华侨城“双调控”下频繁出售资产

受限于地产行业和金融领域的调控政策，华侨城集团有限公司（以下简称“华侨城”）正通过资产处置、股权转让等方式加快现金回流。

11月14日，华侨城在重庆联交所挂牌出售海南华侨城实业有限公司（以下简称“海南华侨城”）100%股权及相关债权，重庆联交所披露了挂牌价，竞拍起始价为30亿元，转让标的为海南华侨城100%股权及约为12.95亿元债权。

据记者不完全统计，今年以来华侨城在各大产权交易平台挂牌出售和进行预披露的资产至少有18项，范围涵盖项目公司股权、土地、在建工程等。多家被剥离企业出现了利润下滑甚至盈利转亏的现象。

加快现金回流的背后，是华侨城大手笔的拿地扩张。仅10月25日，华侨城一举拿下太原市8幅地块，总成交价为116.02亿元，据悉这些地块在2个月前曾大规模流拍，此次参与土拍的房企也仅有华侨城一家。

扩张后遗症隐现

据重庆联交所披露，海南华侨城主要从事房地产投资开发、销售等业务，本次转让标的为海南华侨城100%股权及12.95亿元债权，挂牌价为30亿元。其中100%股权挂牌价为17.05亿元，转让方对标的企业债权挂牌价为12.95亿元。若本项目形成竞价，成交价格的增值部分属于股权溢价。挂牌期满日期为2018年12月11日，若无意向受让者则终止挂牌。

华侨城近期频繁出售旗下资产，范围涵盖项目公司股权、土地、在建工程等。仅11月份，华侨城在9日以底价16.64亿元转让上海万锦置业发展有限公司100%股权及36359.15万元债权；在1日以底价5143.45万元转让英大证券有限责任公司（以下简称“英大证券”）0.74%股权。

值得注意的是，华侨城近期出售的旗下股权公司均出现利润下滑现象。其中上海万锦置业2017年净利润为4130.47万元，而截至2018年8月31日净利润为-971.96万元；英大证券2017年度净利润为1.38亿元，而截至2018年9月30日净利润仅为1170.26万元。

华侨城步入2018年以来，一改去年的保守风格，在全国多个二三线城市拿地，覆盖济南、杭州以及重庆等地。仅在10月份，华侨城就以116亿元竞得太原8幅商住地块，主要进行住宅开发。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于华侨城而言，“地产反哺文旅”的模式并未改变。不同的是，此前是通过房地产销售现金流来反哺，如今则用出售股权的资金来反哺。

根据华侨城前三季度财报显示，截至9月底，其负债总额约为2035.47亿元，短期贷款及长期贷款分别比年初增加23.3%及67.2%，华侨城方面称增长主要系新项目的拓展及开发增加借款所致。

在大规模扩张的另一面，是华侨城频繁的发债行为。据本报记者不完全梳理，华侨城今年以来至少发债8次，募资超过110亿元。与此同时财报显示，净负债率水平持续上升，今年三季度末为89%，较2017年末上升36.5个百分点。针对负债问题，华侨城相关负责人认为，2018年第三季度末，华侨城资产负债率为74.36%，扣除预售账款后的资产负债率为59.6%，属财务杠杆利用的合理范围。

苏宁金融研究院研究员江瀚认为，在当前地产行业加强调控的情况下，对于房地产企业而言，融资渠道主要就是发债、股权融资和银行渠道比较受青睐。但目前实际上就债券渠道相对而言还比较宽松，其他的融资渠道都已逐渐收紧。

广发证券近期研报指出，现金流表现上，华侨城2018年前三季度经营活动产生的现金流量净额为-206.9亿元，投资活动现金流量净额为-94.5亿元，经营与投资活动的现金流量净额为负，主要是由于公司通过招拍挂拿地、股权拿地的土地价款增多。

文旅地产面临消费升级

通过“文旅+地产”两条腿走路的华侨城，目前正加速布局文旅业务。

今年以来华侨城在全国“跑马圈地”，分别与无锡、衡阳、湛江、赣州等地均签约文旅项目。7月22日，华侨城“云南大会战启动大会”在云南省昆明市举行，旗下云南集团、云南世博集团等分别与云南省各州市县区政府以及国内企业签约60余个项目，签约金额逾千亿元。

根据相关机构在2018年5月份发布的2017年全球主题公园集团排行榜显示，华侨城蝉联全球主题公园集团四强。华侨城年报则显示，2017年，全口径旅游接待人数3500万人次，同比增长1.27%。

但值得留意的是，2018年上半年，华侨城在旅游综合收入营收方面有大幅降低，仅46.75亿元，较2017年上半年的64.31亿元同比降低27.3%。就具体主题公园的运营情况来看，从2015年至今，有近半数项目在接待游客和门票收入上出现连续下降的状况，其中包括深圳欢乐谷、成都欢乐谷、北京（楼盘）欢乐谷等。

华侨城方面对此表示，北京欢乐谷2017年接待游客人数和收入减少是受四期建设和周边竞争影响；深圳欢乐谷游客减少是受50岁以上老人免费入园活动取消以及周边同类产品分流的共同影响所致；成都欢乐谷接待游客人数和门票收入下滑，主要系成都地区周边同类产品较多竞争激烈所致。

《华侨城Ａ：公司债券2018年跟踪评级报告》指出，国际旅游巨头渐次到来，国内同行加速崛起，以互联网为核心的新技术带来的消费模式和经营手段的变革，进一步加剧了行业竞争。华侨城拥有的主题公园群持续面临邻近区域新增的同质化公园及其他类型景区的竞争，对公司潜在游客产生分流。

在门票收入受限的情况下，如何通过二次消费收益以及周边配套产业收入提升运营能力，则成为文旅产业竞争的关键。同策研究院院长助理张宏伟认为，文旅产业除了依靠门票收入，还应该通过产业运营带来收入，以及自持资产本身的增值带来额外收益，此外还能通过资产证券化进行变现。

广发证券近期研报指出，销售方面，华侨城2018年前三季度销售商品、提供劳务收到的现金为362亿元，同比下滑1.7%，回款规模小幅下滑。另据公告数据显示，截至2018年9月30日，华侨城借款余额为1041.24亿元，2018年1～9月累计新增借款金额403.78亿元，占2017年末净资产比例为61.67%。

试水资产证券化

和长租公寓一样，主题公园项目也存在前期投入大、投资回收速度较慢的问题，如何快速回笼资金成为企业不断进行探索的问题。

华侨城在11月12日发布的投资者关系活动记录表显示，今年初，在市场普遍面临资金压力的环境下，公司就开始重视资金回款的问题，采取了一系列应对措施。未来公司将通过银行贷款、发行公司债、门票证券化、租赁住房资产证券化和商业不动产资产证券化等多种融资途径解决资金问题。

实际上，华侨城早在2012年就开始了对景区门票ABS的试水，当时设立的“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”，成为国内首单以主题公园入园凭证为基础资产的资产证券化项目，该计划将2013～2017年为期5年的入园凭证作为入池资产，计划募集资金18.5亿元。

据悉，当时根据评估机构预测，2013～2017年特定期间内，欢乐谷入园凭证销售现金流分别可达到6.92亿元、7.14亿元、7.19亿元、7.29亿元和7.43亿元，呈稳定增长趋势。

按照华侨城披露的数据，单从原始权益人的历年营收情况来看，欢乐谷ABS产品特定期间入园凭证收入分别为5.92亿元、6.88亿元、6.68亿元、5.67亿元和4.18亿元，合计约29.33亿元，完成约1.59倍。张宏伟认为，华侨城尝试发展资产证券化，不仅能拓宽融资渠道，优化改善资本结构，在解决融资难问题的同时，还提升了持续融资的空间。

就华侨城接下来如何改善文旅业务营收的问题，华侨城方面告知《中国经营报》记者，华侨城目前没有发行景区门票ABS的计划，未来除推动旗下文旅产品和品牌创新升级以外，还将选择区位较好、发展潜力较大的现有主题乐园或主题景区进行收购或管理输出。

与此同时，近两年来华侨城在金融领域动作频频。此前华侨城入股4家证券公司，分别为国泰君安、南方证券、英大证券以及渤海证券，此外2017年投资224亿港元认购光大银行（601818.SH）非公开发行H股42亿股，成为光大银行第四大股东，持股比例为8%。

今年11月1日，华侨城出售所持有的英大证券0.74%股份。据华侨城方面表示，这是根据证监会一参一控（即一家机构或者受同一实际控制人控制的多家机构，参股证券公司的数量不得超过两家，其中控股证券公司的数量不得超过一家）的规定，进行的正常交易行为。

自华侨城提出“旅游+互联网+金融”战略以来，打造“全牌照金融”平台成为其发展目标。但自今年6月份出售诚泰保险股份以来，华侨城金融布局并无多少进展。张宏伟表示，当前地产企业发展金融产业受到政府政策监管较为严格的限制。

国际资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，文旅资产算是地产商比较希望参与的领域，然而文旅资产的特点是培育期很长，而且截止到目前大部分文旅资产的经营效率不好，进入金融是很多房地产集团喜欢做的事情，但是房地产业极度缺乏金融人才，尤其是国际化的金融人才。

就华侨城接下来如何改善文旅业务营收，是否会进一步获取金融全牌照等问题，本报记者致函华侨城相关负责人，截至发稿未获回复。