【东北房地产高建/张云凯/沈路遥】房地产行业2019年度策略：凛冬已至，春华可期

行业基本面加速恶化，预计2019年3季度见底。今年以来，房地产政策端依然是延续“因城施策、因地制宜”的导向。但731政治局会议中“坚决遏制房价上涨”的表态，购房者的预期发生扭转，我们认为2019年行业景气度下行的趋势将不可逆转。我们预计全年商品房销售将量价齐跌，销售面积下降10%。销售价格出现分化，一线城市和强二线城市价格总体保持稳定，三四线城市房价将有所下滑，全年商品房销售额下降10%以上。销售的下行和土地市场的降温将影响新开工的增速，但施工和竣工节奏的加快仍将对房地产投资起到底部支撑作用，我们预计19年房地产投资仍有望保持3%的增速。

支持刚需和改善购房，防范行业金融风险。我们判断金融政策或有所放松，按揭贷款利率有望稳中有降。防范金融风险仍将是重要的目标，按揭贷款发放速度的加快，债券融资发行审批速度的加快，房企融资压力或有所缓解。今年资管新规和商业银行理财管理办法落地，我们认为对行业的资金层面的监管已经比较严格，2019年不会有更严格的政策出台。

房企短期承压，行业集中度仍将加速提升。行业景气度的下行和高价地项目入市导致房企19年销售项目的盈利水平或将承压。行业集中度提升的趋势仍在加快，龙头房企销售仍有望保持10%以上的正增长。业绩结转仍有保障，有望保持稳健增长，相对配置价值凸显。

龙头房企发挥融资、品牌和运营管理的优势，把握土地投资的节奏，在行业下行期获取高性价比土储。一线及强二线城市市场有望回暖，将对冲三四线市场下跌带来的风险。行业下行周期，购房者对住房的产品力和房企的运营管理要求有所提高，大浪淘沙，“良币淘汰劣币”，中小房企加快退出市场，管控优异的一线房企结构性机会和品牌优势更加明显。

我们首先推荐业绩确定性强、资源卓越的房企：万科A、保利地产、招商蛇口、华侨城A、新城控股和华夏幸福；建议关注销售高速成长、业绩弹性大的二线房企和区域龙头：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城。

风险提示：调控政策进一步深化；货币政策超预期收紧。

（原证券研究报告发布于2018-12-10；瞿永忠执业证书编号：S0550515110002）