“戏精”万科：一边大喊“去地产化”，一边疯狂拿地补仓

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在外界看来，万科最近有些“言不由衷”，实际上万科有着自己的小九九儿。

在6月份的股东大会上，万科提出“去地产化”，要把万科各地公司名称中的“地产”字样都拿掉；9月底万科召开秋季例会，并以“活下去”为主题，内部强调忧患意识，郁亮指出“转折点实实在在到来了”。

当所有人都信以为真，以为万科真的在唱空楼市、去地产化时，万科却在积极拿地、疯狂补仓。这不免让人质疑，这样看似矛盾的逻辑背后，究竟隐藏着万科怎样的野心？

10月9日，华夏幸福公告，拟与北京万科企业有限公司，就华夏幸福环京区域33.93万平方米住宅用地，签署合作协议，暂定交易价款约为32.34亿元。

换言之，就是万科从华夏幸福手上收购了约 33.93 万平米的住宅用地（基本上为 80% 股权），价格仅为32.34 亿元。这些宅地都华夏幸福的主战地环京地区，包括涿州、大厂、廊坊和霸州等。

在此之前，万科在广州花地湾跑马圈地，与巨无霸旧村葵蓬签订旧改合作协议。经此一役，万科在花地湾储备了天量土储，成为此地当之无愧的地产航母。

显然，万科没有放缓拿地的节奏。中国指数研究院数据显示，2018年1-9月，万科拿地金额高达1163亿元，排在“全国房地产企业拿地金额TOP50”第二位，仅低于碧桂园的1198亿元。

这似乎透露出了一个信号：万科对未来的楼市依然看好，正在布局新一轮上涨周期。从房企规模比拼的角度来看，在过去几年中，万科曾被碧桂园、恒大反超。如果万科想重返第一，现阶段积极拿地补仓是一个非常好的时间节点。

前些年，万科一直被公认为是行业龙头企业，被誉为地产界的风向标。然而，在经历了旷日持久的“万宝之争”以后，万科交出了行业规模第一的权杖。

2018年以来，万科销售业绩增速放缓，较其2016、2017年40%和45%的同比增速有显著下降。与今年上半年TOP100房企36.5%的行业平均增速也有一定差距。

6月29日，万科召开股东大会，郁亮高调宣称，10年后万科不再是地产公司，目前正在酝酿“去地产化”，这一席话一时间激起了千层浪。

值得注意的是，郁亮不止一次在公开场合表述万科的转型战略，他表示，万科以后的发展方向是向“有空间的地方发展”。

之所以大刀阔斧地战略转型，因为在万科看来，中国房价单边快速上涨时代已经结束。对此，郁亮认为，如今住房全面短缺时代已经结束，但是这并不意味着供应过剩，只是房地产的主要矛盾已经由短缺转变为不平衡不充分。

另外，在过去几年内，万科的主营业务增速乏力。数据显示，2015-2017年万科地产营业收入相较去年同期的增幅为32.52%、23.09%、-0.48%，这一数据意味着，万科的房地产营业收入增幅在逐年下降。

由此判断，去房地产化并不是房企地产业务，而是酌情降低比例，同时改变相关的商业模式。地产高速增长时代结束后，行业发展需要各类创新，这就需要房企主动调整方向和投资节奏，寻找更好的投资机会。

从“城市配套服务商”到提出转型“城乡建设和生活服务商”，万科围绕地产主营业务展开的新业务探索已有六年，在外界看来，万科已经是一家多元化业务企业。

在中期业绩发布会上，万科首次把租赁住宅这项从2014年开始探索的业务，确立为核心业务。至此，在万科的业务骨架中，房地产开发、物业服务、租赁住宅成为三大核心业务。

除此之外，商业和物流已经成为万科的优势业务，产业城镇、冰雪度假、养老、教育等拓展业务也在积极探索布局。

实际上，这些业务在实际运营过程中会面临很多困难，比如投资回报周期长、融资压力大、缺乏相关专业人才，而且产业政策还存在很大不确定性，所以转型的互补相当重要，否则无法降低企业经营的风险。

尽管多元化布局已经多年，但从万科半年报数据来看，万科的拓展业务仍未成规模，仅占其总营收的5%。因此，在郁亮看来，万科目前只能算是“相关多元化”。

众所周知，相对于住宅开发，商业地产、物流地产、产业城镇等存量地产业务，普遍存在回报周期长、回报率偏低等短期内难以解决的痛点。

郁亮在南方区域9月月度例会上表示，尽管万科在2012年就判断行业进入白银时代、进入了转折点，但并不知道什么时候会出现真正的转折。因此，今年风险和收益严重不匹配的业务必须要调整，做了三年还没做成的业务不要再做。

在跌下“宇宙第一房企”的神坛之后，万科曾公开表示“不在乎规模”，并且声称10年后不再是地产公司。然而，万科非但没有停下拿地的脚步，并且在土地市场上迸发出了十足的劲头。

从下半年开始，万科在土地市场开始展现出加速补仓的趋势，尤其是进入第三季度，万科展现出了迅猛的拿地节奏。

据数据宝统计显示，按照权益金额计算，万科第三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元，相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。

另一项数据显示，万科2018年前八月新增地产项目180个，同比2017年前八月增加了 57个；新增物流园项目43个，同比2017年前八月多了24个，翻了一倍有余。前八月合计新增项目223个，需支付权益价款1195.43亿元。

在过去两个月，万科除了通过招拍挂和收并购补充土地资源，还在8月参与了昆明金刀营旧改项目、北京冬奥会延庆赛区PPP项目，9月份获得江门蓬江里村旧村改造项目。

刚刚进入10月份，万科再次强势发力，以32.34亿元的价格接盘华夏幸福环京10宗地块，并取得这10宗地块住宅项目的绝对话语权。

值得注意的是，在此之前，万科高调喊出了“活下去”的口号。对此，有人调侃说，在释放活下去的信号之后，万科告诉其他企业我们可以活下去，并且要通过并购的方式让别人也能活下去。

另外，郁亮明确指出，行业转折到来，万科要聚焦回款，如果6300 亿回款目标没有达成，所有的业务都可以停。这预示着万科在多元化道路上将放慢脚步。

从另一个角度来看，很明显这是万科在去年被质疑之后，想重新夺回战场。有人曾说，既然追求大规模高周转，那就完全不需要新业务了。