销售额、营收双创新高 滨江集团9亿元短融债券受超额认购

文/吉力

当前，房地产行业强者恒强、弱者渐弱的行业格局日益明显。于房企而言，规模意味着资源和未来的市场话语权。扩张规模，一靠土地，二靠资金，但归根结底还是要靠资金。

但一个不争的事实是，在当前房地产市场持续高压的调控态势下，融资渠道收窄、资金面普遍收紧、融资成本上升已成为房企不得不面对的现实挑战。中信证券此前的研报就显示，房企2017年新发债平均票面利率为5.9%，而到了2018年上半年这一平均数据已上升至6.27%。

10月30日，滨江集团（002244，SZ）发布公告称，其2018年度第一期总规模达9亿元的短期融资券成功发行，发行利率6.19%、发行期限365天。在当前不容乐观的融资环境下，9亿元规模、6.19%的融资成本，也在一定程度上反应了资本市场对滨江集团的认可。

财务稳健 短融债券受超额认购

上述公告显示，此次滨江集团发行的9亿元短融债券，共有15家机构参与认购，总认购规模达到16.3亿元，明显高于发行规模，短融债券受到市场超额认购。同时，此次发行的短融债券最低申购价位仅5.8%，而最终的发行利率也只有6.19%，不仅低于上半年行业6.27%的债券票面平均利率，也明显低于近期国内房企的融资成本。

可供比较的是，根据公开信息，10月30日，某龙头房企公告称其全资子公司成功发行30亿元的公司债，票面利率6.8%；10月30日，另一家龙头房企公告称计划发行18亿美元规模的优先票据，票面利率13.75%。数家排名靠前的百强房企早前也先后成功发行公司债，规模在11亿元到15亿元不等，票面利率均达到7.5%。

多位市场分析人士认为，在当前融资渠道收窄、融资成本上升的背景下，经营稳健、负债率合理、信用好的房企更易受到投资者的青睐。

实际上，滨江集团公司债能获超额认购，且票面利率还能维持在低位，这正与其稳健的财务表现密不可分。

截至2018年6月底，滨江集团资产负债率同比上升7.8个百分点，至77.2%，但这一负债率水平仍明显低于行业龙头企业，也明显低于百强房企79.5%的平均资产负债率；有息负债占净资产的比率为1.35,扣除货币资金的有息负债占净资产的比率为0.73,仍处于行业较低水平；持有货币资金91.6亿元，远高于一年内到期的非流动负债的16.9亿元。而早前联合信用评级有限公司此前也将公司的主体长期信用等级维持在AA+，评级展望为稳定。

至2018年6月底，滨江集团获银行授信469.48亿元，未使用授信358.65亿元，这意味着滨江集团仍然具有较强的间接融资能力。

经营稳健 毛利率维持高位运行

在经营方面，滨江集团的表现也可圈可点。

克而瑞数据显示，今年前9个月，滨江集团实现合约销售额650.7亿元，位列“2018年1~9月中国房地产企业销售排行榜”第31位，较去年同期上升9个位次，合约销售额同比增长98%。此外，前9个月，滨江集团实现营业收入122亿元，同比增长88.4%。合约销售和营业收入双双创下历史新高。

毛利率方面，滨江集团也继续维持在高位。半年报数据显示，滨江集团房地产业务的毛利率达到27.5%，虽较去年同期有小幅下滑，但这一毛利率水平在龙头房企内部仍处于高位。尤其是在滨江集团的大本营杭州区域，其毛利率高达28.7%。

在竞争激烈的杭州能达到28.7%的毛利率水平，也正是基于滨江集团的良好口碑以及市场对其品牌的认可。有报告显示，与周边项目相比，滨江集团在杭州的项目在售价上普遍较周边项目有10%以上的溢价，二手房的溢价率甚至在20%以上，这正是其品牌和口碑受市场认可的表现。而前9个月，滨江集团在杭州地区的销售金额稳居行业前三。

土地储备方面，至2018年6月30日，滨江集团新增土地储备总规划建筑面积约290万平方米，已远超去年全年220万平方米的新增规划建筑面积，平均楼面价1.38万元/平方米，预估平均售价2.86万元/平方米。而仅在杭州，滨江集团上半年就新增项目8个，总规划建筑面积90万平方米。尽管楼市调控持续，但滨江集团的土地成本可控。

此外，在企业内控方面，滨江集团也有不错表现。在由浙江大学管理学院、浙江大学全球浙商研究所、浙江上市公司协会联合发布的“2017浙江上市公司内部控制指数报告”显示，滨江集团以65.05分的成绩位居浙江内控三十强上市公司排行榜榜首。