揭秘：深圳到底有多少套房可以交易

中国房地产市场整体的信息是不透明的，很多大数据都掩盖在平均值中，包括房价这个核心指标，也被各种口径的均价所掩盖。

深圳房价已经连续十几个月下跌了，而随着限价的出现，房价指标更是失真了。

我们总是充满各种疑惑，比如身边人都没有购房指标了，为啥每次新盘开盘！

还有那么多人去买？

深圳到处都是房子了

为什么房价还不断涨？

公寓还能卖得出去吗？

1、过去5年，深圳一共销售了多少套新房？

2、全深圳到底有多少套房子？

3、深圳有多少公寓？

4、每年有多少人离婚买房？

5、深圳人缺不缺购房指标？

8月底，深圳规土委的这份内部文件流出来，这个文件是7月301日深圳房地产新政的内部请示稿，除了建议的政策外，每个部分还简单列示了一些数据，分析了一下政策的利弊。

首先给规土委的专业性点个赞，出台的政策有理有据，体现了深圳的专业精神。同时也给深圳房地产调控领导小组点个赞，最终出台的政策和这个建议稿还是有些微调，而调整的部分恰恰是减少政策对市场供应量的不利影响（原政策建议存量也执行3年限售），最终的政策实现了限制需求，短期不减少供给的方式，实现控制房价上涨的目标。

不像某些城市，调控政策没有论证，政策同时导致需求和供给减少，有些政策导致供给减少的更多，价格怎么走，还说不准。

而今天我们要做的，

是从数据中分析并得出一些结论和建议。

文件正文我们之前已经向大家展示了！

这里就不一一列出，

只把有关的内容截取出来。

2013年6月到2018年6月，过去5年企业购买新建商品住宅2822套，占全市新房总成交的1.35%。

从这个数据，很容易反推出过去5年的总成交新房套数：2822/1.35%=209000套，平均每年41800套。

2015年7月至2018年6月，个人购买新建和二手住宅共40.34万套，占全市存量商品住宅23.7%。

截止2018年6月，深圳产权登记的商品住宅共170万套。

除了这170万套有房产证的房子外，深圳还有大量的农民房（城中村）、集体宿舍（工厂）、小产权房、军产房等，来公共解决2200万人的居住问题。

2017年至2018年4月，企业成交公寓2011套，占总套数16.9%。

16个月总成交套数：2011/16.9%=11900套；按12个月算，成交8925套。

截止2018年6月，深圳产权登记商务公寓共5.5万套。

而近5年累计成交的新公寓为3.45万套，二手公寓为1.01万套，占总套数的81%。说明公寓比较新。

2017年，离婚2年内购买新房的占离婚购房人数的81.9%，占全市新房总成交量的10.8%。

离婚2年内购买二手住宅的占离婚购房人数的85.8%，占全市二手住宅总成交量的4.2%。

从上述数据只能看出比例，但我们可以查询到2017年全市新房和二手房的成交套数，有了这两个数，就可以很容易算出2017年有多少人离婚两年内购房，可以近似认为这些人都是为了买房子离婚的。

2017年深圳住宅一手和二手一共成交89398套。一手住宅成交25820套，二手房成交63678套。

两年内离婚购买一手房的共2789套（人）

两年内离婚购买二手房的共2674套（人）

合计5463套（人次），平均每个工作日约22对

如果是规避限购，说明通过离婚来规避限购的大概占交易总比6.1%。

通过离婚来规避限购的大概占交易总比6.1%，反过来看，这个比例也不算高。目前深圳购房人群中，有指标的还是占大多数。

这也说明了为什么限购政策已经出台7年时间，但深圳的房价还是在上涨，因为大部分人都是有名额的。

这个结果预计和很多人的感受都不一样，身边人都没有购房指标呀？是的，但往往人以群分，可能的原因是深圳有购房指标的都不在你身边，你身边的都和你一样，没房票！这点是瞎猜的。

深圳整体的供需矛盾是城市小，住宅用地供应少，这点这里不用再论证了。毕竟深圳2000万人口，常住1252万，户籍434万，存量产权住房只有170万套。

而根据第1条的数据，过去5年，深圳新房总成交20.9万套，也就是说2013年时，深圳的存量房只有150万套。

但过去5年，深圳增加了多少人口（2012年底深圳常住人口约1050万，5年常住人口大约增加了200万），却对应着20.9万套新房，供求关系一目了然。这足以说明，深圳的住房需求被城中村承载了很大一部分。

这么来看，过去5年的市场变化都有了一些原因和答案，但未来已经不同，不能只依靠经验来继续判断，我们需要的是学习和思考。

未来五年，调控还将继续，房产税在路上，现有的房子3年不能交易，变数很多……

住房矛盾突出：人口结构倒挂，2015年住房自有率仅为34%

住房自有率方面，2010年六普数据显示，深圳住房自有率仅为27%，而同期其他一线城市的住房自有率均在60%左右。即使到2015年，深圳住房自有率提升至34%，这一水平也远低于其他一线城市。

我们认为住房存量与人口结构之间的倒挂是导致深圳住房自有率较低的主要原因。上文中，我们已经指出了占常住人口2.8%的原住民却拥有38.9%的住房存量，人口与存量结构不匹配的现象十分严重。

进一步地，即使在非原住民常住人口中，占比71%的非户籍常住人口的住房自有率远低于平均水平，根据《深圳市住房建设规划（2016-2020）》数据，2015年常住居民住房自有率（34%）较2010年提升7个百分点，得到2010年常住居民住房自有率为27%，同时，2010年深圳住房保障工作会议表示深圳户籍人口自有率76%，可推算出2010年非户籍人口自有率仅为11%，这也是导致深圳总体住房自有率较低的根本原因。

此外，深圳各区域之间自有率同样存在差异。根据六普数据，毗邻香港的福田、罗湖、南山区住房自有率均在40%以上，盐田区为35%，均高于平均值27%。作为深圳的“中心城区”，2010年福田、罗湖、南山的户籍人口占比在60%左右，相比于其他城区，较低的非户籍人口占比是其住房自有率高于平均水平的原因。

房龄分析：房龄结构老化，房龄低于 10 年的房屋占比仅为 21.5%

前文，我们已经指出了深圳存量住房中非“小产权房”存量占比过低的现象十分突出，并且进一步分析发现，这部分存量住房还存在“房龄结构老化”的问题。

1986年之前竣工的住宅面积占比为3.8%（对应房龄超过30年）

1987-2006年期间竣工的住宅面积占比为21.8%（对应房龄在20-30年）

1997-2006年期间竣工的住宅面积占比为52.9%（对应房龄在10-20年）

2007-2016年期间竣工的住宅面积占比为21.5%（对应房龄低于10年），整体房龄结构偏老化。

此外，根据2010年“六普”调查数据显示，深圳家庭户有54.5%的住房建设年代介于2001-2010年之间，1991-2000年的有36%，而建设年代早于1990年的房屋占比8.8%，这一比例与我们按竣工年份估算的房龄结构基本一致，既佐证了深圳房龄结构偏老化的现象！

1980年之前竣工的住宅面积占比为0.2%（对应房龄超过36年）

1981-1990年期间竣工的住宅面积占比为10.1%（对应房龄在26-36年）

1991-2000年期间竣工的住宅面积占比为37.4%（对应房龄在16-26年）

2001-2010年期间竣工的住宅面积占比为52.3%（对应房龄在6-16年）

图：深圳房龄结构占比情况（16年年末）▼

来源：任说、广发证券 深圳房客会

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