在一二线城市房地产市场严重受限之际,一度沉寂的三四线城市开始获得更多关注。
近日,《中国经营报》记者在河北邯郸走访当地楼市时了解到,几年前的非法集资风波引起的楼市调整,尽管在政府相关部门的介入下,引进了诸多大型房地产企业,当地房地产市场环境有所好转,但目前邯郸楼市亟待解决的问题不少。在当地,无证预售情况依然存在。
遗留问题难解决
在邯郸市中心,还可以看到许久未动工的烂尾楼。一位邯郸市民告诉记者,几年前邯郸满大街都是维权的人,开发商不知跑了多少。
记者在采访中了解到,2014年8月左右,以邯郸当地龙头房地产企业金世纪地产为代表的一系列房地产企业、建筑企业等陷入民间集资借贷违约,迅速引爆了邯郸民企集资借贷风险的集中爆发。
一位了解邯郸房地产市场的人士透露,当时邯郸房地产市场十分不健康,很多企业都是拿到土地指标就开始卖房,根本没有任何手续,造成了当时邯郸出现大面积烂尾楼,以及数量庞大的维权队伍。
记者在邯郸走访时了解到,某个被知名房企收购的烂尾楼项目,此前已经入住的居民,各种合同和材料都齐全,但是房产证却仍未取得。一位已经在上述小区居住多年的业主告诉记者,之前进行了几次维权,新的开发商进来之后说今年年底前解决。
上述邯郸房地产市场人士透露,由于本地开发商大部分处在跑路或者破产的状态,恒大、碧桂园等品牌房企相继入驻邯郸,这其中相关政府部门也起到了一定的作用,之前的烂尾楼项目政府也一直在磋商接盘事宜。
《中国经营报》记者从接近邯郸市政府人士了解到,此前邯郸市已经成立邯郸市解决房地产开发遗留问题工作领导小组来解决相应的问题。今年有消息称,将在年底解决邯郸房地产的遗留问题。
官方信息显示,10月30日,邯郸市丛台区副区长张保双组织相关部门,召开解决房地产项目遗留问题调度会。会议上对北海庄园、力天凤凰城、嘉大玉如意、红军阁项目进行了研究。
但这些问题都由来已久。2017年末,邯郸市委政法委就曾牵头,邯郸市解决房地产开发遗留问题办公室及各主要部门的相关负责人共同参与,对20个房地产项目涉及到的20家房地产开发企业的法人代表或实际控制人逐一进行训诫约谈,其中就包括上述项目。
记者从多种渠道了解到,目前邯郸市房地产市场遗留问题依旧严重,项目停工、违规建设、无证预售等诸多情况依旧未得到有效解决。
多个楼盘或涉嫌无证预售
随着房企全国化布局的加快,以及对三四线城市的持续发力,恒大、碧桂园、保利、绿地等房企陆续进驻邯郸,深耕邯郸多年的美的、隆基泰和、荣盛发展等企业也不断拿地扩张。据不完全统计,目前邯郸市场上存在的大房企超过了17家。
经过了一轮洗牌后,邯郸市房地产市场逐渐被大型房企占据,本地小房企的生存空间不断被压缩。
记者在走访中注意到,目前邯郸房地产市场不规范现象依旧存在,有房企在未获取预售证的情况下就收取认筹金和首付款。
在保利堂悦售楼处内,记者注意到现场并未公示有预售证等相关信息。
保利堂悦的一位销售人员表示,目前正在认筹阶段,买房需要交纳2万元的认筹金,车位需要1万元的认筹金。买了车位,房屋单价会有优惠,单价约为1.1万元/平方米左右,不买车位在1.15万元/平方米左右。
当问及预售证时,该销售人员表示,现在还没有预售证,贷款的话需要等到年底。
在邯郸布局多年的河北本地企业荣盛发展开发的荣盛城项目,记者了解到,部分未取得预售证的楼栋收取认筹金、首付款、团购费。
一位荣盛城的置业顾问介绍,现在15号楼还没开,正在排号阶段,贷款需要交2万元的排号费,同全款需要1万元的排号费。
上述荣盛城置业顾问介绍,13号楼可以买,折后单价在8300元/平方米左右。但是需要交1万元的团购费,这笔钱不会记在房款合同上,但是会在房款上减掉3万元,钱直接交给开发商。对于上述两栋楼,该荣盛城的置业顾问表示,均未取得预售证。
记者在走访中了解到,这种现象在邯郸已经成为“潜规则”。在丛台区一个已经快售罄的高层项目工地,记者注意到有的楼栋仅仅是刚出地面,没有达到获取预售证的条件。
记者在邯郸市房管局的官方网站上查询上述项目的预售证时,并没有相关项目楼栋的信息显示。邯郸市房管局的一位工作人员称,该网站一直正常工作,一直在更新。
根据邯郸市今年初发布的《邯郸市人民政府关于印发邯郸市商品房预售监管的若干规定的通知》(以下简称“通知”)(邯政规【2018】1号)明确指出,多层建筑建至主体封顶、高层建筑主体建至规划层数地上三分之一以上才可以申请预售证。
在通知中明确提到,未取得《商品房预售许可证》或未经现售备案的,不得以任何形式进行销售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取预订、预付款等性质的费用。未取得《商品房预售许可证》或未经现售备案的,不得设立销售场所(含咨询中心、接待中心、展示中心等)。
《中国经营报》记者就上述无证预售的问题致电各公司,但截至发稿时并未回复。
或迎楼市拐点
一位邯郸本地的房地产从业者表示,在邯郸,其实有没有预售证不要紧,大部分购房者也不会问,主要是有大企业的信用背书就好。
在邯郸较为知名的一家房地产信息平台上,记者看到该网站统计的邯郸市主城区的房价从2017年10月开始至2018年8月一直呈上涨态势,均价从8008元/平方米上涨到9770元/平方米。但2018年9月出现了下降,9月份主城区均价为9503元/平方米。
从整体趋势上来看,丛台区、邯山区、复兴区的房价走势与主城区大体相同。其中,丛台区成交均价在2018年4月突破1万元/平方米,邯山区均价在2018年8月突破1万元/平方米。复兴区成交均价在一年中并未有太大涨幅,2017年10月成交均价为7471元/平方米,2018年8月成交均价最高为8480元/平方米。
多位邯郸房地产从业者告诉记者,这两年大房企进驻比较多,房价涨得比较快。今年下半年开始,房价开始有所回落。
据了解,自2016年以来,在货币化棚改等强力去库存政策作用下,和邯郸一样的三四线城市新建商品住房总体库存水平较低,这也是近一年多来三四线城市房价持续快速上涨的重要原因。
在社科院发布的10月份《中国住房市场发展月度分析报告》中指出,一二线城市价格上涨形成的三四线城市洼地效应,也拉升了三四线城市房价。在房地产市场调控向三四线城市延伸、棚改货币化安置政策调整、价格洼地填平的背景下,三四线城市房价涨速持续回落。
对于与邯郸类似的三四线城市的房价回落,易居研究院智库中心研究总监严跃进接受记者采访时表示,从邯郸的城市规模来看,属于中部城市中规模相对大的城市,而且邯郸本身的交通区位、历史文化等优势都是比较明显的。对于邯郸来说,其代表了当前相对热门的三四线城市,房价上涨也和此类城市去库存有关。
严跃进说,近期出现下跌,多少也和市场调整有关,不过此类调整的周期预计是不长的,后续还是会有反弹的可能。从三四线城市的走势看,近期也步入到降温的通道,不过对于类似均价8000元/平方米以下的楼盘项目,其交易预计还是不错的,换言之,此类城市要警惕这些楼盘价格出现继续上涨的风险。
《中国经营报》记者就相关问题向邯郸市住房保障和房产管理局发去采访函,但截至发稿时并未收到回复。
记者在荣盛城项目处了解到,该项目未取得预售证,目前部分楼栋处于收取认筹金、首付款、团购费等阶段。
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