泛海融创大交易 账面价格其实是道“主观题”

    1月21日，泛海控股发布公告称，公司拟通过转让项目公司股权的方式，以约148.87亿元将泛海控股所属公司名下的北京项目和上海项目出让给融创地产。

    这无疑是2019年开年地产界最引人瞩目的一笔大交易，所涉及的京沪核心地产资源也是市场上难寻的稀缺品。价格无疑是这笔交易的核心要素，但价格背后，这桩交易更多的是一道涉及双方当下选择和未来方向的“主观题”。

    梳理此次交易双方公告可以发现，交易所涉及北京项目、上海项目地块可建筑面积共计约130万平方米；而交易对价148.87亿元，加上标的公司存量债务356.17亿元（截至2018年11月30日）共计505亿元，可大致得出：泛海出售地块按楼面价计算约为3.9万元/平方米，对应北京上海核心地段的位置，此价格应该算得上合算。

    不过，这种“简单”的计算方式确有着明显的缺陷。第一，上述地块包括住宅、商业、酒店和写字楼等多种业态，平均价格很难反映不同业态的价格差异；第二，上海项目中还包括约40万方的待拆迁面积。据泛海控股2018年半年报披露，此次交易所涉及的上海项目12#、14#地块仍处在拆迁或一级开发阶段，也就是俗称的“毛地”或“生地”。若把拆迁和一级开发的资金和时间成本计算在内，这些地块的隐含成本显大大高于“净地”。

    依据现有公开信息，泛海和融创的这笔大交易，很难仅仅从价格层面判断到底谁“占了便宜”，只有参考双方公司当下的经营状况，并结合其长远的发展战略才能得出妥当的结论。

    正如泛海控股表示，此次交易目的为打造更为安全优质的上市公司平台，一方面公司房地产业务比重将大为下降，产业结构将实现大幅优化；另一方面，公司的资产负债结构将得到实质性改善，公司的负债规模将有所下降，且可获得大额现金回流，有效地缓解公司的现金流压力，提升公司的财务稳健性。

    而融创方面则认定：“北京项目和上海项目均位于一线城市的核心位置，是十分稀缺的大体量优质项目。收购事项将有助于进一步增加公司在北京和上海的土地储备和市场份额。”

    此外，泛海在战略层面还有更深的考虑。此次脱手京沪项目后，可聚焦于自身优势更为突出、发展空间更为广阔且更符合公司未来发展战略的武汉中央商务区项目；并可依托武汉中央商务区更好地促进公司金融、战略投资、不动产运营和资产管理等各项业务的联结，落实业务板块间互促互进、共同发展的经营理念，推动公司向多元化业务形态构成的综合型控股公司深入转型。

    值得回味的是，卢志强和孙宏斌这两位“大佬”纵横商界多年，百亿级的交易在其商海生涯中算不上太大的风浪，二者也很少有犯错的时候。