贝壳研究院院长杨现领：关于租赁市场的思考_新浪财经

　　2018年9月25日，由中国发展研究基金会主办的博智宏观论坛第三十二次月度例会召开。会议主题为“房租、房价与经济增长”。贝壳研究院院长、贝壳找房首席经济学家杨现领出席会议并发表演讲。

　　关于租赁市场的思考

　　一、租赁市场的现状

　　第一，租赁的总量供应相对不足，租赁市场发育不足。下图是四个国家中租金、二手房交易额和新房交易额的比例，美国的房屋交易额6%是新房，65%是二手房，租赁占比达到29%。美国租赁市场租金交易规模是3.2万亿人民币，新房和二手房交易额在6.9万亿，两者的比重大概是50%，这是我认为的租购并举。日本租赁市场发展更加充分，甚至过度。日本租赁市场租金交易规模是7200亿人民币，然而交易市场仅为1万亿人民币，占比72%。中国相反，我们只购不租的，中国的房屋交易额在20万亿，其中57%是新房，37%是二手房，租赁占比只有6%。尽管今年租赁交易额从1万亿增长至1.2万亿，但是占比还是处于非常低的。

　　第二，租赁需求的主体以流动人口和大学生为主。根据数据，过去这几年首次置业年龄在逐步的后移。2008年在北京首次置业的平均年龄是26岁，今天则是32岁，对于大学生群体未来会越来越买不起房子。房价越来越高，他们必须在租房市场停留更长的时间。流动人口则是没办法买房子，也同时需要租赁解决。我们的长租公寓对应的就是这个市场。流动人口解决住房问题的方式主要是大量的城中村。

　　第三，租金收入比处于低水平。国际上一线城市的租金收入比通常超过40%甚至50%，由于我们国家房屋租赁的主要对象是大学生和流动人口，其租金支付能力比较弱。大学生对价格高度敏感的原因也是在于他们非常有限的支付能力。一线城市的大学生支付能力在单间2500左右，农民工的群租床位在500-600之间，这种情况下我们租金收入比一定很低，因为他们的居住方式包括群租床位和单间，拉低了整体租金水平。同时，他们牺牲居住质量和品质来获得城市的容身之所。

　　总体来看中国的租金水平，一线和个别二线是比较低的状态，这是需求结构和供给结构决定的。我们需求结构处在单间、群租、床位的状态导致租金收入比是偏低的。

　　第四，租赁问题只是局部问题。人口流入大的一二线城市需要发展租赁，然而大部分三四线城市是不需要的。现在有个指标叫做租金收入弹性，代表租金的涨幅跟收入涨幅之间的关系。如果值是负的，这个城市则不需要做租赁。比如一线城市中的北京和上海，租金收入弹性略大于1，证明其租金涨幅能跑赢收入涨幅。很多二线城市的弹性大概0.4—0.5，说明租金涨幅只有收入涨幅的一半，很多三四线城市则是负的。所以我认为租赁市场是局部性的问题，只有人口净流入占比较高，且房价较高的情况下才需要发展租赁。我们这几年跟踪长租公寓的发展，个别二线城市做的非常艰难，很多二线单间租金在1200左右，不仅涨不上去，甚至还会下降，所以这也决定了自由市场品牌公寓无法发展。

　　如下图所示，我们租金规模只有北京和上海过千亿，实际上后面这些城市租金都很低，很多大城市房价很高，租赁市场却非常的小。同时，我们居住面积非常低，人均居住面积只有17平米左右，这是因为群租和床位的需求决定了居住空间很小。我们说集体建设用地要建租赁住房，但租赁住房规范标准如果是参考商品住宅，是行不通的。

　　第五，租赁升级。这个升级主要是白领人群，催生了像自如这样的品牌公寓。

　　如下图所示，租赁市场是全品类的需求，但是今天只有这一段中的一小部分得到满足，其他全品类都是空白的。所以租赁市场还有很大的发展机会。我认为中国下一个经济增长核心点就是解决2亿流动人口的租赁住房问题，还有差不多七八千万人租赁升级的问题，这是非常大的突破口。

　　二、租赁市场存在的问题

　　如何看待租金？租金涨是毫无疑问的，问题是到底为什么涨？比如德国自2012年以来的租金一直在涨，且越中心区涨得越快，这是因为市场关系的调整。

　　三、改善租赁市场的出路

　　第一，市场化。任何一个国家，在人口城镇化的进程中，都必须伴随相应的租赁市场开发的浪潮。下图为日本的开发比例，日本二战之后经历了和中国98年之后一样的发展浪潮，但是日本的政策是鼓励民建。土地是你的，可以自建自住，也可以建了之后用于出租，所以日本很多租赁住房，到今天为止日本的租赁住房70%来自私营小业主建的房子。后来政府觉得建的房子质量太差，为了改善居住条件，政府介入建了一部分房子，但是总体比例很低。

　　英国和美国在早期人口大规模增加的时候是靠贫民窟解决的。中国98年到今天，做房地产市场改革20年了，城镇化进程中流动人口的需求主要靠集体建设用地来满足，中国城郊的农民用他们自己的方式解决了流动人口居住的问题。我一直认为中国城镇化最美的地方就在于城中村，如果没有城中村中国经济不会像今天这样。同时我认为城中村是中国现有制度约束下最好的选择，因为土地管理法和合同法规定了不能成批量大规模标准化开发，农民就用自己的方式解决问题，这是最符合经济学原理的选择。然而我们在每次清理之后受伤的都是这些农民，他们迫不得已选择住的要么更贵，要么更远，要么更隐蔽。深圳为什么对万科、对开发商改造的房子有怨言，因为改造后房子变好了、标准化了，但是租不起了。原则上在这种情况下，供给和需求两端要同时改革，集体建设用地要介入标准化开发的同时需求端必须有一定的补贴。

　　即便是德国这样政府介入非常深的国家，租赁供应也是高度市场化的，政府持有的房屋量只有6.13%。大部分的供应都是一些小散机构，都是要充分激活市场的力量让他们建房子的。下图为德国租赁住宅，其供给结构非常的多元，只有这样整个市场才能形成比较良性的发展。

　　我认为整体未来租赁市场发展只有两个大的方向，一是集体建设用地重新开发，二是老旧小区和闲置住宅租赁的使用和盘活。北京房价高的部分原因在于其 7%的空置房源，如何把这些房子盘出来做租赁，这其中的空间是非常大的。

　　第二，机构化。在美国是REITs，在德国也是REITs，在日本是房屋托管机构。日本房屋租赁有两类人群管理，一是大规模的房屋管理企业，二是我们称之为二房东。

　　第三，增加有效的供应。其核心是增加对2亿流动人口的供应，特别是集体建设用地是最重要的来源，对于收入非常低的流动人口是需要政府的介入，需要更加市场化的手段推进。服务业就业和制造业就业不一样，外出农民工在服务业上班必须得有住的地方，所以我们发现需求客观的存在且是持续增长的。然而所有的住房制度没有覆盖这部分低收入服务业流动人口。所以我们认为政府是需要提供基础的，但方式应该是更加市场化的。