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统计局公布70个大中城市房价数据,其中一线城市的新房市场住宅销售平均成交价上升动力强劲但二手房市场住宅销售平均成交价持续下降,而二线/低线城市的新房市场和二手房市场住宅销售平均成交价增速持续减慢。我们认为一线城市的新房市场住宅销售平均成交价高速上升主要由于12月推盘出现结构性改变,同时广州调整房地产政策也推升房价。我们预期房价上升动力持续疲软,中央和地方政府将采取必要措施遏制房价过快上涨。
各线城市新房市场房价环比升幅呈差别化发展。统计局公布的中国70个大中城市12月房价数据显示,一线城市新房市场住宅销售平均成交价环比增速由11月0.3%加快至12月1.3%,二线/低线城市新房市场住宅销售平均成交价环比增速由11月1.0%/0.9%减慢至12月0.7%/0.7%。值得注意的是,广州是住宅销售平均成交价月环比增幅最大的城市,12月上升3.0%,之后是北京/上海/深圳,分别上升1.0%/0.6%/0.4%。
另一方面,房价月环比上升的城市数目由11月的63个减少至12月的59个,其中期内房价月环比上升的一线城市数目增加2个至4个,二线/低线城市数目由11月的18/43个减少至12月的17/38个。因此,房价月环比增速加快的二线/低线城市数目由11月的12/20个大减至12月的3/16个,但全部一线城市的房价月环比增速加快。70个大中城市中,广州是住宅销售平均成交价月环比增幅最大的城市,之后是石家庄/锦州,分别上升2.5%/2.3%,厦门仍是住宅销售平均成交价月环比降幅最大的城市,12月下降0.4%(11月下降0.5%)。
按同比口径,一线/二线/低线城市的新房市场住宅销售平均成交价增速由2017年12月的0.6%/5.1%/6.9%加快至2018年12月的2.8%/11.3%/10.8%。不过一线/二线城市的全年房价同比升幅由2017年的10.1%/9.1%减慢至2018年的0.5%/7.6%,同期低线城市的全年房价同比升幅维持在7.8%。
二手房市场房价上升动力减弱。12月二手市场房价方面,一线城市住宅销售平均成交价经过11月环比下降0.4%后在12月进一步下降0.3%,是连续四个月环比下降,其中北京/上海/广州/深圳分别下降0.2%/0.3%/0.4%/0.3%。同时,二线/低线城市的二手房市场住宅销售平均成交价环比持续上升0.1%/0.3%(11月上升0.3%/0.4%)。
另外,二手房市场住宅销售平均成交价环比上升的城市数目由11月的51个减少至12月的47个,其中二线/低线城市数目由14/37个减少至11/36个。同时,房价月环比增速加快的二线/低线城市数目也由11月的12/20个大减至12月的3/16个。其中,南宁/锦州/济宁是12月二手房市场住宅销售平均成交价环比升幅最大的三个城市,分别上升2.0%/1.7%/1.5%,而厦门/福州/广州是12月二手房市场住宅销售平均成交价环比降幅最大的三个城市,分别下降0.6%/0.5%/0.4%。
按同比口径,12月二线/低线城市的二手房市场住宅销售平均成交价上升7.9%/8.2%,较2017年12月分别加快2.9个百分点,同时今年12月一线城市的二手房市场住宅销售平均成交价上升0.6%(2017年11月为2.5%)。一线/二线城市的全年房价同比升幅由2017年的12.0%/7.9%/5.4%变为2018年的0.7%/5.8%/5.9%。
预期房价上升动力持续疲软。12月,一线城市新房市场住宅销售平均成交价环比上升动力强劲,我们注意到这主要是由于12月推盘出现结构性改变以及广州取消新房“双合同”令房价急升。另外,我们认为二手房市场房价表现可以更好地量度楼市温度 - 二手房市场一线城市住宅销售平均成交价持续下降,同时二线/低线城市住宅销售平均成交价增速连续下降超过三个月。我们预期房价上升动力持续疲软,中央和地方政府将保持审慎并且采取必要措施遏制房价过快上涨。
李兴文, 先生
李兴文先生是工银国际研究部房地产行业分析师。他拥有逾10年房地产行业研究经验,曾在沙特王国控股上海办事处担任投资分析员和易唯思商务咨询担任资深分析员从事房地产行业研究,并在瑞银证券房地产团队从事房地产行业证券研究。他持有英国巴斯大学MBA学位。
周朗程, 先生
周朗程先生,毕业于美国南加州大学马歇尔商学院,获工商管理金融学学士学位。2017年加入工银国际后,担任房地产行业分析师。
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