【长江地产|思聪团队】基本面韧性依旧，总量增速微幅回落——2018年统计局数据点评

基本面韧性依旧，总量增速微幅回落

——2018年统计局数据点评

报告正文

2019年1月21日，国家统计局公布2018年全年房地产数据，房地产开发投资累计增速小幅下降至9.5%，商品房销售面积累计增速继续下滑至1.3%。

销售面积累计增速继续回落，单月恢复正增长。2018年1-12月，商品房销售面积累计同比增速约为1.3%，较1-11月累计增速回落约0.1个百分点；单月增速约为0.9%（2018年11月：-5.1%），重回正增长区间。从区域上来看，2018年1-12月东部地区、东北地区销售面积累计同比分别负增长约5.0%和4.4%，中部区域、西部区域销售面积累计同比增长约6.8%和6.9%，中部地区销售面积累计增速持续回落。2017年以来，全国商品房销售面积累计增速持续回落，目前已降至较低水平。受一、二线城市去化率下降及三四线城市棚改货币化安置走弱影响，2019年商品房市场销售或有所下行，行政调控进一步收紧的可能性较低。

2018年商品房销售额增速仍处高位，单月增速明显回升。2018年1-12月，全国商品房销售额同比增长12.2%，增速较1-11月提高0.1个百分点；增速虽较2017年有所下滑，但整体看仍处高位。单月增速方面，2018年12月商品房销售额单月同比增长约12.3%，单月增速出现连续回升。总体来看，销售端整体韧性依旧，但受调控政策深化以及后续购房者预期变化影响，未来商品房销售额增速或出现一定下降。

投资增速高位略降，开工增速持续走高。2018年1-12月，全国房地产投资累计增速仍然较为坚韧，累计同比增长约9.5%，较2018年1-11月小幅回落约0.2个百分点，高增速预计仍主要受土地购置费滞后效应支撑；地产投资单月增速在2018年12月有所下滑。就新开工增速而言，由于土地购得两年内需要开工，房企前两年购置的土地集中开工推升2018年新开工规模；另一方面，房企为加快资金回笼，开工动力亦较为充足；两种因素叠加使得2018年新开工增速达17.2%，较2018年1-11月提升0.4个百分点；新开工面积单月增速有所回落，但仍处于较高水平。虽然开工及施工面积增速仍在增长，但从2018年前11个月情况看整体建安及设备工器投资均已负增长，单位施工投资出现下滑。后期随着销售以及拿地趋弱，新开工增速或出现一定的下滑，进而对未来市场供应产生一定影响。

土地购置面积累计增速继续下滑，拿地力度有所减弱。2018年全年土地购置面积增长14.2%，较1-11月回落0.1个百分点，比上年回落1.6个百分点；土地成交价款增长18.0%，较1-11月回落2.2个百分点，比上年回落31.4个百分点。整体来看，房企拿地力度有所下降，但土地购置面积与成交价款累计增速仍然较高，显示出拿地端的韧性。展望未来，销售端的走弱预计将拖累2019年开工及拿地投资，后期房地产开发投资增速料将有所下滑。

资金增速回落，按揭降幅收窄。2018年全年房地产开发企业到位资金增长6.4%，较2018年1-11月回落1.2个百分点，比上年回落1.8个百分点；到位资金增速回落主要受国内贷款负增长4.9%拖累；定金及预付款增速仍处高位，2018年全年累计增速为13.8%。2018年房地产开发资金来源中个人按揭贷款同比下降0.8%，降幅较1-11月收窄0.1个百分点，较2017年收窄1.2个百分点，近期主要城市按揭利率也出现了高位回落。目前，经济中整体流动性已出现明显改善，预期按揭利率未来将持续下行，进而对房企资金面产生一定的积极影响。

投资建议：基本面韧性依旧，继续看好估值修复行情。展望2019年行业总量数据增速回落趋势明确，政策端或继续以稳为主，但各地因城施策预计将持续深化，流动性层面较前期已明显缓解，结合我们的地产周期研究框架，地产板块行情或正逐步走出中期底部，未来或将以估值修复行情为主旋律，建议关注防御和相对收益兼备的龙头标的：万科A、保利地产、新城控股、金科股份、华夏幸福及招商蛇口。