房地产 | 2019年投资策略：无可奈何花落去 似曾相识燕归来

文 | 陈慎   刘璐  江宇辉  王嵩

需求迎接调整，政策压力缓解

需求市场：已经逐步入冬，总体成交如期下滑，但韧性超市场预期，景气度的分水岭出现在今年8月份，预计刚性需求将成为明年的关键。

销售预测：预计2019年销售面积增速在-6%左右。但中长期维度行业需求依然具备一定刚性支撑。

开工投资：市场库存已经见底回升，土地市场演绎从补库存到流拍潮的变化，热点城市供应计划完成率不高。

投资预测：投资数据呈现几大变化：土地购置费对投资的支撑大幅提升；竣工面积与新开工、销售面积出现背离；施工投资与施工面积背离，预计土地购置费预计将从高位回落至3%，新开工同比下滑8%，施工面积同比增长0.7%,预计全年投资额同比增长2.3%。

政策：不再成为矛盾焦点，预计调控政策已逐步见顶，预售制度改革短期也无需多虑。

资金成本向下为见底标志

回顾过去三轮下行周期，有以下几个结论：

成交量：调整在3-4个季度，重点城市最大跌幅多在30%-50%；

价格：见底滞后于销量见底约1-2个季度，区间降幅在20%-30%。

推盘：供销比持续低于1，去化率下降20%-30%。

库存：下行周期库存累计增加30%-60%；

见底信号：市场见底需要预期扭转，每轮周期市场预期的转向往往需要政策助力。而政策变化的背后往往带来流动性与政策支持力度的改变，资金成本的趋势性向下可视为市场见底的重要标志。

去杠杆趋于稳定，大战略布局长远

杠杆：三季度以来略有改善，融资集中度继续提升，中期融资集中度逻辑持续兑现，行业利差扩大。融资成本分化，龙头房企优势开始凸显, 同时，融资收缩压力逐渐传导至投资端。

转型：过去是中小企业积极转型，但近年来规模房企利用其行业地位以及资金优势也纷纷在长租公寓、物业服务、金融投资、社区商业、酒店文旅等相关行业探路。产业布局角度，我们认为物业服务迎来资本化进程加速之年，区域布局角度，长三角一体化的进展我们认为值得重视。

似曾相识燕归来

① 货币政策转向带来流动性边际改善；

② 房贷利率预计见顶回落；

③ 房地产政策趋于温和，三方面积极因素下，我们认为19年地产板块可期待。配置角度，龙头房企估值溢价如期显现，我们建议三方面优选融资绩优生，挖掘价值洼地：具备强融资以及ROE突破能力（招商蛇口、保利地产、万科、华侨城）、具备成长弹性（阳光城、荣盛发展）、享受存量价值红利（光大嘉宝、中粮地产、建发股份），物业管理发展机遇（碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务、彩生活）。

风险提示：调控政策趋严，行业景气度下滑超预期

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