【国君地产|点评】钱与地的赛跑——地产11月观察

结论

开工对房企有明显的融资效应，这种效应在去化率明显下降后才会消失；因此公司债、海外债等可以对接土地端融资的渠道，将和投资开工形成反向关系

1、稳字当头的地产数据，和市场的预期悖论

1）先看较为“辩证”的一致预期，总结起来有两个：a.投资者预期销售下行则投资下行，政策有放松必要，但即便放松也不判断2019年能扭转量价下行趋势；b.开发商普遍对明年没有极其乐观预期，但对自身也并没有负增长的销售目标。这两种预期，在历史上较少出现，也就是对基本面结果和政策预期分别做不同的线性外推。2）再看稳字当头的地产数据。在销售=供给*去化率的公式下，在此基础上，增加两个假设变量，一是2019年去化率低于2018年，二是当前商品房库存较低，则通过销售/去化率来看，2019年的投资开工量，应该较2018年有增速不低的增长。

2、钱与地存在反向关系，有钱则不开工，无钱则加快

由于一房两抵的预售制度存在，拿开工证、进而获取开发贷的融资方式，配合着预售的现金回笼进入资金池，开工对房企有明显的融资效应，这种效应在去化率明显下降后才会消失。因此，当前市场融资以公司债、海外债、非标、企业债等可以对接土地端融资的渠道，将和投资开工形成反向关系。

3、以稳就业和稳经济为主导的地产政策，应该考虑的备选项

政治局会议再次提到稳字当头，且稳就业、稳经济、稳投资的重要性极高。如此，可能带动投资增长的方式，都应当纳入到考虑范围当中。若不考虑房价，则走老路是最好的解决方式。若仍然以房价的稳定（向上和向下）作为约束，则与建房活动相关的拉动，均可能考虑在内，包括租赁市场的大力发展，对冲商品房、保障房、棚改房的下行。推荐具备风险抵御能力、和融资有边际改善的企业，包括万科A、华夏幸福、保利地产、招商蛇口等。

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