贝壳研究院数据统计显示，北京申请公积金住房贷款的购房者年龄，集中在30-40岁区段，占比超过50%，30岁以下占比超过20%。其中，中、低收入群体占绝对主体，2017年占比达到98%。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，此次北京公积金政策的调整会进一步减弱需求。在目前商业信贷保持紧缩的状态下，消费者本身的购买力就受到制约。公积金政策调整不仅影响低总价刚需市场，还会对换房链条“釜底抽薪”影响中高端改善市场。由此估计，四季度北京房地产市场的情况不容乐观。
“这主要是为了引导市民合理住房消费，落实‘租购并举’、‘先租后买’。”对此，北京住房公积金管理中心相关负责人解释称。
公积金政策的收紧，意味着楼市去杠杆已经从开发商蔓延到普通购房置业者。（完）
更多深度资讯和视频
请至【路闻投研资讯】APP阅读