艰难一年 | 华夏幸福正前方

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编者按：我们处在一个前所未有的创新时代，预测未来已经非常艰难，要如何才能做到更进一步——重构未来？对于房地产行业的未来，这是一个特别的命题，所有人都有自己的判断，每一家企业都在调整自身的战略和模式。无论如何，一切关于未来的猜想，想要重构未来，都应是基于过去的经验和总结。

故此，观点地产新媒体旗下研究团队——观点指数，通过分析标杆房企2018年经营策略和业绩表现，重磅推出“艰难一年”系列深度报道，让我们一起去观察，这些房企怎样应对艰难的2018年？又为2019年打下了什么样的基础？他们怎样重构自己的未来？

观点指数 “就像在悬崖边上摸索前行，你永远不知道向前一步是幸福还是深渊”。

当众烧毁欠条、转行房地产、盘下“硬骨头”固安……王文学的前半生似乎都在悬崖边上徘徊，但始终有惊无险。

2018年，51岁的王文学又将自己推向了迷雾重重的山间，但这一次，他的正前方究竟是幸福还是险途，却不得而知。

“销售2100亿元，50%源自于非京津冀区域”，这是华夏幸福在2018年初定下的目标。可喜的是，这一年，华夏幸福的产城异地复制取得显著效果，仅上半年，京津冀以外区域的核心业务销售额占比为38.63%。

但这一年，是房地产调控最为密集的一年，也是楼市的艰难一年，重仓环京的华夏幸福频频传来资金紧张与人事变动的消息。

华夏幸福的正前方似乎充满了未知，但王文学却不惧怕未知：“凡是伟大的事业都会经历磨难，不会一帆风顺，我们要有愚公一样的坚持，坚持心中的理想。”

以北京为起点，沿着京开高速向南行驶，很容易被正前方的大红色广告牌吸引。

一个穿着黑色西服的老外抱着手中的牌子开怀大笑，用白色宋体写的“我爱北京天安门正南50公里”几个大字，在红色背景的衬托下十分显眼。

或许，大多数外地人对固安的认知，正是从这块广告牌开始的。

从2002年起，华夏幸福以固安为起点，开始探索产业新城模式，十六年后，王文学在华夏幸福的股东大会上说道：“选择产业新城，今生无悔。”

从“固守京城”到全面布局，王文学一手打造的产城帝国或许可以分为两个阶段。

以北京城为中心，在环京区域建立起坚固的“护城河”，这是华夏幸福产业新城模式的第一阶段。

从2002年到2015年的十四年间，华夏幸福成为了名副其实的“环京大地主”，几乎70%的项目和土地都位于环京地带。

数据来源：企业财报、观点指数整理

2016年，华夏幸福走出坚守十余年的一方天地，首次布局中原城市群以及珠三角区域，产城模式进入了第二阶段。

随后的两年，华夏幸福产城异地复制的步伐不断加快。

华夏幸福董秘林成红在四月份的业绩会上透露，2018年2100亿元销售目标中，规划50%源自于非京津冀区域。

据观点指数公布，2018年上半年，华夏幸福实现销售额805.04亿元，较上年同期增长 15.63%，其中，产业新城业务园区结算收入额151.44亿元，占总销售额的18.81%。

分区域而言，华夏幸福在京津冀以外区域销售面积为325万平方米，占总销售面积比例的45.68%，较去年同期增长293.88%；而京津冀以外区域的核心业务销售额占比则达到 38.63%，较去年同期提升25个百分点。

不到三年的时间，华夏幸福实现了从津京冀地带向长三角城市群、中原城市群、粤港澳大湾区等经济圈的布局。

即便如此，华夏幸福产城模式的正前方依旧不明朗，毕竟在这场与时间、政策和市场的竞赛中，华夏幸福像是带着“枷锁”前行。

一方面，华夏幸福的这种产城模式对政策的依赖性极高，因此，一旦政策转变，就会带来巨大的不确定性；另一方面，这种模式的前期投入大，且前期开发的各项费用均由华夏幸福自行承担。

数据来源：企业财报、观点指数整理

“签约的项目是作为一个池子储备在那里，在合适的地方公司便把合适的项目引导到产业新城里……所以，签约投资额是一个池子的概念，我们会每年逐步按照我们的指标、进度、批复，按照我们资源情况，逐步地把它落到我们的项目里。”在2016年的股东大会上，华夏幸福管理层曾如是表示。

换个角度看，储备“池子”就意味着华夏幸福前期须投入大量的资金进行收储、打造，同时更要承担招商引资的风险，一旦“池子”无法装满，就必须自行承担“空池子”的风险。

从华夏幸福的财报获悉，2018年上半年应收账款为281.45亿元，占总资产7.27%，同比上升48.84%。华夏幸福表示，应收账款增加主要是与政府结算园区收入所致。

这种不能及时买单的方式，容易造成华夏幸福的资金链紧绷。2017年全年，华夏幸福实现营业收入596.35亿元，净利润为88.07亿元，但经营活动产生的现金流量净额却为-162.28亿元，是近三年来首次为负。

2018年第一季度，华夏幸福经营活动产生的现金流量净额仍为负值，即-96.03亿元，第二季度末则为-78.18亿元，第三季度末则为-76.60亿元。

“公司的产业园区业务具有投资金额大、业务周期长、业务环节复杂的特点。”

实际上，华夏幸福已察觉出问题所在，并在2017年年报中承认当前业务所面临的种种境遇。所以，为了走出迷雾山间，远离险途，华夏幸福必须在园区结算收入来临前，找到新的资金源。

2017年全年，华夏幸福的融资总额为1105.43亿元，其中银行贷款余额412.48亿元，债券期末余额489.55亿元，信托、资管等其他融资余额203.4亿元。

数据来源：企业财报、观点指数整理

长期以来靠借款“维持生计”，就导致华夏幸福的负债常年高居不下。2017年，华夏幸福的总负债为3048.32亿元，同比增长43.88%，截至2018年9月30日，总负债为3355.07亿元，与年初相比增长了306.75亿元，负债率84.43%。

但是，当一个绊脚石出现的时候，往往意味着前方可能存在更多的绊脚石。

“银行停止开发贷”、“华夏幸福资金链断裂”等消息在2018年开年陆续从坊间传来。为了解决资金问题，51岁的王文学不得不将自己一手创建的庞大地产王国切割开来。

2018年7月，华夏控股向平安资管协议转让其持有的华夏幸福5.8亿股股票，占华夏幸福总股本的19.70%，转让价款为137.7亿元。

本次权益变动后，华夏控股及一致行动人鼎基资本的持股比例由62.37%变为42.67%，平安资管的持股比例为19.88%。

中国平安的引入，让华夏幸福在债务面前得以喘息，但随着“二股东”一起来的，还有人事大调整和权力再平衡。

9月13日，平安人寿提名孟森、王威作为第六届董事会董事候选人。随后，有传闻表示，平安的马明哲力邀华润集团助理总经理、华润置地执行董事吴向东担任华夏幸福高管，一同前往的还有华润置地有限公司执行董事、高级副总裁、首席财务官俞建。

12月4日，俞建获任为华夏幸福联席总裁，分管财务及融资等业务。随后，吴向东离职且加盟华夏幸福的消息迹近落地。

王文学或许喜忧参半，毕竟在这场出让了权益的重大重组后，稳住了阵脚，但他庞大的地产帝国，仍然需要拨正方向。

平安加盟后，华夏幸福还将产业小镇整体并入了产业新城集团，还传出裁撤京南集团的消息。

彼时，熟悉华夏幸福的人士向观点指数表示：“京南集团是华夏幸福的重镇，是不可能被裁撤的，只是由于异地复制更需要人，所以优化一下结构。”

艰难的一年，在华夏幸福的正前方，是产业新城的模式新局，是资金补给的不确定，更是与平安之间的磨合之径。

王文学向来都不是把希望寄托在别人身上的人。

华夏幸福在财报中曾表示，“产业园区开发业务和房地产业务相辅相成，互相促进”。华夏幸福称，公司通过开展产业园区业务，对委托区域进行整体规划，完善区域基础设施、公共设施建设，通过产业发展服务和园区运营服务实现区域产业、人口的导入，提升区域价值，创造房地产、商业等第三产业消费需求；公司通过开展房地产业务，为所在园区提供更好地居住环境，服务产业人口，提升区域粘性。

实际上，正是由于华夏幸福与政府合作开发产业新城，因此，这家企业在拿地方面相较于其他任何房企都有绝对的优势，以至于华夏幸福不用拿贵地，更不用“囤粮过冬”。

数据来源：企业财报、观点指数整理

有市场人士分析称，这种模式通常是与政府签订了排他性协议，协议中通常会约定一定数量的土地供公司做前期开发建设，因此华夏幸福在拿地方面基本上没有竞争者，可以持续以低价获取土地。

据观点指数不完全统计，2018年全年，华夏幸福新增土地储备257.94万平方米，但全年土地成交费用总额仅为102.47亿元。

相比之下，“龙头房企”万科在土地方面的花销要比华夏幸福多得多。2018年全年，万科新增项目241个，总建筑面积达5070.5万平方米，需支付的权益地价达到1659.82亿元。

数据来源：企业财报、观点指数整理

有了“先天优势”，华夏幸福在住宅开发和销售方面显得如鱼得水。

单从华夏幸福的住宅销售额来看，2017年为1200.51亿元，同比增长26.5%，2016年、2015年分别增长66.30%、41.16%。

据观点指数统计，2018年全年，华夏幸福在房地产销售方面录得销售金额1660.0亿元。而2018年上半年，华夏幸福的产业园区配套住宅实现签约销售额638.12 亿元，占上半年总销售额805.04亿元的79.27%，2017年，住宅销售额则占总销售额的78.87%。

近六年，华夏幸福的住宅销售额与总销售额之间比例均在60%以上，无疑为华夏幸福的产城业务提供了一定的资金储备。

数据来源：企业财报、观点指数整理

但观点指数也统计发现，华夏幸福在2018年的房企月度销售排名中的表现并不均衡，而在2018年这个以规模说话、以销售额为大的行业，掉出了房地产销售TOP10的华夏幸福，如何重提速度，如何为产城业务蓄力，依旧是幸福正前方的巨大挑战。

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