为什么我们在当前时点看好二线房企？

从历史看未来：地产板块估值是否还有空间？

板块相对估值在政策触底至基本面回稳区间处于上升通道。历史上各个估值修复周期中，政策总是先于行业基本面见底，但板块相对估值则在政策底到来后，先于基本面底逐渐步入上升通道。而在基本面回稳之前，即全国销售面积同比为负值的区间内，板块相对估值的上升趋势不破。

基本面逐渐探底。当前一二线来访量尚未见明显起色，但相对1月数据同比有所恢复。而我们春节返乡调研的数据显示，三四线的颓势在18年中便已显现，今年将继续承压。重点房企层面来看，今年1月份销售面积增速基本呈现下滑， 2月份重点房企的销售出现一定程度的改善，但整体同比依然没有回归到去年同期水平。考虑到开发商数据的领先性，我们认为全国销售在一季度进一步下探是大概率事件。

政策面持续改善。我们认为站在当前时点上，行业政策已迎来两大重要转变：1、行业政策已从2016年10月至2018年底的“严调严控”转变为2018年底以来的“以稳为中心”；2、流动性层面来看改善已经兑现，对于行业的支撑体现在消费端房贷利率下行和放款速度加快，以及供给端房企融资体量上升和成本有所下行两方面。

配置思路：当前二线房企具备配置价值

判断当前投资机遇的关键在于企业对于改善因子的弹性以及预期差的空间。去年四季度以来，我们认为市场最大的改善因子在于融资端。我们反复强调，对于二线房企最大的掣肘在于成长能否持续以及融资端的压力。这也是在过去数月二线房企整体PE落后于龙头房企的关键因素。而从目前的情况来看，数个二线城市政策端的松动或将在一季度对市场形成托底效应，对于深度布局一二线以及强三线的房企而言，成长的逻辑依旧通畅；融资改善则是更为关键的因子，因为过去融资趋紧的大环境对于高杠杆、高融资成本的二线民企影响颇大，持续走高的信用利差更是雪上加霜，如今宽货币向宽信用的走向，不仅仅能够解除燃眉之急，未来逐步下降的融资成本将有望缩小二线房企的PS与PE的差距，即PS较低的房企将面临更大的改善空间。

目前时点，我们认为地产依然具备配置价值，尤其是二线地产商具备更大的市场弹性。建议优选：1、具备成长弹性（阳光城、荣盛发展）；2、具备ROE突破能力（招商蛇口、万科、保利、华侨城）；3、享受存量价值红利（光大嘉宝、中粮地产），以及物业服务板块等。