土地供不应求，上涨的不仅仅只有房价 | 房地产投资之物流地产篇

近年来物流地产土地供应量下降，而电商的繁荣和第三方物流的爆发式增长大大增加了物流地产的需求量。

因此，物流地产出现供不应求的态势，租金处于上升通道，该行业发展潜力巨大，具有广阔的前景。

• 从地域分布来看，一线城市的物流地产需求旺盛，投资更具有吸引力。

• 从盈利角度来看，物流地产的投资回报率高于其它地产类资产，盈利方式主要来源于租金。

▍未来优质物流仓储设施增长空间巨大：

中国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约2600万平米，人均面积不到0.015平米，而美国高标准物流设施总存量约为3.7 亿平米，折合人均面积达1.17 平米。

我国优质物流设施60%位于一线城市，随着电商和第三方物流业务向二三线城市密集渗透，未来优质现代物流仓储增长空间巨大。

▍土地供应量下降，供不应求：

近年来土地供应绝对数量和比例均持续下降，下降的原因主要有：

1. 物流用地价格偏低，对地方政府土地财政收入有限；

2. 仓储用地经济效益和税收贡献较少；

3. 仓储业提供就业岗位相对较少；

4. 物流仓储用地的投资强度较小。

因而，从供求端来看，目前物流地产市场呈现出供不应求的状态，尤其是在一线城市，供需不匹配的情况就更加严重，以北京为例，其在2012-2014年仓储物流用地的供应占比从19%下降至8.7%。

因此，未来物流地产竞争的焦点将逐步转移至二手土地的开发利用上。

▍租金仍处于持续上涨通道，一线城市更具投资吸引力：

分区域来看，目前我国优质物流仓储布局以长三角、珠三角及渤海湾等传统公路路网及物流设施相对发达的区域为主，正在向二三线城市扩展。

一线城市由于需求旺盛、供应稀缺，租金涨幅高于二线城市。但是由于一线城市拿地成本走高，目前回报稍逊二线城市。但考虑到一线城市电商和第三方物流业务更为稳定，空置率低，产业布局比较成熟，一线城市仍更具投资吸引力。

▍物流地产投资回报率较其他类型地产更高：

根据CBRE的统计报告，从投资回报上看，北京、上海、广州等一线城市物流设施投资净回报率6-8%，高于商业地产的4-5%，住宅地产的2-3%。商业地产由于标准化低，证券化难度更大，物流地产更受到海外基金和长期投资者的青睐。

此外，随着核心城市中心不断外扩，一些早期低价获取仓储用地由于土地用途变更，地价可能出现爆炸式增长，也能给相关企业带来丰厚收益。

▍租金收入是物流地产主流的收入方式: 

租金收入主要包括仓库租赁费用、设备租赁费用、房屋租赁费用以及停车场收费等，其中仓库的租赁费用是租金的主要来源。从目前现代化仓储设施的租金角度看，租金收入增长较为稳定。2012财年到2015财年，普洛斯中国区相同物业租金年增长基本在4%以上。地产收入大部分来源于租金，部分来源于增值服务和土地增值。

▍电商交易规模的迅速增长加大对物流地产需求：

根据亚太地区最大的物流地产服务商普洛斯的客户分布来看，电商客户在近年来逐渐成为其需求增长的主要力量：从2012年到2015年，电商类客户占比从15%提升到26%。

虽然大型电商如阿里、京东会通过部分自建仓储的方式满足其对物流仓储设施的需求，但远不能与其平台交易额的爆发式增长匹配，仍有相当大部分的仓储设施来自外部租赁；而对于更多的中小型电商企业而言，直接进行物流地产的开发仍然有一定的技术壁垒。

因此，电商交易额的快速增长成为物流仓储市场的重要驱动力。根据艾瑞咨询统计，2016年国内电商交易额突破20万亿人民币，在过去8年间增长近7倍，年化增长率超过25%。

▍快递物流行业的快速增长亦需要大量仓储物流设施支撑：

第三方物流服务商同样对仓储物流设施有着极大的需求。无论是大型海运、港口、公路、铁轮运输企业还是“四通一达”等快递公司，其业务快速增长的背后都需要大量仓储物流设施的支撑。

▍物流地产投资领域享受有项政策支持：

在宏观经济去杠杆、防范金融风险的大背景下，部分一二线核心城市的住宅地产项目在拿地、融资、销售等方面都受到一定调控政策限制。而物流地产的开发则适应拉动内需、提升第三产业等政策导向，持续得到不同层级的政策支持。

本报告摘自：中金公司财富研究2018年8月28日发布的《私募股权月报：商业地产投资：典型物业类型介绍》

分析员黄江岩S0080515120001

联系人刘昊穹S0080115120017

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