蓝鲸观察|恒大、阳光城等债券密集发行,房企融资信号放松?

进入11月以来,多家房企密集发行大额融资,且发债获批速度有所加快。有业内人士猜测,这或与11月以来中央大力提振民营经济的货币政策有一定关系。事实上果真如此吗?

自2018年10月份央行降准释放出约7500亿元流动资金以来,业界对于国内货币政策的预判均呈乐观看好态势。11月1日中央政治局会议再次强调,要提振民营经济,打破企业隐形壁垒,解决好为民营企业做好服务,特别是中小企业融不到资的问题。这也再次使业界对未来经济走势有了更加积极的心态。

在民营企业融资环境放暖的背景下,房地产作为中国经济的重要支柱型产业,是否也感受到暖意?这成为近期整个房地产行业密切关注的问题。

据蓝鲸房产不完全统计,11月1日至20日的20天内,包括中国恒大(HK:03333)、华夏幸福(SH:600340)、阳光城(SZ:000671)、万科(SZ:000002)在内的18家房企,21项融资成功获批或发行。仅从数据来看,这与10月份诸多房企融资发债屡遭中止的情形大不相同。

但蓝鲸房产采访多家房企及业内专家发现,近期房企融资发行增加并不意味着房地产行业融资环境放松信号。诸多房企融资高管表示,虽然中央对民营企业融资保驾护航,但由于房地产属于特殊行业,大的经济货币政策并没有对房企带来明显影响,房企融资形势仍不乐观。

恒大、阳光城等房企融资密集发行

2018年以来,在经济环境“降杠杆”趋势下,多项防范房地产行业债务风险的政策措施接连出台,房地产相关的境内外融资渠道均呈现不断收紧的态势,房企融资形势愈发严峻。据同策研究院发布的2018年10月40家典型上市房企融资报告显示,10月份,40家典型上市房企的融资总额仅为392.65亿元,首次跌破400亿元大关,更是创下自2017年1月以来,22个月内融资金额最低值。

进入11月以来,多家房企融资获批,房企发债融资也渐入高潮。对此,有业内人士猜测,这或与10月份央行“降准”以及11月以来中央大力提振民营经济的货币政策有一定关系。

据蓝鲸房产不完全统计,11月以来,包括中国恒大、华夏幸福、阳光城、万科在内的18家房企,21项融资成功获批或发行。

 

值得一提的是,泰禾集团(SZ.600732)于2018年年初拟发行的17亿元融资计划,也于11月13日得到中国银行间市场交易商协会反馈,此次资产支持票据注册金额为11.67亿元。

虽然房企密集融资,与中央积极拓展民营企业融资渠道在时间上重合,但多位专家向蓝鲸房产表示,二者并无直接联系。58安居客首席分析师张波指出,目前来看,房企融资获批只是个别现象。他认为,2018年以内,对房企的资金监管不会放松。

协纵策略管理集团创始人黄立冲向蓝鲸房产表示,各个部委对民营企业开放融资渠道,目前还没有惠及到房地产行业,目前更多的会对中小企业提供帮助。

黄立冲进一步表示,大概在一两年前,很多房企都在冲击千亿,导致在买地开支上投入大量资金,再加上限购限贷政策影响,房企现金流紧张。如果不通过频繁融资,根本难以支撑下去。所以,房企融资只是借新还旧而已,这并不符合经济政策大的导向。

一位房企融资部门的高管也向蓝鲸房产记者印证了这一实际情况。据该人士介绍说:近期没感觉到房企融资形势有什么变化,房地产行业整体经济环境还是挺严峻的。

另据一位不愿具名的房企融资业务人员表示,近期企业在融资渠道方面有所扩展,公司融资压力有所下降,但企业资金面短期内不会出现变化。他表示,通过融资拿到的资金大多都会用于还债,在整个房地产市场政策不放松的基调下,大多房企现金流压力都挺大的。

融资形势仍然严峻 多房企发行高息美元债

蓝鲸房产注意到,进入到11月,房企境外融资进入新一轮高潮,1-20日的20天内,房企境外融资金额达到41亿美元,与国内融资金额相当。其中,包括恒大、华远地产(SH:600743)、时代中国、雅居乐(HK:03383)、合景泰富(HK:01813)在内的5家企业,均选择了融资成本较高的美元债。

在2018年6月份,发改委联合财政部出台相关政策,已明确了房企境外发债主要用于偿还到期债务的规定,截止到目前,该规定依然存在,且毫无松动迹象。这似乎也侧面印证了,目前房企融资形势并不像外界猜测的如此乐观。

深圳瑞城董事长王大国对蓝鲸房产表示,目前银行、基金都没有对房地产行业的投放额度,对于房企而言,国内金融机构还是偏紧。

民生银行研究院宏观分析师王静文向蓝鲸房产记者指出,在房企偿债高峰期的时间点上,融资监管放行,其实是一个很合理的选择。他表示,房企海外融资金额的提升,有利于相关企业度过当前的融资困境,有救急的效果。但这并不意味着关于房地产的监管放松,房企后续仍需加快周转,并避免杠杆率的攀升。

而在房地产行业融资收紧态势不变的情况下,未来房企资金压力还将持续加大。据恒大研究院近期发布的一份报告显示,2018下半年到2021年是房企债务集中兑付期,规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,2022年及以后总计仅0.9万亿。其中,规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期;公司债2015-2016年集中发行,也从2018年下半年开始密集到期。

银根紧缩、房地产政策调控持续收紧,房地产行业进入前所未有的艰难时刻。从经济环境来看,中央对民营经济的提振,对经济大环境确有提振作用,但对于房企而言,短期内尚难言乐观。