【国君地产|月报】销售拿地双重放缓，融资利率出现分化——龙头房企11月经营月报
摘要
龙头销售额环比持续下降，二三线龙头增速较高。11月龙头房企销售总额达3455.69亿元，环比下降2.42%，同比增长20.9%，增速相对上月下降15.21个百分点。其中，1）TOP5房企实现销售金额1901.95亿元，同比增加3.09%，低于龙头增速整体水平；2）TOP 6-10房企11月销售金额900.96亿元，同比增幅分别达51.22%，处于各线龙头中最高水平；3）TOP 11-15房企11月销售金额652.78亿元，销售金额同比增长56.34%，比上月提高30.71个百分点。
拿地集中度持续下降，拿地建面同环比双降。我们统计的13家龙头房企11月拿地总建面环比下降10.00%，在去年同期高基数下同比下降41.23%，至1270.02万平。拿地集中度由2018年10月的27.11%小幅下降到2018年11月的24.57%，低于2017年同期的36.48%。从结构来看，其中万科、新城控股、保利地产拿地总建面领跑其它房企，共计拿地751.20万平，占当月龙头房企拿地建面总和的59.15%。
龙头拿地强度显著下降，显著低于去年同期。在政策预期不见放松，基本面预期下行的同时，龙头房企拿地强度显著下降。2018年11月监测龙头房企拿地强度指标为0.286，比2018年10月的0.290下降0.4个百分点。从监测的13家龙头房企情况来看，11月金地集团、华润置地该比值最高，拿地强度最大；万科与中国海外发展紧随其后。而部分开发商如龙湖集团、旭辉控股、雅居乐集团等拿地力度远低于近12个月的移动平均值。
11月龙头房企融资规模上升，利率走势出现分化。11月龙头房企共进行境内融资195亿元，境外融资17.5亿美元。具体来看，万科集团11月份发行一笔期限为5年期的住房租赁专项债券，票面利率为4.18%，相对于10月份发行5年期的住房租赁专项债券4.18%没有变化。万科所发行的超短期融资券（期限180天）的利率为3.15%，相对于10月份发行的超短期融资券（期限188天）3.13%出现上升。
正文
1. 销售情况：龙头销售环比下降，同比增速回落
1.1 11月龙头销售金额同增20.9%，销售面积同增12.49%
龙头销售额环比持续下降，同比增速回落。龙头房企销售额、销售面积11月环比增速持续下降，同比增速稍有放缓。11月龙头房企销售总额达3455.69亿元，环比下降2.42%，同比增长20.9%，增速相对上月下降15.21个百分点。销售面积2346.11万平，环比下降1.04%，同比增长12.49%，增速相对上月下降24.71个百分点。
趋势出现分化，二三线龙头增速领先。从11月单月房企销售情况来看，一线龙头增速下滑，二三线龙头房企销售同比在维持较快增长。其中，1）TOP5房企实现销售金额1901.95亿元，同比增加3.09%，销售面积1332.01万平，同比下降8.23%，低于龙头增速整体水平；2）TOP6-10房企11月销售金额900.96亿元，销售面积650.81万平，同比增幅分别达51.22%与88.98%，处于各线龙头中最高水平；3）TOP11-15房企11月销售金额652.78亿元，销售面积363.29万平，销售金额同比增长56.34%，比上月提高30.71个百分点，销售面积同比增长25.36%，与上月相比提高21.96个百分点。
11月龙头房企全年目标完成率明显提升，3家龙头房企全年业绩目标已达成。11月龙头房企销售完成度相比11月有较大幅度的增长，全年目标业绩压力显著减缓。其中，新城控股、世茂房地产、华润置地2018年合约销售目标分别为1800亿元、1400亿元和1830亿元， 1-11月目标完成度分别为110.31%、110.80%和106.29%，均已提前完成全年业绩目标；龙湖集团全年销售目标2000亿元，1-11月完成度为91.09%，低于去年同期的134.95%；融创中国全年销售目标4500亿元，1-11月完成度仅为92.54%。
1.2 销售均价同比小幅上升，环比持续下降
11月监测的龙头房企销售均价同比上升7.48%，环比下降1.39%。11月监测的15家房企整体销售均价为1.47万元/平方米，同比上升7.48%，环比下降1.39%；其中，绿城中国均价增速最快，均价为2.60万元/平方米，同比增长19.56%。招商蛇口均价降幅最大，同比下降33.02%。
2. 拿地情况：集中度持续下降，整体强度显著下滑
2.1 拿地集中度持续下降，低于去年同期水平
11月龙头房企拿地集中度持续下降，仍然低于去年同期。我们统计的13家龙头房企（受数据来源影响，融创中国与世茂房地产暂时不统计拿地明细，相对上月新增富力地产）拿地集中度由2018年10月的27.11%小幅下降到2018年11月的24.57%，低于2017年同期的36.48%。
2.2 龙头拿地同环比双降，拿地仍然以三线为主
龙头拿地同环比双降，拿地结构仍然以三线为主。11月监测的13家龙头房企拿地总建面环比下降10.00%，在去年同期高基数下同比下降41.23%，至1270.02万平；其中万科、新城控股、保利地产拿地总建面领跑其它房企，共计拿地751.20万平，占当月龙头房企拿地建面总和的59.15%。
2.3 拿地强度：龙头之间分化明显，整体强度稍有下降
11月龙头拿地强度显著下降，拿地强度金地集团最高，龙湖、旭辉控股和雅居乐较低。在政策预期不见放松，基本面预期下行的同时，龙头房企拿地强度显著下降。2018年11月监测龙头房企拿地强度指标为0.286，比2018年10月的0.290下降0.4个百分点。从监测的13家龙头房企情况来看，11月金地集团、华润置地该比值最高，拿地强度最大；万科与中国海外发展紧随其后。而部分开发商如龙湖集团、旭辉控股、雅居乐集团等拿地力度远低于近12个月的移动平均值。
3. 融资情况：11月龙头房企融资规模上升，利率走势出现分化
11月龙头房企融资规模上升，利率走势出现分化。11月龙头房企共进行境内融资195亿元，境外融资17.5亿美元。具体来看，万科集团11月份发行一笔期限为5年期的住房租赁专项债券，票面利率为4.18%，相对于10月份发行5年期的住房租赁专项债券4.18%没有变化。万科所发行的超短期融资券（期限180天）的利率为3.15%，相对于10月份发行的超短期融资券（期限188天）3.13%出现上升。
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