这些城市的房价才刚刚开始下跌，什么时候才能上车？

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济南——房价长期看涨

上图是吉屋网的数据，10月份，济南二手房均价是下跌的，新房价格基本趋于平稳。我又查了一些第三方平台的数据，安居客显示10月份环比9月价格是上涨的。

其实不管哪个平台的数据，跟实际的感受还是有些出入的，我咨询了一些在济南干房地产的朋友，据他们的反应，济南新房和二手房价格，其实已经下跌了，跌幅在百分之十几左右，目前的二手房市场基本处在有价无市的状态。

为什么会出现这种状况呢？

主要是因为前期涨幅太高了，济南房价的这一波涨幅从2017年年初开始，短短不到一年的时间，均价1万多的盘，飙到了现在的均价2万多。均价2万多的盘，飙到了现在的3万多，济南市政府龙奥大厦附近的个别楼盘都已经卖到了5万的价格。

济南在2017年，房价正是进入了54321时代。不到一年的时间，房价成倍的飙升，这样的上涨速度显然是非理性。

已经大大的超出居民购买力，在济南大多数人的工资还是处在六七千块钱这个水平。

所以目前的房价回调就是为了等一等老百姓的购买力。

短期看，房价还会进一步下探，对于刚需族来说，目前并不是出手的最好时机，可以观望到明年5月份，如果出现成交大量反弹，或者价格企稳现象，可以入手。

不过济南的发展长期看好，毕竟山东是全国GDP排名第三的经济大省，济南作为省会城市，在过去没有起到带头作用，现在正举全省之力发展济南，所以未来不管是人口流入还投资规模和产业发展，将迎来高峰期。

中国的城市化进程还远远没有结束，过去几十年的城市化，一线城市吸引了很多年轻人流入，但是一线城市的人口承载力是有限的，目前四个一线城市都在控制人口的总规模，这给强二线，尤其是省会城市带来了机会。

未来20年，中国的二线城市将迎来发展的黄金期，济南2016年的常住人口为723万，济南市人口发展“十三五”规划，到2020年，济南全市常住人口总量预期在770万人左右，迈入特大城市行列。

所以济南的房价，长期看涨。

济南哪个区是价值洼地呢？

济阳

济阳是济南的新旧动能转换区，也是济南携黄河发展的重要区位，济南要想发展成在省内处于主导地位的省会城市，必须发展济阳，把黄河变成城内河，这样整个城市的格局才会变大。未来10年，这个地方的发展潜力非常大。

山东虽然实体经济发展还算比较扎实，但是创新经济发展远远落后于北京、江浙和广东，把济阳规划为新旧动能转化区就是为了发展新型创新经济，未来会有很多的高端制造业、互联网、人工智能、大数据、区块链等行业的企业落户济阳，高端企业的入驻会带来高端人才，济阳承载着整个山东经济的转型升级模范带头作用。

目前看济阳的房价在9000左右，相比济南市区，并不高，最近想买房的朋友，可以考虑在济阳买，如果想买济南市区的房子，目前并不是最好的购房时机，着急住的朋友，可以选择18000以下的房子，相对比较安全。

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青岛——具备人口吸附能力

根据青岛贝壳数据中心检测到的数据显示，青岛10月份二手房均价下降了。

目前青岛的房价也属于涨的过高了，严重超出了大多数人的购买力。市南区、市北区、李沧区等市中心房价基本达到了3万以上，4万的也不在少数。

我的一个朋友，8月份的时候看上市南区的一套房子，60平米，卖家要价220万，而且要求一次性付款，所有的费用买家承担，当时没有买，这几天这位朋友再给中介打电话问那套房子，还没有卖出去，而且房东直降20万。

对于刚需一族来讲，中心城区的房价已经不适合了，如果买的话，建议到城阳区，那个地方的房价多数1万多，价格还算合理，不过城阳区的房价现在也在下跌，一套房子原来挂牌都在150——160万，现在普遍下调了20万，降价在10%以上。

所以现在并不是最好的购房时间，不着急住的朋友，可以再观察一段时间，等到明年5月份再做打算。

青岛目前的价值洼地，除了城阳和即墨，还有个地方我认为未来也有一定的升值潜力，就是西海岸。

现在西海岸应该算是青岛人口流入最多的区域，中心区域的房价对于多数人来讲望尘莫及，黄岛的房价已经涨起来了，胶南也已经涨到半山腰了，而且西海岸本身就有很多的大企业，产业基础比较扎实，风景也不错，所以西海岸目前是青岛的价值洼地，想买房的刚需朋友们，可以考虑。

长期看，青岛的房价还会进一步上涨，作为强二线城市，山东的经济强市，具备人口吸附能力。

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潍坊——房价不具备长期大幅上涨的基础

潍坊10月二手房均价7515元/㎡，环比上个月下降1.37%，高新区以8523元/㎡，高居排行榜首位。

目前看潍坊主城区价格都处在下跌状态，并不适合出手。可以先观望一阵。

长期看，潍坊的房价会呈现稳中上涨的局面，因为潍坊的整体房屋均价并不算高，其次潍坊的经济发展在山东还是处在前列，2017年排名第四，人口规模也比较大。

但是人口的吸附能力比较弱，所以房价并不具备大幅上涨的基础。

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烟台、淄博和临沂——长期看，房价以稳为主

烟台、淄博和临沂这3个城市，经济发展比较扎实，烟台的GDP总量跟济南旗鼓相当，淄博是山东的工业重镇，临沂是北方的物流中心，产业的发达吸引很多人流入，虽然这3个城市都属于三线城市，但是长期看，房价并不具备下跌的条件，当然大幅上涨的可能性也不大。

短期看，这三个城市也是处在前期涨幅过大，现在有价无市的状态，价格甚至已经开始下跌，想购房的朋友，可以再观察一阵，等到明天5月份再做打算。

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其他城市——长期看，房价面临下跌风险

山东其他三四线城市，经济发展比较薄弱，产业结构相对单一，并不具备人口流入的条件，目前看多数城市人口处于净流出的状态，所以房价长期不看涨，短期看几乎所有城市的房价都处在下跌回调状态，打算在这些城市长期定居的刚需族可以观望到明年国庆期间再做打算，投资为目的的购房，不建议。