取消预售制对房地产企业的伤害有多大？

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概述：

1. 可能导致万科、保利等龙头房企利润下降4%；

2. 对过度依赖房地产开发贷和高周转的企业伤害更大；

3. 行业淘汰会加速，建房成本会增加。

周五房地产企业的“取消预售制”讨论热烈，但是尚未看到文章深入量化分析对房地产企业利润的深入分析。近期“基少成多达摩院”也有网友咨询，现整理如下，供大伙参考：

房屋预售是指房地产开发商，在房屋尚未建好前，由购房者缴纳定金或预付款，约定未来交付房屋的销售行为，类似于金融产品中的期货买卖。

该行为可以帮助地产商提前回笼资金，节约资金成本，撬动更多项目开发；且回笼资金越快，节省的资金成本越多，撬动的项目越多。很多地产商近年来提出的“高周转”，就是为了节约资金成本、撬动项目开发。

目前各地的预售政策差异较大，例如：

广州、深圳和成都7层（含）以下商品房需要完成结构工程封顶才能拿到预售证，7层（不含）以上商品房，完成2/3结构封顶可拿预售证。

上海商品房需完成至主体结构封顶并通过验收才能拿预售证。

北京7层以下（含）的大户型住宅及商业、办公项目，需达到主体结构封顶方可办理预售；8层以上（含）的，需完成规划层数的1/2（且不低于7层）后，方可办理预售。

重庆8层以下（含8层）完成主体结构封顶；9层以上（含9层）建房屋面积达到规划批准的拟建房屋面积的1/2以上。

天津对工程进度无明确要求，仅要求投入开发的建设资金达到工程建设总投资的25%以上，大约做到正负零（做完地下层）即可申请预售证。

我国从1994年《城市房地产管理办法》出台后实行预售制度，目前城市商品房约85%采用预售制。因地产商提前拿到钱后，可能因挪用资金、管理不善等问题，引发工程烂尾和纠纷。

之前，已经有学者质疑预售制度，9月21日广东省房协发布《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(简称《通知》)，透漏省住建厅拟向住建部建议分阶段取消预售制度。

第一阶段若干年内保留预算许可，把预售条件的工程形象进度提高至主体结构工程封顶；第二阶段全面实施现售，并将时间表向社会公布，让房地产行业和社会公众都做好充分的准备。

可以看出，上述政策第一阶段如果全面推行，对于本来就在实施结构封顶才发预售证的上海基本没啥影响，对于广州、深圳、成都、北京和重庆等地区7层及以下的项目也没啥影响，但是对与小高层影响较大，对于天津这类以前没有对预售工程形象进度没做要求的地区影响也非常大。

基少根据掌握的情况，做了一个广深地区18层住宅项目的工程节点和放款、还款时点示意表：

项目在开工（通常拿地后3个月）后放款，经营性现金流回正（拿地后12个月）后，平均银行开发贷款资金占用9个月，具体情况各项目可能有差异。

如果将预售从现在的开盘节点调整至主体结构封顶，资金回笼时间将延后1个月，资金成本增加=1/9=11.11%。

上半年，A股几大地产公司的营业收入、财务费用（利息支出等）和净利润数据如下：

房地产企业目前的融资中，开发贷算成本偏低的一种借款。当前几大地产公司中，除华夏幸福外，其余各家财务费用平均占净利润的18%。

假定财务费用中的50%为开发贷利息，则该部分的成本增加11.11%，在不考虑土地增值税的情况下，约影响净利润=11.11%*50%*（1-25%）=4.17%，整体较为可控。

但是对过度依赖开发贷款的企业，对利润侵蚀会更为严重。

对于高周转企业，开盘销售的滞后，将导致经营性现金流回正的节点滞后，对利润的冲击更为显著。赛普咨询曾经在《现金流回正快 1亿可撬动60亿规模》一文中提及，如果将现金流回正时间从12个月压缩至8个月，项目利润将增长100%，反向看，现金流回正滞后可能造成企业利润下降50%！具体要看政策第二阶段最终确定的可售房节点，以及实际的工程进度。

2018年一季度房地产开发贷款总额9.1万亿元，如果按照年7%的贷款利率计算，延迟还款一个月，大约从房地产行业多拿走708亿元的利息，相当于万科A、保利地产、绿地控股、招商蛇口、华夏幸福和中天金融等上半年利润前6的房地产企业利润总和。

该政策的其他影响包括：

1. 房地产企业资金链更为紧张，行业淘汰和兼并将加速；

2. 房地产企业周转速度下降，建造成本增加，推动房价上行。

当然，上述政策落地尚待时日，具体影响会因各地区政策、各房企的借款结构和经营模式等存在差异。

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