蓝鲸盘点|中粮收大悦城、万通转型受阻,上榜2018房企并购"五宗最"

2018年,房企收并购市场正在逐渐降温。这一年,房企折价转让的收并购案例有所增加,同时,房企通过收并购进行多元化转型探索的现象时有发生。

近年来,在二级市场低价“收并购”成为房企规模扩张和拓展多元化的新渠道,但相较于前两年房企“收并购”高温行情来看,2018年,房企收并购市场正在逐渐降温。据wind统计数据显示,截至2018年前三季度,房企收并购案例仅200宗左右,远不及2017年年度并购量愈380宗的火热态势。

2018年房地产市场新的收并购趋势之下,这一年,房企之间的大笔收并购案例正在减少,折价转让的收并购案例有所增加,同时,房企通过收并购进行多元化转型探索的现象时有发生。

蓝鲸房产梳理发现,在2018年众多收并购案例中,比较典型的如央企整合背景下中粮地产(SZ:000031)成功并购大悦城地产(HK:00207),成为最大金额的并购案例;资金困境下华夏幸福(SH:600340)折价并购案例,让外界感受到了融资寒意。此外,亦有对中小房企有借鉴意义的佳兆业(HK:01638)、万通地产(SH:600246)以及中天金融(SZ:000540)等收并购案例出现,它们的并购过程或悲剧、曲折、亦或被市场看衰,而这些都成为2018年房企并购市场的一个“缩影”。在此,蓝鲸房产仅以2018年房地产市场“五宗最”收并购案例,描绘市场真实特征。

金额最大——中粮148亿收购大悦城

2018年7月份,国家明确提出,下半年要稳步央企战略性重组。11月16日,证监会又发文表示,鼓励支持上市公司并购重组,简化上市公司并购重组预案的披露要求。

伴随着一系列支持政策的落地,中粮地产成功重组大悦城,完成了多业态的整合。2018年12月份,中粮地产宣布以148亿元评估值完成大悦城地产并购,而148亿元的并购额也使之成为2018年房地产行业金额最大的收购案例。

同策研究院首席分析师张宏伟向蓝鲸房产分析说:“重组后中粮地产可以避免同业竞争,在业务上组合发力,比如拿地上可以拿商业综合体等优质地块,有望发挥一加一大于二的效果。”

作为首批国有资本投资公司改革试点央企之一的企业,中粮地产业务的整合代表着央企改革的方向。事实上,重组整合一直是近年来央企做大做强、实现跨越式发展的重要手段,此前中海系和保利系亦是在宣布重组后便加快发展步伐。在央企整合大潮下,通过并购的方式也帮助央企打破了规模困局。

最悲剧——万通地产收购星恒电源宣布失败

2018年7月,万通地产宣布以31.7亿元收购星恒电源合计78.284%股权,进军新能源汽车领域,试图打造地产+新能源双主业发展格局。而在5个月后,万通地产宣布,“由于重要法律、商业安排未能达成一致,以及市场环境发生重大变化,终止收购星恒电源股份有限公司。”万通进军新能源汽车领域的计划就此“流产”。

据蓝鲸房产梳理发现,这已是万通地产发展历史上第三次转型失败。此前,其先后向商业物业服务、互联网文娱资产发起重组,均以失败告终。易居房地产研究院总监严跃进向蓝鲸房产表示,万通地产当前的收购与其战略转型有关,收购失败在增加额外成本的同时,还带来了许多其他风险。

事实上,在新能源汽车产业发展如火如荼的背景下,2018年各路资金纷纷涌入新能源汽车产业链之中,宝能、恒大(HK:03333)、华夏幸福(SH:600340)等多个地产商纷纷开始试水新能源汽车领域。但隔行如隔山,房企进军新能源领域并没有预期中顺利,如恒大与FF对簿公堂后重新达成协议、华夏幸福退出相关新能源电池制造领域等,这也预示着房企跨界“造车”并不如想象中那么容易。

房企的多元化发展路在何方?并购资产又该如何成功推进?这是留给房企们思考的下一个难题。

折价最多——华夏幸福折让2成股权给平安

在2018年融资寒冬下,房企的生存困境愈发艰难。2018年以来,融资渠道日益收窄,高度依赖资金支持的房地产行业愈发显得形势严峻。为缓解资金困境,房企们不得不调整原有策略,折价出让股权的收并购案例,成为行业一大特点。

2018年7月,华夏幸福公告称,其控股股东华夏控股向平安资管转让19.70%股权,股份转让价格为23.655元/股,转让价款共计137.7亿元。其中,23.65元/股的交易价格,比前一个交易日折让5%,更比华夏幸福2018年年内最高达近45元/股的价格,低了50%。

得到平安输血后,华夏幸福算是渡过了惊险一关。中原地产首席分析师张大伟曾对此分析表示,华夏幸福的股权转让,可以明显改善企业的资金状况;这也给其他房企做了提醒,2018年最重要的工作将是降杠杆。

华夏幸福的资金困境是今年房企们普遍面临的发展“剪影”。2018年以来,随着降杠杆的持续,监管层严控银行信贷和信托等资金违规进入房地产市场,开发商国内融资渠道全线收紧。巨头房企们纷纷喊出降杠杆,降增速的口号,以平稳度过资金寒冬。而更多的中小房企却面临资产紧缺引发的生死危机。未来,更多的折价并购或将愈演愈烈。

最不被看好——佳兆业举债接盘中弘海南项目

现金紧缺成为房企发展的常态,但不同房企也呈现出不同的发展特色。有房企选择屯粮过冬,放慢并购步伐,如2017年参与万达世纪大交易的融创中国(HK:01918),亦有房企在行业下行期依然选择浪里“淘金”,借机寻求扩张机遇,佳兆业收购中弘如意岛一事便是其中的典型案例。

2018年7月,佳兆业拟以14亿元收购中弘如意岛项目一事引发业内轰动。虽然公告显示的对价款只有14亿元,但由于项目自身背负高额债务,在一系列债务重组之后,佳兆业需要付出7500万的资金,并背负74.61亿元的债务。这对于本已负债累累的佳兆业而言,无异于雪上加霜。

自2017年3月复牌以来,佳兆业的负债率便一直居高不下。财报显示,截至2018年6月末,佳兆业负债共计1823.03亿元,资产负债率达84.96%,净资产负债率更是高达258%,虽然比2017年末的净资产负债率300%有所下降,但依然远超行业平均水平。

如若完成这笔收购,佳兆业需要再背负74.61亿元的债务。因此,此次收购如意岛也被业内质疑是”玩火自焚”。同策研究院总监张宏伟曾分析表示,“海南全岛限购,对佳兆业来讲,收购之后如果不能快速销售很有可能也会引发资金链问题。”

或许意识到收购引发的危机,在宣布收购事项的一个多月后,佳兆业又转而表示,“收购中弘股份如意岛项目有较多不明朗因素。”收购事项戛然而止,截至2018年12月末,在公开资料中尚未看到该并购案的后续进展。

一边是久久缠身的债务泥潭,另一边是急欲扩张的发展野心,佳兆业想要成功收购中弘如意岛,并不容易。

最曲折——中天金融收购华夏人寿股权遥遥无期

在风起云涌的并购市场中,“蛇吞象”式的并购案例屡见不鲜。其中,中天金融为时一年半的“蛇吞象”式交易,在行业中有一定典型意义。

为筹划收购华夏人寿股权相关事宜,中天金融从2017年8月21日停牌至今,期间,中天金融宣布以不超过310亿元的价格收购华夏人寿21%~25%的股权。但截止到2018年末,中天金融这一收购案仍并没有画上圆满的句号。

2018年三季度报显示,中天金融的净资产仅为204.8亿元,而其收购额却高达近310亿元,可谓是一笔“蛇吞象”的交易,而这无疑也对公司的资金面提出了严峻的考验。为了满足交易需求,中天金融开始了资产甩卖模式。2018年3月,中天金融以246亿元出售其持有的城投集团100%的股权交易价格;2018年9月,其子公司贵阳金控以46.2亿元转让贵阳中天企业管理有限公司100%股权。

上述两项资产转让总额达到292.2亿元,如果能够顺利实施,则收购华夏人寿所需的资金将得到基本解决。然而在2018年12月13日,中天金融公告称,收购华夏人寿21%-25%股份短期内无法完成,拟解除上述相关转让协议,收回相关股权及资产。这意味着中天金融几经周折的努力全然作废。

据2018年12月27日中天金融最新说明会介绍,中天金融将于2019年1月2日开市起正式复牌,并表示将继续推进并购华夏人寿相关工作。复牌之后的中天金融能否顺利推动并购,依然前途未卜。对于房地产行业而言,中天金融的这一案例为其他房企并购之路总结到的经验教训,得到行业广泛关注。

严跃进认为,如果从中天城投2014年涉足金融业务算起,其转型已经持续了四年多,这也说明房企跨界转型并非易事。他表示,尽管楼市调控政策严厉,房企也不应轻易放弃房地产业务。

2018年的房企并购市场有着多个新鲜的并购故事,在循环往复间,这也进一步促进了行业的正向发展。随着房地产行业集中度不断提升,奔涌在房企间的各式并购将不断上演,2019年房企间的收并购大戏势必更加精彩。