【华创地产•袁豪团队】9月土地市场月报：宅地供需两弱，土地市场快速降温

土地供应方面，9月住宅类供地环比-33%、同比-43%，累计同比+20%，受土地流拍现象增多后政府供地意愿减弱影响，9月宅地供给同比大幅走弱，其中三四线宅地供给表现最弱，预计4季度土地供应同比将大概率维持较弱状态、甚至进一步走弱。土地成交方面，9月住宅类土地成交环比-17%、同比-26%，9月宅地成交在8月供给扩大前提下表现继续低迷，其中三四线拖累更为明显，主要源于土地流拍率持续走高影响，叠加4季度全年最高基数，宅地成交同比或将继续恶化。土地供需方面，9月土地成交/供应比0.76倍，较8月上升24%；成交溢价率10%，较8月略升1pct，处于低位；9月住宅类土地成交均价环比-15%、同比-35%；上述供需关系指标均表明企业购地意愿走弱；此外，1-8月，全国土地流拍数量高达890宗，并且下半年以来土地流拍明显增加，值得关注；9月土地成交/供应比、溢价率继续处于低位，预计土地市场的走弱或将约束地方政府调控政策以及改善房企毛利率的悲观预期。中期来看，我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚，融资集中度->拿地集中度->销售集中度，将推动头部房企销售大增；短期来看，近期成交市场有所走弱，政策更严已无必要、甚至稳市场或更为关键，同时土地市场正在加速降温，流拍率和溢价率将进一步恶化，预计地方政府的财政压力将大幅加剧，紧随其后投资也将逐步开始走弱，目前板块低估值背景下继续看多地产龙头相对和绝对价值，并维持板块推荐评级，维持推荐：保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

 1  供应：9月宅地供应环比-33%、同比-43%，高基数下宅地供给走弱符合预期

9月，百城各类型土地合计供应10,403万平米，环比-26%，同比-35%，累计同比+14%。环比来看，住宅用地-26%、商住用地-56%、商服用地-20%、工业用地-6%；同比来看，住宅用地-40%、商住用地-50%、商服用地-28%、工业用地-24%；累计同比来看，住宅用地+20%、商住用地+24%、商服用地+3%、工业用地+11%；其中，住宅类用地（住宅+商住）供应4,601万平米，环比-33%，同比-43%，累计同比+20%。环比来看，一线+13%、二线-33%、三四线-38%；同比来看，一线-45%、二线-25%、三四线-55%；累计同比来看，一线-20%、二线+19%、三四线+24%。受9月全年最高基数及土地流拍现象增多后政府供地意愿减弱综合影响，9月宅地供给同比大幅走弱，其中三四线宅地供给表现最弱，预计4季度土地供应同比将大概率维持较弱状态、甚至进一步走弱。

 2  成交：9月宅地成交环比-17%、同比-26%，创年内新低，三四线拖累较多

9月，百城各类型土地合计成交7,488万平米，环比-21%，同比-31%，累计同比+11%。环比来看，住宅用地-27%、商住用地+8%、商服用地-1%、工业用地+11%；同比来看，住宅用地-22%、商住用地-31%、商服用地-20%、工业用地-39%；累计同比来看，住宅用地+12%、商住用地+4%、商服用地-5%、工业用地+15%。其中，住宅类用地（住宅+商住）成交3,496万平米，环比-17%，同比-26%，累计同比+9%。环比来看，一线-33%、二线+10%、三四线-37%；同比来看，一线-36%、二线-21%、三四线-31%；累计同比来看，一线-3%、二线-1%、三四线+21%。在8月供给扩大前提下，9月宅地成交表现继续低迷，其中三四线拖累更为明显，考虑到行业销售开始走弱、资金面依然偏紧、限价约束下土地市场整体走弱，叠加4季度全年最高基数，宅地成交或继续恶化。

 3 供需：土地成交/供应比低位、地价下降、溢价率低位，企业购地意愿走弱

9月，供需指标方面，百城住宅类土地供需比（成交/供应）0.76倍，环比上升24%。其中，一线0.55倍，环比下降40%，二线0.86倍，环比上升64%，三四线0.68倍，环比上升1%。价格方面，住宅类用地成交楼面均价4,221元/平米，环比-15%，同比-35%，其中，一线、二线和三四线分别环比-25%、-11%、-24%，分别同比-32%、-43%、-14%。溢价率方面，百城住宅类土地成交溢价率10%，较8月上升1pct，其中，一线7%、二线13%和三四线6%，分别较8月+7pct、+3pct和-6pct。9月土地成交/供应比持续低位、地价下降、溢价率低位，预计土地市场走弱或将约束地方调控政策及改善房企毛利率悲观预期。

 4  风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧

一、土地供应：9月住宅类用地供应环比-33%、同比-43%，地方政府供地意愿减弱

1、土地供应面积：9月供地环比-26%、同比-35%，其中住宅供地环比-26%、同比-40%，宅地供给转弱

    2018年9月，百城各类型土地合计供应建面10,403万平米，环比-26.2%，同比-34.9%，前9月累计同比+14.1%。其中，分用地性质土地供应建面占比来看，住宅用地32.0%、商住用地12.3%、商服用地14.2%、工业用地40.0%；分用地性质土地供应建面环比来看，住宅用地-25.6%、商住用地-56.2%、商服用地-19.7%、工业用地-6.2%；分用地性质土地供应建面同比来看，住宅用地-40.2%、商住用地-50.3%、商服用地-27.7%、工业用地-24.1%；分用地性质土地供应建面累计同比来看，住宅用地+19.6%、商住用地+23.6%、商服用地+3.1%、工业用地+11.1%。

     上述数据显示，9月供地环比-26%、同比-35%，环比、同比降幅分别创7个月、42个月新低，主要源于：1）9月属于次高基数月，高基数效应开始显现；2）今年6月开始土地成交溢价率加速下行，市场流拍现象增多，土地市场走淡后政府供地意愿减弱；3）结构上看，9月住宅、商住供地分别同比-40%、-50%，降幅分别较上月扩大76pct、91pct，住宅、商住供给滑坡对整体供给形成拖累。考虑到4季度仍处于高基数区间，叠加土地市场低迷下政府供地意愿不强持续，预计4季度土地供应同比仍将大概率继续有所承压。

2、住宅类土地供应面积：9月住宅类供地环比-33%、同比-43%，三四线宅地供给表现最弱

从住宅类用地来看（住宅+商住），2018年9月，住宅类用地供应建面4,601万平米，环比-33.4%，同比-43.4%，前9月累计同比+19.9%。其中，分城市能级住宅类用地供应建面占比来看，一线6.8%、二线48.9%、三四线44.3%；分城市能级住宅类用地供应建面环比来看，一线+13.4%、二线-32.8%、三四线-37.9%，分城市能级住宅类用地供应建面同比来看，一线-44.8%、二线-25.1%、三四线-55.3%；分城市能级住宅类用地供应建面累计同比来看，一线-19.8%、二线+19.5%、三四线+24.2%。

上述数据显示，9月住宅类土地供应环比-33%、同比-43%，最高基数月下各线城市供应同比均大幅下滑。同比结构来看，二线城市>一线城市>三四线城市，其中一线城市受去年9月基数快速走高影响同比由正转负，但环比仍有两位数增长，18年以来供给整体呈现较大波动，考虑到一线城市1-9月累计供应同比-20%，预计去年一线城市高基数以及调控从严下后续土地供应仍处于低位；二线城市9月供应同比-25%，在供给整体走弱下表现相对温和，1-9月累计同比+20%，较17年全年供给-10%已明显改善；三四线城市9月供给同比-55%，结束了连续13个月增长并超预期大幅下滑，主要源于三四线城市土地成交连续2个月同比下降、溢价率连续4个月走低后，政府供地意愿明显转弱。

二、土地成交：9月住宅类土地成交环比-17%、同比-26%，成交同比创年内新低

1、土地成交面积：9月土地成交环比-21%、同比-31%，其中住宅环比-27%、同比-22%，宅地成交低迷

2018年9月，百城各类型土地合计成交建面7,488万平米，环比-21.3%，同比-30.7%，前9月累计同比+11.1%。其中，分用地性质土地成交建面占比来看，住宅用地29.4%、商住用地17.3%、商服用地11.6%、工业用地39.1%；分用地性质土地成交建面环比来看，住宅用地-27.1%、商住用地+8.1%、商服用地-1.0%、工业用地+11.1%；分用地性质土地成交建面同比来看，住宅用地-22.2%、商住用地-31.4%、商服用地-20.5%、工业用地-38.7%；分用地性质土地成交建面累计同比来看，住宅用地+12.3%、商住用地+3.6%、商服用地-4.6%、工业用地+14.8%。

上述数据显示，9月土地成交环比-21%、同比-31%，其中环比已连续3个月下降并降幅扩大，同比降幅创3年来新低。分结构看，住宅、商住成交同比分别-22%、-31%，较上月下降23pct、16pct，考虑到8-9月住宅类供给同比分别为+71%、+29%，而去年9月基数仅略有上行，成交同比走弱更多源于今年5月以来土地流拍率逐渐走高影响。在住宅成交走弱背景下，商服、工业成交更为低迷，其中商服在去库存背景下，已连续4个月两位数以上下降；工业用地9月成交同比-39%，在所有类型供地中表现最差。考虑到4季度基数全年最高、行业融资端短期内难以全面放松、以及土地市场逐渐回归理性后流拍现象增多，4季度成交同比或将继续承压。

2、住宅类土地成交面积：9月住宅类土地成交环比-17%、同比-26%，其中三四线成交拖累更为明显

从住宅类用地来看（住宅+商住），2018年9月，住宅类用地成交建面3,496万平米，环比-17.1%，同比-25.9%，前9月累计同比+9.0%。其中，分城市能级住宅类用地成交建面占比来看，一线4.9%、二线55.4%、三四线39.6%；分城市能级住宅类用地成交建面环比来看，一线-32.5%、二线+10.1%、三四线-37.1%，分城市能级住宅类用地成交建面同比来看，一线-35.7%、二线-20.9%、三四线-30.7%；分城市能级住宅类用地成交建面累计同比来看，一线-3.4%、二线-1.5%、三四线+21.4%。

上述数据显示，9月住宅类土地成交环比-17%、同比-26%，在上月供给扩大背景下，成交继续低迷。分城市能级看，一二线环比+5%、同比-22%，同比下降更多源于基数走高所致；三四线环比-37%、同比-31%，较上月分别下降11pct、28pct，三四线城市对整体成交拖累更为明显，考虑到三四线上月供给表现仍较不错，成交走弱更多源于三四线市场销售走淡后，情绪逐渐向土地市场蔓延；1-9月各线城市住宅类土地累计同比增长9%，较17年累计同比21%下降12pct，显示出行业资金端紧张以及限价政策在拿地端已经有所反映。

3、住宅类土地成交金额：9月住宅类土地成交额环比-29%、同比-52%，其中各线城市均快速下行

从住宅类用地来看（住宅+商住），2018年9月，住宅类用地成交金额1,475亿，环比-29.4%，同比-52.0%，前9月累计同比+4.6%。其中，分城市能级住宅类用地成交金额占比来看，一线12.5%、二线61.5%、三四线25.9%；分城市能级住宅类用地成交金额环比来看，一线-49.4%、二线-1.8%、三四线-52.2%，分城市能级住宅类用地成交金额同比来看，一线-56.1%、二线-54.9%、三四线-40.2%；分城市能级住宅类用地成交金额累计同比来看，一线-24.7%、二线-4.3%、三四线+39.6%。

以上数据显示，9月成交金额环比-29%，成交面积环比-17%，主要系9月住宅类土地成交均价环比-15%所致。分城市能级来看，一线城市住宅类土地成交额环比-49%，成交面积环比-33%，显示出9月一线城市成交均价环比继续下降；二线城市成交金额同比降幅大于成交面积，成交金额环比下降、成交面积环比上涨，显示出二线城市扩大土地供给以来成交均价有所回调，并近期成交均价继续回落；三四线城市成交金额同比、环比降幅均大于成交面积，显示出三四线城市地价同比有所下降，并近期成交均价快速回落。

三、土地供需：9月土地成交/供应比低位、地价下降、溢价率低位，表明企业购地意愿走弱

住宅类土地供需指标方面，2018年9月，百城住宅类土地成交/供应比0.76倍，较8月0.61倍上升24%，9月土地成交/供应低位回升，主要源于供应环比降幅大于供给环比降幅所致。由于受下半年以来市场走弱影响，谨慎情绪逐渐蔓延至土地市场，流拍率有所上行，政府供地意愿有所减弱，供需呈同步下行势态，到目前为止，土地成交/供应比已连续8个月低于1，表明房企土地购买意愿持续较弱。其中，分城市能级来看，一线0.55倍，较8月0.93倍下降40%，二线0.86倍，较8月0.53倍上升64%，三线0.68倍，较8月0.67倍上升1%。一线城市9月成交/供应比大幅下降主要源于供给环比上升，成交环比大幅下降所致，此外一线城市月度供地波动较大，致成交/供应比宽幅震荡，鉴于一线城市库存持续低位，去年低基数下新增供应总量仍不大，在房企补库存需求旺盛背景下，其供需结构偏紧状态难以根本改变；二线城市供需关系在4月收紧后连续5个月放松，考虑到二线城市17年住宅类用地供给累计同比下降10%，18年1-9月供给仅低位略有回升，其补库存需求仍较强，供需紧张局面仍未根本改变；三四线城市成交/供应比已连续8个月低于1，并在经历10月成交/供应比高点后持续震荡下行，由于其库存相对宽松，供给有所放量，并且在市场走弱下需求逐渐谨慎，未来成交/供应比将持续保持较宽松状态。

住宅类土地成交价格方面，2018年9月，百城住宅类用地成交楼面均价4,221元，环比-14.9%，同比-35.2%。9月成交均价环比、同比双双下行，主要系二三四线城市挂牌均价快速下行及三四线城市成交溢价率下行所致，考虑到地方财政压力持续加大，土地市场转淡后流拍率上升、将倒逼政府供给以价换量，土地成交均价或将继续稳中回落。分城市能级来看，一线10,741元/平米，二线4,684元/平米，三线2,762元/平米，分别环比：一线-25.0%，二线-10.8%，三四线-24.1%，分别同比：一线-31.7%，二线-43%，三四线-13.7%，一线城市8月挂牌均价大幅下降致9月成交均价环比下行；二线城市9月成交均价同比降幅继续扩大，环比连续2个月下降，考虑到二线成交均价17年下半年开始逐渐走高，下半年同比或将维持下行势态；三四线城市成交均价环比、同比均由正转负，成交均价受挂牌价和溢价率同步下行影响明显，考虑到三四线供需关系较为宽松，土地市场回归理性背景下房企三四线拿地或将放缓。

住宅类土地成交溢价率方面，2018年9月，百城住宅类土地成交溢价率10%，较8月上升1pct，其中，一线7%、二线13%和三四线6%，分别较8月+7pct、+3pct和-6pct，9月百城土地成交溢价率继续处于底部区间，并且18年来溢价率持续震荡下行，下半年流拍现象增多，从另一方面反映出在行业资金趋紧、市场有所走弱背景下，房企拿地意愿逐渐减弱，同时考虑到降杠杆导致政府财政压力更为凸显，预计4季度挂牌均价及成交溢价率或将继续走低。

四、投资建议：宅地供需两弱，土地市场快速降温，维持推荐评级

土地供应方面，9月住宅类供地环比-33%、同比-43%，累计同比+20%，受土地流拍现象增多后政府供地意愿减弱影响，9月宅地供给同比大幅走弱，其中三四线宅地供给表现最弱，预计4季度土地供应同比将大概率维持较弱状态、甚至进一步走弱。土地成交方面，9月住宅类土地成交环比-17%、同比-26%，9月宅地成交在8月供给扩大前提下表现继续低迷，其中三四线拖累更为明显，主要源于土地流拍率持续走高影响，叠加4季度全年最高基数，宅地成交同比或将继续恶化。土地供需方面，9月土地成交/供应比0.76倍，较8月上升24%；成交溢价率10%，较8月略升1pct，处于低位；9月住宅类土地成交均价环比-15%、同比-35%；上述供需关系指标均表明企业购地意愿走弱；此外，1-8月，全国土地流拍数量高达890宗，并且下半年以来土地流拍明显增加，值得关注；9月土地成交/供应比、溢价率继续处于低位，预计土地市场的走弱或将约束地方政府调控政策以及改善房企毛利率的悲观预期。中期来看，我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚，融资集中度->拿地集中度->销售集中度，将推动头部房企销售大增；短期来看，近期成交市场有所走弱，政策更严已无必要、甚至稳市场或更为关键，同时土地市场正在加速降温，流拍率和溢价率将进一步恶化，预计地方政府的财政压力将大幅加剧，紧随其后投资也将逐步开始走弱，目前板块低估值背景下继续看多地产龙头相对和绝对价值，并维持板块推荐评级，维持推荐：保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

五、风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧