北京共有产权房八成遭弃购，这种房子真的买不得？
1月14日，北京房山共有产权房“金林嘉苑”公开选房，900人报名，但最后却只有180多人购房，其余全部弃购，弃购率将近80%。
此前，大兴的瑞福园，也是在今年1月开始非京籍选房，参加摇号家庭共有2231户，而房源只有301套，人数是房源的7倍多，但结果是只选走了50套，弃购率超过97%。
共有产权房市场遇冷再添两起个案，也让这种新兴的产权房再次引发高度关注。共有产权房从最初的市场新宠到现在被频频打入“冷宫”，背后究竟原因何在？这种房子以后真的买不得了吗？
01
近两年，北京共有产权房市场热度降低有目共睹。
首先是申购房源比的下降：
2017年9月30日，北京首个共有产权住房项目朝阳锦都家园共有427套房源，共有16万户申购家庭，按较后通过审核的12万户计算，申购家庭和房源比例大约为281：1。
2017年10月27日，开始申购首个真正的共有产权住房金隅大成金成雅苑项目，969套房源只有5万户家庭申购，按较后通过审核的1.5万户家庭计算，申购家庭和房源比例仅为15.4：1。
2018年7月7日结束申购的顺义区金港嘉园项目，申购房源比仅为19.5：1，而稍早些时候密云区的首创·悦欣汇项目和顺义区的雅筑佳苑项目，申购房源比分别是14.4：1和31.9：1。
从大范围的时间上来看，人们对共有产权房的热度的确不如开始的时候。实际上，不仅是申购，共有产权房在购买流程的选房环节上，也同样遇冷：
2018年3月1日位于海淀区的首个共有产权房项目中铁碧桂园正式开盘，竟然遭遇70%的弃购！
2018年7月18日平谷区的保利·桃源香谷项目开始选房，经过三天的时间，选中最后一套房源的购房者编号是1760，那么该项目的弃选率在72%左右。
作为大兴区首个大体量供房，产权比高达80%的四季盛景园于去年12月25日选房，共卖出28套，剩余2196套，弃选率接近99%。
02
市场对共有产权房热情消褪，简单梳理一下，原因包括了以下几个方面：
第一大主要原因是共有产权房的转让规则发生了变化。
就北京来讲，共有产权房已明确禁止转变其属性。不能转变房子的共有属性，意味着房子的房主永远无法拥有完整产权，共有产权房也就彻底失去了在市场自由流通的权利。
这始于2017年9月30日正式开始执行的《北京共有产权住房管理暂行办法》，其删去了此前非常重要的一条表述：“房主5年后可以以市场价回购剩余产权，使其转为商品房，回到市场公开流通。”
这项规则意味着共有产权房只能在共有产权体系内流转，而且还是政府优先回购。流通性受限下，升值空间显然有限，投资属性也随之锐减。而说到居住属性，以现在的价格看又不够吸引人。
其次，审核条件更为严格也是共有产权房申购数量大幅下降的原因之一。
就社保而言，对于“新北京人”，首先要满足在京缴纳连续60个月社保，然后再是满足项目所在地对社保期限的要求，缺一不可。另外，对“非京籍”申购人的资格认定更严格。其中延庆、海淀、密云三区表现出明显的人才优先导向，对于所在企业、个人学历及职称等均给出规定。
第三，房子周边的配套设施未满足选房者需求。虽然是共有产权房，其市场需求仍然受到房子的配套、位置等因素的影响。
就昌平区的绿海家园、中骏四季家园、万科翡萃家园这三个共有产权房来讲，均是毛坯交房，价格在1.8万元-2.1万元/平方米左右。从地理位置上看，前两者都在六环外，唯一在六环内的翡翠家园，它的周边几乎没有公共交通。买这个类型的房子主要是用于居住，交通不便利的话，会制约它的市场需求量。这也就是为何这三个共有产权房项目在第一次选房时有70%的家庭弃选。
反观首个共有产权房项目“朝阳锦都家园”就不一样，因为位于五环内，在黄渠地铁站附近，周边配套较为完善，所以被购房者疯抢。
综合来看，房子的性价比、通勤距离等因素，决定了实际居住体验、和价格是否在自身承受范围之内，这也是用户是否决定选择共有产权房的主要原因。
最后，市场上的共有产权房呈逐年增加的趋势，在一定程度上改变了需求。
2018年，共有产权房作为北京建立“保基本、分层次、广覆盖”住房供应体系中的重点项目，其在土地供应、政策支持上，得到了大力倾斜。
据中原地产研究中心的统计，2017年，北京完成土地规划建筑面积出让中，共有产权房300.77万平方米，占比约31%。截至2018年7月中旬，共有产权房土地出让完成61.97万平方米。
市场上的共产房在2017年总共才4000多套，2018年猛增到3万套，预计今年还会增多，个别区的房源一下子 “过剩”。如顺义区最多，相当于延庆、大兴及密云三区供应量之和。个别区域此类房源大量增加，自然形成了买方市场，同时也助长了人们买房的观望情绪。
03
值得关注的是，在看似冷清的共有产权房市场，仍然有着真正想要买、却买不得的刚需。除了申购条件受限，他们还受阻于房子的价格。
如位于顺义区后沙峪镇的博裕雅苑，房源2952套，含全装修费用销售均价2.3万元/平。购房人产权份额比例为55%。从价格、位置以及周边发展，该项目都是比较理想的，但现实却是去化率不足6成，难道真的没有刚需需要这些房子吗？
当然不是，对于很多刚需来说，产权和户型其实是小事儿，有房住才是根本。但这个价格，换算成拥有的产权比例，再和周边商品住房的价格比较一下，会发现并无太大差异。
再以位于大兴区的瀛海瑞福园来说，产权房的价格是2.9万/平米，个人产权比例60%，如果换算成100%产权的话，那么它的价格就是4.8万，接近5万了。可是，与它临近的限竞房瀛海府和万和斐丽也只不过才5.2万。再看其周边二手房，兴海园目前均价约4.3万、紫宸苑目前均价约4.8万。
如果价格不占优势，产权又限制重重，有条件的人们当然更愿意去买商品房。
最后说说共有产权房的未来。
从金融属性来看的话，共有产权房出现的原因就是为了抑制炒房行为。从现在的情况看，这一点也确实严重得到了执行。
从居住层面来看的话，只需要承担按比例折合下来的价格就能买到房子，满足了刚需想要低价在大城市买房的需求，如果是仅用于自住，共有产权房是一个很好的选择。
虽然在这个过程中，共有产权房暴露出了不少硬伤，但是也根据实际情况在进行调整，如修改非京籍比例，让房源分配更加贴合当地实际供需情况。在这样不断摸索的过程中，大众也看到了房子能回归居住属性的实际可操作性。
所以，本着房住不炒的原则，相信主管部门会将这一政策继续执行下去，并会在实际执行过程中，不断进行调整完善，更多的人也有希望借助于此完成自己的购房梦。
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