紧急刹车？中天金融“卖子”喊停背后，房企们还是难玩好“金融”这门生意

房企转型金融，再遭泼“冷水”。

12月12日晚间，贵阳本地龙头房企“中天金融”发布公告称，于当日召开的董事会会议审议通过了《关于解除中天城投集团有限公司和贵阳中天企业管理有限公司100%股权及资产转让协议的议案》等议案。

公告称，经审慎研究后与交易对方协商一致，拟解除与金世旗产投、贵州天宸签署的股权转让协议和资产转让协议，收回相关股权及资产（即相关房地产业务）。

难道，一路高歌唱进金融领域，转型的中天金融要回归地产业务了？

房企转型布局，多元化发展在近年来尤为常见。作为贵阳本地龙头型房企的中天金融自2017年8月21日停牌后，便拟通过收购北京（楼盘）千禧世豪有限公司和北京中胜世纪有限公司两家公司，以不超过310亿元购买华夏人寿21%～25%股权。

而之后的一系列“去地产化”举动背后也预示着，进军金融保险领域俨然已成为中天金融转型业务板块里最重要的事。

公告显示，2018年3月9日，公司与贵阳金世旗产业投资有限公司签署了《中天金融集团股份有限公司与贵阳金世旗产业投资有限公司之股权转让协议》。2018年5月7日晚间，中天金融再发公告称，公司持有的中天城投集团100%的股权以246亿元的价格过户至贵阳金世旗产业投资有限公司（以下简称“金世旗产投”），所得款项用于购买华夏人寿股权。

值得注意的是，246亿元的交易代价由金世旗产投的股东分别认缴，它们为碧桂园、浙商产融、金世旗资源、金世旗资本，目前这四大股东分别持有金世旗产投24.32%、43.24%、18.91%、13.51%的股权。

随后，地产资产继续甩卖。

公告显示，2018年9月27日，公司及公司子公司贵阳金融控股有限公司与贵州天宸不动产投资管理有限公司签署了《贵阳金融控股有限公司与贵州天宸不动产投资管理有限公司关于贵阳中天企业管理有限公司之股权转让协议》《中天金融集团股份有限公司和贵阳金融控股有限公司与贵州天宸不动产投资管理有限公司之资产转让协议》。

根据协议，公司将贵阳中天企业管理有限公司100%股权及资产转让给贵州天宸，交易价格为46.2亿元。

资料显示，中天企业管理目前持有几项物业，包括贵阳中天凯悦酒店、贵阳中天凯悦酒店附楼、贵阳国际会议展览中心、贵阳国际生态会议中心、201大厦、会展城-黔汇美食城、会展城-东五塔、会展城-风情商业街、会展城-南广场(未完工)。

据媒体早前报道，对于陆续出售旗下地产业务，中天金融的解释是，目前房地产业务发展相对缓慢，盈利增长能力减弱，且近年国家对房地产行业进行宏观调控，相关金融监管机构全面收紧了房地产行业的各项政策，对其房地产业务发展带来一定压力。

在中天金融看来，再单纯依靠现有资产和业务的内生增长，难以帮助中天金融实现跨越式发展。

不过，根据此次的收购进展显示，中天金融出售股权及资产的事项尚未实施完成。其中，城投集团100%股权过户已完成，股权交易价款已收取；中天企管100%股权及资产尚未完成交易过户，股权及资产交易价款尚未完全收取。由此预计，收购华夏人寿事宜无法在短期内完成。

就此次解除股权及资产转让协议，中天金融称不会对其收购华夏人寿股权的重大资产重组事项造成不利影响。并将继续积极推进华夏人寿21%-25%股份的收购事项。

其实自2014年以来，就有复星、恒大、万达、华夏幸福、新城、泰禾等房企开始收并购保险公司，扎进保险业。

根据中投顾问发布的《2017-2021年中国互联网保险产业深度调研及投资前景预测报告》预计，2017年我国互联网保险保费规模将达到2,801亿元，未来五年（2017-2021）年均复合增长率约为21.93%，2021年保费规模将达到6,191亿元。

毫无疑问，庞大的资金市场是房企们看重的。

在融资渠道收紧，房企陷入资金慌的情况下，房企转型布局金融背后，都盯上了互联网保险能够通过较低成本吸纳社会资本，为其提供融资支持。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，房企对物业价值的评估，和保险是完全不同的。比如移动40亿市值的物业，申请传统银行贷款，是物业打6-8折，然后获得资金。但是如果是保险公司，则是在40亿基础上乘以5，也就是估值达到200亿，然后发行相应的险种产品。用保险长期地成本的资金，投资到包括房地产在内的其他产业中，是房企追逐保险牌照的重要原因。

但是，事实证明，房企进军“金融”也并非易事。

以恒大为例，近期在金融战略上持续收缩。据第一财经报道，业内人士透露曾经备受市场关注的恒赢证券已经“没戏了”。对此，恒大方面回应称，证监会出了一些规定，对券商牌照设置了较高的门槛，“那个时候就好多民营资本都退了，拿不到牌照，主要还是金融监管趋严”。

2015年，恒大曾以39.39亿元竞得50%股权的中新大东方人寿保险公司（现改名为“恒大人寿”），以总代价近70亿港元持有盛京银行总股本9.96%，以5.7亿元入股第三方支付企业广西（楼盘）集付通（现改名为“恒大万通支付”），并持续发展互金平台恒大金服。

不过，自2018年以来，恒大金服平台出现过“无标可投”的情况。并在今年年初就开始停发线上定期产品。与之相应，恒大集团官网也悄然撤掉“恒大金融集团”，只留下恒大地产集团、恒大旅游集团、恒大健康集团以及恒大高科技集团头衔。

而就在近期，蓝鲸财经报道的永泰能源共发生7起债务违约，其中恒大人寿所持有永泰能源发行的“17永泰能源CP004”本金0.9亿元、“16永泰01”本金0.5亿元、“16永泰02”本金1.45亿元，目前“17永泰能源CP004”发生实质性违约。

另外，据《投资时报》报道，万达金融板块也在收缩。先有“快钱金服” 因违反支付业务规定而被中国人民银行上海分行罚款12万元，且被传计划转让，再有其业绩贡献最大的“百年人寿”因产品宣传问题被银保监会责令全面排查整改，且在整改完成前不得继续销售相关保险产品。

除了恒大、万达，泰禾在去年斥资１０６亿港元完成收购大新金融旗下寿险业务，今年10月11日，泰禾人寿更是将业务覆盖至澳门，旗下澳门的人寿业务正式命名为“泰禾人寿保险（澳门）股份有限公司”，积极拓展高端精品人寿保险市场。

不过，最近几个月的泰禾也并非平稳，关于泰禾的传闻一直不断，先是内部员工融资，再到裁员，多位高管离职，负债率在行业内仍旧高企……诸多表现难掩外界对其资金情况的担忧。

值得注意的是，2017年10月，原保监会发布《保险公司偿付能力管理规定（征求意见稿）》，明确要求保险公司核心偿付能力充足率应不低于50%、综合偿付能力充足率应不低于100%。这一政策也将直接导致房企们的保险业务发展受到限制。

可以看到的是，在“房住不炒”的政策总基调下房地产行业进入调整转型期，一方面资管新规限制，一方面融资难度增加，房企要想向金融、保险领域转型发展，还有很长的路要走。