热点城市房价趋缓 二、三线“金九”退烧

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国家统计局最新房价数据显示中国9月楼市保持了多数上涨的局面，70个大中城市房价同比涨幅创逾一年来新高，主要受中西部二、三线城市的带动；同时部分一、二线热点城市在强力调控之下已出现稳中趋缓迹象。

“虽然当下全国看，房价上行城市依然占主流，但市场已经出现了逐渐平稳的迹象，调控政策严格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房价下行苗头已经出现。”中原地产首席分析师张大伟表示。

分析人士指出，9月份以来，楼市热度已然触顶回落。供给方面，惯性作用下，投资在四季度还将维持相对高位，但房企拿地将更为谨慎。销售方面，尽管中西部地区热度仍未消退，但在东部地区，在市场观望情绪日渐浓厚的背景下，四季度房企“以价换量”的可能性还在加大。楼市进一步分化的可能性再度凸显。与土地供应相对不足，且房屋空置率相对合理的一二线城市相比，三四线城市楼市下行的风险正在加大。

一线热点城市房价趋稳

今年9月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升7.9%，连涨36个月，为去年8月以来最高；从环比看，9月新建商品住宅价格指数上涨0.9%，连涨41个月，但涨幅较前月的高点回落，为四个月低点。

楼市已经没有“金九银十”，在大部分热点城市楼市全面限价化的情况下，房地产市场已经没有淡旺季之分，市场更多看限价政策执行严格与否。厦门、杭州等热点城市部分楼盘降价，北京、上海等一线则成交低迷。国家统计局数据确实也印证了领涨9月房价的多数是中西部二三线城市，东部热点城市则率先进入稳中趋缓的状态。

某房地产行业资深研究人士称，很多热点城市9月成交量下滑，但也没有媒体说得那么夸张，预计四季度还是成交量平稳价格微跌的状况，大幅降价的更多是个例，比如上海郊区有些楼盘，但市区没有太大变化。

最近各地市场不仅仅商业贷款继续高压，公积金政策在全国多个城市也开始收紧，使得市场继续开始观望。房价调整开始出现从点到区域的现象，热点城市开始逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。

内部人士认为，真正的底部应是大开发商开始普遍降价，二手明显松动，从一线城市楼价趋稳这个角度看现在还不能算市场底部。

三、四线城市房价加速下行加大

支撑楼市上涨的主要原因是中西部的市场成交。从统计局公布的房地产市场成交额看，中西部同比上涨均超过20%。

“全国市场看，分化依然非常明显，特别是东部和东北销售面积均出现了下降，而支撑楼市上涨的主要原因是中西部的市场成交。”张大伟表示，三四线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，特别是中西部销售面积上涨幅度均远超过市场平均涨幅，成交金额上涨幅度同比也在22%以上。

根据21世纪经济报道，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在10月19日得2018年三季度经济形势分析会上表示，楼市进一步分化的可能性再度凸显。与土地供应相对不足，且房屋空置率相对合理的一二线城市相比，三四线城市楼市下行的风险正在加大。

实际上，与一二线城市“量缩价稳”相比，在2016年上一轮上涨周期中最为突出的部分东部三四线城市，目前“量价双跌”的现象已经持续。58安居客房产研究院的数据显示，北京周边城市的二手房价呈现连续下降态势，10月前两周二手房均价13559元/平方米，环比上月下跌2.30%，同比下跌 28.66%。

“去年以来，三四线城市的房地产在各种因素的影响下发展较好，除了把价格明显提高以外，地方政府还推出了大量的土地供给。而这些地区的房屋空置率较高，住房潜在供给的增加，新一轮的库存会不会出现，应当引起重视。”倪鹏飞说。

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