2018年1-11月数据┃单月销售面积持续负增长，开工投资再度反弹

一.

2018年1-11月，全国商品房累计销售金额12.95万亿元，同比增长12.1%，增速较1-10月下降0.4个百分点；销售面积14.86亿平米，同比增长1.4%，较1-10月下降0.8个百分点。11月单月销售金额为1.36万亿元，同比增长8.8%；销售面积1.55亿平米，同比下降5.1%，单月销售面积增速连续三个月为负，市场低迷情绪可见，但是单月销售金额与销售面积的增速出现了背离，主要是11月成交均价较10月明显上扬所致。

从我们监测的40城的11月单月销售面积来看，一线城市同比下跌13.5%，一线城市在7-10月单月同比增速录得正增长，总体下半年成交有所回暖；核心二线城市、普通二线城市分别录得4%和22.8%的增长；三四线城市同比、环比均呈现负增长，同比增速较10月继续下滑。由于棚改资金的退出，以及投资者对于三四线后市预期的改变，将导致资金从三四线逐步抽离，未来三四线成交承压或将继续拖累销售增速。

二.

2018年1-11月份，全国房地产开发投资11万亿元，同比名义增长9.7%，较1-10月持平，投资增速依然维持在较高位置，但走势已经连续5个月呈现下降态势。11单月全国房地产开发投资金额为1.8万亿元，投资增速反弹至9.3%，较1-10月提高1.6个百分点。1-11月累计住宅投资为7.8万亿元，增长13.6%，下降0.1个百分点；住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。

2018年1-11月，全国房屋累计新开工面积18.89亿平方米，同比增长16.8%，增速较1-10月持续回升0.5个百分点；11月单月企业新开工增速也同步反弹，较10月单月大增7个百分点至21.7%。单月新开工增速与遇冷的销售再度产生了明显背离，我们仍然维持之前的判断，企业在销售并不乐观、去化率也有所下降的情况下，选择加大推盘来对冲并加快回笼资金，以应对资金情况可能更为紧张的2019年。同时我们认为，企业明年的新开工增速将呈现前高后低的态势，叠加土地购置费拉动作用的减弱，投资增速预计会下一台阶。

2018年1-11月的土地购置面积为2.53亿平米，同比增加14.3%，较1-10月下滑1个百分点；1-11月全国累计土地成交价款1.37万亿元，同比增长20.2%，较1-10月下降0.4个百分点。单月土地投资增速继续回落，11月单月土地购置面积为3363万平米，同比增长8.1%，增速较10月继续下降4.1个百分点；11月单月土地成交价款为2051亿，同比增加17.8%，增速较10月回升8.3百分点，土地成交价款的回暖主要是受到地价抬升的影响。在我们监测的200城土地成交数据中，11月除一线城市土地成交楼面均价环比微降以外，其余能级城市均有不同幅度的上升。

单月土地购置面积增速自8月以后持续回落，表明了土地市场热度在持续下降。分城市能级来看，200城土地成交中除一线城市小幅上升以外，其余能级城市11月成交的规划建筑面积均出现了不同程度的降幅。

根据历史经验，年末政府出于财政压力以及冲击建设用地指标的完成率，会普遍加大土地的供应力度，供地的数量和质量都会有所增加。一方面，在经历了长期的市场供需失衡，土地价格维持低位；另一方面，临近年末土地市场供应骤然加大，出现大量投资机会，我们认为12月土地投资环比会有明显的好转，同比增速也有望改善。

三.

2018年1-11月，房地产开发企业到位资金为15.0万亿元，同比增长7.6%，增速下降0.1个百分点；11月单月到位资金1.44万亿，增速为6.6%，较10月增速继续下降0.5个百分点。

2018年1-11月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：

✔国内贷款21807亿元，同比下降3.7%；

✔利用外资102亿元，同比减少30.4%；

✔自筹资金50619亿元，同比增长10.0 %；

✔定金及预收款49551亿元，同比增长15.7%；

✔个人按揭贷款21420亿元，同比下降0.9%。