【西南地产周观点】房地产税表述未超预期，市场楔形头部显现

上周申万地产板块先扬后抑，周跌幅0.02%，成交额1895亿，环比大增25%，同期上证指数下跌0.81%、沪深300指数下跌2.46%，板块二线地产和中小票反弹幅度显著超越一线龙头，赚钱效应显著扩大，我们近几周投资观点持续验证。申万地产板块中“市北高新、华丽家族、城投控股、苏州高新”等涨幅居前，“光大嘉宝、华夏幸福、深物业A、中天金融”等跌幅居前，港股通中地产股里面“国瑞置业、合景泰富、绿城中国、新城发展”表现强势。

春节后，市场强劲反弹，上周三市场反弹的上升楔形收敛到末端，从博弈逻辑角度暗示趋势可能反转，上周四中信证券和华泰证券先后发布了中国人保及中信建投的看空报告，周五市场惨烈下跌，周五下午3点后，内房股龙头“融创中国”在房地产税传闻影响下尾盘大跌超过10%。在急涨之后，A股市场有一定的调整和盘整需求。3月8日全国人大委员长的讲话“制定房地产税法，都要加紧工作，确保如期完成”。这个“制定房地产税法”并不是新提法，在2015年5月25日全国人大常委会立法规划中就提出“制定房地产税法，视情况在2015年或以后年度安排全国人大常委会审议”，之后每年都是这样的表述。“如期”是呼应2018年9月7日“十三届全国人大常委会立法规划”的说法，在任期内（2018.3-2023.3）提请审议，这其实一个很宽松的说法，后续可以关注今年4/5月人大常委会立法规划的相关表述。从房地产税进入实施的非法律必要因素来看，发展租赁市场、城市更新改造和信用体系建设是三个必要条件，当前房地产立法及实施条件依然很不完备。

房地产税如果落地征收，必然意味着土地使用权到期自动续期、房地产开发和交易环节税负的调低等问题，从税费分配结构来看，很可能相当于房企土地增值税的一部分转而以个人房地产税持有税的形式交给政府，其实对房企而言可能是利好。短期对市场预期和二手房供需有一定影响，但中长期并不构成房价涨跌的主要驱动因素。

从销售数据来看，对今年上半年销售差的预期或将有所改善，上周多家房企发布2月销售，销售情况呈分化态势。中国恒大2月份实现215.3亿元销售额，同比下降55.28%，中国金茂、旭辉控股以及融创也出现了不同程度下降；保利（334亿，+54%）、金地集团（69.3亿，+51%）、世茂房地产（100.4亿，+41%）、和招商蛇口（83.03亿，+15%）、新城控股（236.56亿元，+24%）均实现较大幅度上升。随着多城首套房贷利率的下调以及一二线城市销售逐渐回暖，我们看好三四月房企的销售业绩。

我们前周观点强调，房地产税立法对市场预期的影响不可忽视，但立法进程在目前来看并未出现“超预期”的表述，建议积极把握市场扰动带来的买入机会，基本面下行打开政策宽松空间，按揭利率进一步下行提升交易热情、19年优质房企业绩基本锁定、资产分拆上市提升估值，龙头公司基本面会有一个从高增速到稳定表现的阶段，优选体量偏小、业绩增速幅度大的二线地产，A股推荐金地、新城、阳光城、蓝光、华发、南山控股、世荣兆业，港股推荐龙光、金茂、旭辉、宝龙等。（胡华如18688929962/尉鹏洁15201911471）

1．落实城市主体责任，推进城市更新和“三块地”试点成果。第十三届全国人民代表大会本周在北京召开，政府工作报告中指明了2019及未来几年的房地产市场发展方向。1）“深入推进新型城镇化。坚持以中心城市引领城市群发展。”报告明确指出中心城市在城市群发展中的核心地位，肯定中心城市在发展中对于周边城市的辐射带动效应，预计成都、武汉、郑州、西安等中心城市周边的中小城市未来会得到较好发展。2）“抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。”报告提到抓好农业转移人口落户，配合近期各地发布降低落户门槛新政，预计2019年通过户籍新增人口带来的购房需求会继续保持。3）“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。”本次报告虽然未提到“一城一策”，但突出强调“城市主体责任”依然暗示2019年的调控政策仍会在城市层面落地，具体到住建规划、购房限制、金融政策等方面期待创新。4）“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。”报告花较大篇幅着墨城市更新，突出房地产存量市场开发的重要性，对拥有较多旧改土地和涉及城市运营的开发商利好。5）“推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果。”农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点多年来已经取得较好的经验成果，本次明确提出要推广试点成果，预计包括苏州、东莞、重庆、济南等城市后续在集体建设用地配建租赁住房等方面，会有较多的动作和政策导向。

2. 2月销售数据公布，主流房企表现分化。多家房企发布2月销售公告，销售情况呈分化态势。其中，中国恒大2月份实现215.3亿元销售额，同比下降55.28%，中国金茂2月份销售额为79.77亿元，同比下降43%，此外绿城中国（1～2月134亿，-15.19%）、旭辉控股（63.5亿，-6.9%）以及融创中国（182.7亿，-4.4%）也出现了不同程度下降；禹洲地产2月份销售额为30.8亿，与去年同期基本持平；另一方面，保利发展（334亿，54.31%）、金地集团（69.3亿，51%）、世茂房地产（100.4亿，41%）、奥园集团（56.3亿，39%）、和招商蛇口（83.03亿，14.63%）的2月销售额均实现较大幅度上升；此外，佳兆业前两月销售额为83.3亿元，同比大增72.8%，新城控股前两月销售额为236.56亿元，同比上升24.3%。

3. 多地银行下调房贷利率，未来有望继续放松。有媒体消息称，多个地区银行的个人住房贷款利率已于近日下调。其中，深圳四大行的首套房贷利率已经调整为基准利率上浮5%，二套房贷利率调整为基准利率上浮10%。据3月4日融360发布的监测数据显示，目前深圳地区首套利率均值为5.46%，环比上期监测均值5.57%下降1.97%；二套利率均值为5.74%，环比上期监测均值5.8%下降1.03%。杭州部分银行首套房贷利率最低可以做到上浮8%，相对于之前上浮10%有了明显下降。常州部分股份制银行首套房贷利率目前为基准利率基础上浮10%，二套上浮15%，而此前分别为15%与20%。今年信贷政策宽松，银行资金充足，市场利率有整体下降趋势，在两会政府工作报告中，也没有再提“保持中性”，而是“稳健的货币政策要松紧适度。广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配，以更好满足经济运行保持在合理区间的需要”，所以房贷利率预计还会继续呈放松态势，但是楼市调控政策整体不会放松。

4.房地产税立法进程加快，但离正式落地尚有距离。3月8日，全国人大常务委员会委员长在十三届全国人大二次会议上表示，“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等”立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。随后国家税务总局局长王军表示，“今年将稳步推进房地产税立法。”此前的3月5日，国务院总理在政府工作报告中提出，“今年健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。”对比去年和今年政府工作报告中关于房地产税的表述以及中央领导的发言，可以明确房地产税已逐渐进入制定程序中。虽然房地产税的落地预期在持续加快，但距离其真正落地还需要一定时间，因为开征房地产税首先要满足两个条件：一是立法获得正式通过，二是建立一个覆盖全国的不动产信息联网登记和房价的动态评估体系。

上周A股申万地产板块跌幅0.02%，成交额1895.05亿元，环比增长24.76%。

图：近一年地产板块相对沪深300 表现

数据来源：WIND，西南证券整理

上周，申万子板块涨跌幅情况如下。

图：申万各子板块上周绝对涨跌幅（%）

数据来源：WIND，西南证券整理

上周大港股份，华丽家族，城投控股，苏州高新等涨幅居前，光大嘉宝，华夏幸福，深物业A，中天金融等跌幅居前。

图：上周地产板块涨幅靠前个股

图：上周地产板块跌幅靠前个股

数据来源：WIND，西南证券整理

上周内房股涨幅显著的包括中骏置业，国瑞置业，绿城中国等。上周内房股跌幅显著的包括嘉年华国际，丰盛控股，旭辉控股等。

图：内房股上周涨幅靠前个股

图：内房股上周跌幅靠前个股

数据来源：WIND，西南证券整理

数据来源：WIND，西南证券整理

我们的模拟组合今年以来累计绝对收益8.43%；相对申万房地产收益为-10.51%。整体持仓水平为96%，主要持仓股包括金地集团（25%）、华发股份（25%）、天健集团（24%）和保利地产（23%）。

图：西南地产模拟组合累计绝对收益和相对收益（对比申万房地产指数）

数据来源：每市，西南证券整理

表：2019年2月房企销售数据

数据来源：克而瑞，西南证券整理

表：近期内地房地产企业海外债券数据

数据来源：wind，西南证券整理

表：最新银行按揭利率水平(单位%）

数据来源：融360，西南证券整理

【新城控股|发布年报】：实现营业收入541.33亿元，同比增长33.58%。其中主营业务收入中，房地产开发销售本期实现营业收入508.38亿元，较上年同比增加31.05%；实现归属于上市公司股东净利润104.91亿元，较2017年增长74.02%。

 【新城悦|业绩快报】：2018年，新城悦及其附属公司（集团）收入为人民币11.5亿元，较截至2017年12月31日止年度的全年收入人民币 8.664亿元相比，同比增长达到32.7%。

【雅居乐|业绩快报】：雅居乐集团控股有限公司发布了2月份业绩单，其在2月份实现预售金额合计为71.5亿元。

【陆家嘴|业绩快报】：2018年陆家嘴实现营业总收入126.39亿元，较去年同期增长35.54%；营业利润5.43亿元，利润总额5.46亿元，同比分别上升11.83%和10.94%。

【中国恒大|盈利预告】：公司预计去年净利润、核心业务净利润将 上升，其中核心业务净利润预期较去年增长超过90%。 

【招商蛇口|销售公告】：2月，招商蛇口实现签约销售面积38.65万平 方米，同比增加46.90%；实现签约销售金额83.03亿元，同比增加 14.63%。

【佳兆业集团|销售公告】：2019年前两月总合约销售约为83.3亿元，总合约建筑面积约为472,297平方米，分别较2018年同期增加约72.8%及 53.9%。平均售价约为每平方米17,637元，较2018年同期增加约12.3%。

【禹洲地产|销售公告】：2月，合约销售金额为人民币30.80亿元，去年30.53亿元基本持平；销售面积为21.32万平方米，同比减少18.19%；平均销售价格为每平方米人民币14450元。

【保利发展|销售公告】：2月，保利发展实现签约面积189.12万平方米，同比增长20.81%；实现签约金额334.04亿元，同比增长54.31%。12月，保利发展实现签约面积416.97万平方米，同比增长11.37%；实现签约金额669.95亿元，同比增长25.70%。

【旭辉控股|销售公告】：公司发布了公司二月份的销售成绩单，实 现合同销售金额约人民币63.5亿元，同比下降6.9%。对应合同销售面 积约39.85万平方米。2019年2月合同销售均价约人民币15900元/平方米。

【中国金茂|销售公告】：2月，金茂取得签约销售金额人民币79.77亿 元，环比下降约23%，同比降43%；签约销售建筑面积约38.69万平米。 截至2019年2月28日，签约销售金额共计人民币182.93亿元，同比下降 40%；累计签约销售建筑面积约78.91万平米。

【瑞安房地产|销售公告】：其2月份实现合约物业销售额人民币1.88 亿元，同比下降25%；首两月累计合约物业销售额4.86亿元，同比下降 26%。

【世贸房地产|销售公告】：2019年2月，世茂房地产合约销售额约为 100.4亿元，合约销售面积为55.2万平方米，较去年同期分别上升41% 及25%。2019年2月平均销售价格为每平方米18157元。截至2019年2月 28日止两个月，世茂房地产的累计合约销售总额约为215.5亿元，累计 合约销售总面积为123.8万平方米，较去年同期分别上升26%及20%。

【融创中国|销售公告】：2019年2月，融创中国及其附属公司及联属 公司（集团）实现合同销售金额约182.7亿元，同比减少4.40%；合同销售面积约121.6万平方米，同比增加4.38%，合同销售均价约15020元/ 平方米。

【阳光城|销售公告】：2019年1-2月，其销售金额200.76亿元，销售面积155.33万平方米；权益销售金额124.92亿元，权益销售面积92.55万平 方米。

【美的置业|销售公告】：公司及其附属公司（“本集团”），连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约人民币108亿元，而相应的已售建筑面积约110.3万平方米。

【金地集团|销售公告】：2月份，公司实现签约面积32.9万平方米，同比上升27.09%；实现签约金额69.3亿元，同比上升51.00%。1-2月，金地集团累计实现签约面积79.2万平方米，同比上升8.47%；累计签约金额175.5亿元，同比上升38.24%。

 【绿城中国|销售公告】：截至2019年2月28日止两个月，累计取得总合同销售面积约67万平方米（包括销售面积和代建管理项目面积）同比减少27.96%，总合同销售金额约人民币134亿元，同比减少15.19%。

【中国海外发展|销售公告】：2019年1-2月，中国海外系列公司的累 计合约物业销售约为港币501.09亿元，同比上升18%，相应的累计已售楼面面积约为235.81万平方米。

【国瑞置业|销售公告】：2月，集团实现签约销售额约人民币29.57亿元，建筑面积签约销售量约87,989平方米，同比分别增长402.9%及 116.2%；签约平均售价约每平方米33,608元

【奥园集团|销售公告】：于2019年2月份，奥园实现未经审核合同销售金额约56.3亿元，同比增长约39%；合同销售面积约53.0万平方米，同比增长51%。

【中国恒大|销售公告】：中国恒大2月份的合约销售金额约为人民币 215.3亿元，同比下降55.28%；合约销售面积约为202.4万平方米，同比下降58.4%；合约销售均价为每平方米人民币1.06万元，同比上7.5%。

【新城控股|销售公告】：截至2月底，新城控股累计合同销售金额约236.59亿元，比上年同期增长24.30%；累计销售面积约218.65万平方米，比上年同期增长26.51%。

【金地商置|销售公告】：自2019年1月至2月期间的计合约销售总额约人民币62.49亿元，而累计销售总面积约26.23万平方米，同比分别增长48.08%以及48.7%。

【新城控股|债券发行】：公司面向合格投资者公开发行面值总额不超过80亿元的公司债券已获得中国证监会批复。此次公司债券采用分 期发行方式，首期发行自核准发行之日起12个月内完成；其余各期债券发行，自核准发行之日起24个月内完成。

【陆家嘴|票据发行】：其公开发行2019年公司债券（第一期）的发行工作已于3月5日结束，最终决定全部发行品种一，品种一发行规模为 28亿元，票面利率为3.95%。

【宝龙地产|票据发行】：公司发布公告称，全资附属公司上海宝龙实业于2019年3月5日发行2019年度第一期中期票据，规模10亿元，发行利率7.2%。

【正荣地产|票据发行】：公司发行的2亿美元优先票据预期将于3月11日批准在联交所上市及买卖，年息9.15%。

【首开股份|票据发行】：北京首都开发股份有限公司发布公告披露其融资计划，包括两期总规模不超27亿元的债权融资计划及规模不超50亿元的永续中票融资计划。

【万科地产|债券发行】：该债券简称为19万科01，发行总额为20亿元， 将于3月12日于深交所上市。期限为5年，附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，票面利率为3.65%。

【嘉宝股份|IPO】：四川蓝光发展收到证监会出具的《关于核准四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司发行境外上市外资股的批复》。国证监会核准嘉宝股份新发行不超过49,353,700股境外上市外资股，每股面值人民币1元，全部为普通股。完成本次发行后，嘉宝股份可到香港联交所主板上市。

【银城国际|IPO】：公司于港交所敲钟上市。银城国际IPO共发行 354,262,000股，每股发售股份2.38港元，集资净额约为7.705亿港元。

【绿地集团|战略合作】：绿地联手泰国暹罗地产、新加坡德伟地产集团和BNR亚洲三家海外大型开发商，以“轻资产”管理输出模式，加速自营酒店品牌全球拓展。

万科A：销售稳健增长，物流地产获取积极

1）单月销售表现平淡，面积再次负增长。公司 2018 年 12 月份实现合同销售金额 630.1 亿元，同比+1.3%，环比+8.0%，合同销售面积 438.7 万方，同比-3.2%，环比+23.4%。公司单月销售金额经历前两月高速增长后，12月表现平淡，除受到高基数影响外，公司年底冲刺目标基本完成，全年销售压力已逐步释放完毕。销售面积自 12 月增速 继 4 月和 8 月后再次转负，但主要受到高基数影响，从环比来看，反而是有较大幅度 的回升。

2）全年销售稳健增长，超额完成销售目标。公司 2018 年累计销售金额 6069.5 亿元， 同比+14.5%，累计销售面积 4037.7 万方，同比+12.3%，分别较前 11 月增速下降了 1.8 和 2.2 个百分点。公司 2018 年下半年销售增速明显回升，基本保持在 10%以上增速。三季度以来，公司加大推盘力度，10 月以来销售去化良好，全年累计同比增速有所回升，最终维持在 15%左右。我们此前预估公司全年销售额 5800 亿，目前公司完成超过 6000 亿。

  3）全年拿地谨慎，但物流地产获取积极。公司 12月拿地微增，新增项目 22 个，以一二线城市为主，新增权益建面 280.6 万方，同比+1.4%，环比+20.5%，支付权益价款 181.1 亿元，同比+1.9%，环比+28.9%。公司 2018 年累计新增权益建面 2966.9 万方，同比-6.6%，支付权益价款 1659.8 亿元，同比-13.4%，全年拿地均价 5595 元/ 平，同比下降 7.2%，严格控制拿地成本。公司全年支付的权益价款占比累计销售额为 27%，较去年下降了 9 个百分点。但公司在物流地产获取方面明显积极，12 月新 增物流地产项目 10 个，新增权益建面 95 万方，支付权益价款 12 亿元。全年共新增权益建面 465 万方，支付权益价款 96 亿元。

保利地产：业绩符合预期，销售回款好于预期

1）全年业绩符合预期，保持稳健增长。公司2017年业绩增速为25.8%，2018年三季报业绩增速为16.0%，当时市场对公司的业绩预期有一定下调，总体上2018年20%的业绩增速符合市场预期。由于结算权益比例走低，公司利润总额的增速高于业绩增速18个百分点。扣非后净利润增速低于业绩增速3.1个百分点，主因代理公司重组带来了部分的非经常性损益。考虑到公司2017年和2018年销售额分别有47.2%和30.9%的增速，我们保守判断2019年业绩增速依然维持在能在20%以上。

2）销售完美收官，回款率好于预期。2018年12月，公司实现签约销售额365.3亿元，同比增长4.5%；2018全年实现签约销售额4048.2亿元，同比增长30.9%；全年累计实现签约面积2766.1万方，同比增长23.4%；销售均价14635元每平方米，同比增长6.1%。2018年公司新推盘当月去化率有所下降，2017年为73.1%，2018年为64.4%，12月去化62.4%，相比11月有所反弹，与公司年底冲业绩有一定关系。公司在2018年累计可售去化率为83.6%，比17年下降3pct。年末已推未售货值990亿。2018年公司全口径回笼资金3536亿，回笼率88%，比2017年的86%高出两个百分点。

3）投资强度有所控制，2018年下半年拿地明显减少。公司在2018年下半年适当控制了拿地的投资强度。2018年累计拓展规模相当于17年的70%左右，共获取132个项目，3116万方，合同价格1927亿，权益比在68%左右，权益地价1256亿。相比销售回款的比例在40%多，远低于17年。

4）融资成本安全可控，信用优势明显。截止到2018年末公司有息负债约2650亿，综合融资成本约5.03%，净增负债约为661亿。全年公司预收账款超过3000亿，资金状况良好。公司的央企信用优势和良好的回款情况有助于在行业下行期获得更多的市占空间。

招商蛇口：全年销售高增长，前海整备协议落地

1）单月销售同比环比高增长，单月销售额突破 200 亿元。2018 年 12 月，公司实现销售金额 217.7 亿元，同比增速创下半年新高，为 113.9%，环比达 36.9%； 2018年 12 月实现销售面积 115.7 万平方米，同比增长 78.7%，环比增长 40.3%， 销售单价为 18808.6 元/平米，略低于全年平均水平 21008.7 元/平米。就单月数据来看，2018 年下半年随着公司推盘量增加，下半年单月销售整体好于上半年，12月单月创下半年新高，单月销售突破 200 亿元。

2）2018 年销售额突破 1700 亿元，全年拿地力度不减上年。从累计销售数据来看，2018全年实现销售金额 1705.8亿元，同比大幅增长 51.3%，实现销售面积 827.4 万平方米，同比大幅增长 45.1%。单月拿地方面，12 月单月通过招拍挂方式新增 7 个项目，对应计容建筑面积 115.72 万方，权益地价 43.52 亿元，权益比 52.3%。总的来看，2018 年全年公司通过招拍挂方式新增项目 76 个，权益拿地金额 576.0 亿元，新增计容建面 1248.9 万方，同比增长 22%，拿地力度不减上年，2018 年拿地面积比销售面积的值为 1.5，未来可售货值充沛。2018 年新增土地楼面价 8696.8 元/平米，占累计销售单价 20618.1 元/平米的 42.2%，拿地 单价较低，土地成本可控，央企资源优势凸显。

3）前海土地整备协议落地，潜在优质土储静待开发。2018 年 12 月 24 日，深圳规土委、前海管理局、招商蛇口及其他相关方签署《土地整备协议》，明确了前海土地整备的实施方式、评估价值和土地使用权置换方案等。评估方案将原规划 130 亿元的土储，重新评估值 925 亿元由招商局集团享有 40%的权益，并由公司全部并表操盘运营。重新规划后土储为商业和住宅的经营性用地为主，前海板块今后将成为公司于深圳重要的核心资产。同时，公司在漳州、烟台、上海、 揭阳等区域的产城联动、港城联动项目均处积极开发阶段，我们看好公司未来核心资源的持续变现。

金地集团：三季度业绩大幅释放，净负债率有所提升

1）三季度营收业绩双增长，盈利能力大幅提升。前三季度，公司业绩增幅大于收入增幅主要因为：（1）项目结算量价齐升，一方面下半年来结算量大幅增长，第三季度贡献了较多利润，公司三季度实现营业收入184.0亿元，同比增长124.4%，环比增长124.0%，实现归母净利润28.5亿元，同比增长155.3%，环比增长155.2%；另一方面，随着项目结算单价的增长，公司盈利能力大幅提升，前三季度毛利率同比提升6.8个百分点至41.4%，并较上半年提升了3.6个百分点。（2）期间费用率逐步改善，前三季度销售费率从去年同期的2.7%下降到1.8%，管理费用率从去年同的8.5%下降到6.5%。（3）前三季度，联合营企业带来的投资收益17.7亿元，同比大幅增长94.3%，公司少数股东损益23.9亿元，同比大幅增加156.4%。

2）三季度销售持续回暖，积极扩充土地储备。前三季度公司实现累计销售金额1060.9亿元，同比上升3.4%；累计销售面积580.1万平，同比上升3.8%。从单季度销售情况来看，三季度实现销售额430.2亿元，同比增长33.3%，而公司一、二单季度销售额为负增长，三季度单季销售单价21026元每平方米，同比大幅增长19.8%，显著高于一、二季度，公司下半年年来高价盘推盘力度显著，销售增速亮眼，公司10-11月计划推盘量为52个项目，我们预计全年销售目标可期。拿地方面公司继续保持积极态势，前三季度拿地61幅，新增土地储备约672万平方米，总投资额约676亿元。

3）净负债率维持在高位，整体融资成本可控。截至三季度末，公司剔除预收账款后的资产负债率为50.9%，同比上升了5.9个百分点，公司净负债率为70.5%，比上年同期上升25.2个百分点，比上半年末降低了4.2个百分点。截至三季度末，公司货币资金对短期负债的覆盖率为253.2%，短期偿债压力较小。

新城控股：销售目标超额完成，租金收入高速增长

1）销售额超 2 千亿，增速 TOP10 房企第一。公司 2018 年 12 月实现销售金额 225.3 亿元，同比增长 6.4%，环比增长 30.8%，实现销售面积 220.8 万方，同比增长 41.1%，环比增长 52.2%，销售均价 10205 元/平。公司 1-12 月实现销售金额 2211.0 亿元，同比增长 74.8%，实现销售面积 1812.1 亿元，同比增长 95.2%， 销售均价 12201 元/平。公司 2018 年销售目标 1800 亿，在当前市场环境下仍然超额完成销售目标，在克而瑞排行榜中销售额排名第八，同比增速在 TOP10 房企中位列第一，远超主流房企 20%-30%的平均增速。2018 年下半年以来，公司持续大力推盘，加上可售货值分布区域去化良好，在大多数主流房企增速下滑的情况下，公司有 3 个月增速超过 200%。

2）拿地稳健土储充裕，试水养老和教育。公司 12 月拿地受高基数影响，面积增速下滑明显。新增计容建面 291.3 万方，同比下降 47.6%，环比增长 38.7%，支付权益价款 149.8 亿，同比增长 56.9%，环比增长 334.2%，拿地均价 5274 元 /平。权益价款增速远超计容建面增速的原因为，公司试水养老和教育用地，12 月购入北京一宗土地用途涉及养老的地块，另购入南京一宗土地用途涉及幼托的地块，楼面价分别为 22385 元/平和 15802 元/平，权益均为 100%。公司 2018 年共新增计容建面 2536 万方，同比增长 0.8%，支付权益价款 677 亿元，同比 增长 10.3%，由于公司 2017 年拿地扩张积极（计容建面同比增长 122%），在当前主流房企拿地持续谨慎的情况下，公司拿地依然较为积极。根据我们估算，公司 2018 年末总土地储备近 7500 万平方米，按销售均价 12201 元每平米估算在手货值约 9 千亿，可供 4-5 年结算。

3）住宅商业双轮驱动，租金收入大幅提升。商业地产表现持续亮眼，目前综合体的销售面积占比总销售面积已达30%左右。吾悦广场租金收入贡献继续大幅增长，四季度租金及管理费收入7.3 亿，环比增长28%。2018 全年租金及管理费收入 21.6 亿，同比增长103%，平均出租率 99%。目前已开业吾悦广场达 42 家，较上半年新增 16 家，在建及拟建的吾悦广场达 38 家，预计未来租金和管理费收入将继续快速增长。

荣盛发展：业绩持续增长，销售略超预期

1）业绩符合预期，毛利率较高。公司2018年营收和归母净利润实现稳定增长，得益于公司地产业务规模扩大、可结算项目增加，并且着力实现全国化布局，目前公司版图已延伸至12个省市的40余个城市，有效对冲区域风险。公司三季报披露，预计2018全年归母净利润变动幅度20%-40%，变动区间69.1亿-80.7亿，而根据业绩快报，公司实际实现营业收入566.5亿元，同比增长46.4%；归母净利润76.6亿元，同比增长33.0%。此外，前三季度财报显示，公司实现毛利率32.2%、净利率13.7%，较上年同期分别上涨了3.7个百分点及下降了0.1个百分点。经营活动产生的现金流量净额87.6亿元，而上年同期为负的75.7亿元，公司偿债能力持续增强。据业绩快报披露，公司2018年末资产负债率83.9%，较2017年末下降了0.8个百分点，公司财务状况良好。
2）销售超额完成，去化率有所回升。2018年全年公司销售目标是880亿，目前超额完成115.4%。公司累计实现签约面积983.4万平方米，同比增长54.7%；累计签约金额1015.6亿元，同比增长49.5%，销售均价10328元/平，同比下降3.4%。从销售结构来看，目前依然以北方区域为主，河北省仍是公司主要收入来源，未来公司将加大华南区域布局力度，全国布局将更加均衡，有助于实现规模化增长。四季度公司去化率较三季度有所回升，在60%左右，整体去化率良好。
3）拿地谨慎，土储充裕。2018年公司新增土地储备计容建面791.6万方，仅完成年初计划1500万方的52.8%，较上年下降了28.6%，主因三季度市场环境趋紧，公司提高拿地标准，在融资水平下降的情况下公司更注重回款。公司2018年共支付土地权益价款176.0亿元，平均楼面价2192元/平。目前公司土地储备3300万方左右，土储充裕可供3年左右开发，未来将在二线及强三线的重点城市进一步布局。 

融创中国：单月销售表现优异，全年销售目标无碍

1）单月表现优异，后期销售可期。公司9月份实现合同销售金额533.5亿元，同比增长24%，环比增长32%；合同销售面积353.2万方，同比增长37%，环比增长25%。单月合同销售金额和销售面积均创下今年新高，销售额今年首次突破500亿，根据克尔瑞公布的销售排行榜，公司9月销售额位居前三。根据公司往年销售分布情况，公司在三季度末和四季度会开始逐步释放销量，四季度销售可期。从单月增速来看，下半年来销售增速逐月放缓。从销售单价来看，9月合同销售均价为15110元/平，同比减少9%，环比增长6%。

2）累计销售增速可观，全年销售目标无碍。公司今年1-9月累计销售金额3190.7亿元，同比增长56%，累计实现合约销售面积2084.5万方，同比增长78%，分别较上月下降了9个百分点和12个百分点。公司累计合约销售均价15450元/平，同比减少13%，公司今年以来销售均价较去年有明显下降，降幅在10%左右，但从绝对值来看，在TOP10房企中价格依然较高。公司2018年全年销售目标4500亿，下半年可售货值4912亿，只需完成53%的去化率即可达成全年销售目标。前9月已完成销售目标的71%，完成全年销售目标无碍。

3）土储充足优质，增速明显放缓。截至2018年8月末，公司新增土储约2920万平方米，拿地面积与上年同期基本持平，权益占比约52.9%，平均地价3620元每平米，成本低廉可控。总的来看，截至中期业绩披露日，公司总土地储备为2.31亿方，对应货值3.29万亿元，平均地价4470元每平米。公司拿地布局具有前瞻性，抢在市场热度提升之前通过大量收并购积极布局热点城市，超过92%的货值位于一、二线及环一线城市价值区域，为未来业绩的增长提供保障。

4）负债结构持续优化，净负债率稳步回落。随着公开市场拿地的放缓，公司净负债率持续下降，杠杆水平逐渐改善，上半年末公司净负债率为193%，较去年同期下降67个百分点，较2017年底下降9个百分点，未来有望得以进一步降低。

碧桂园：全年销售有质有量，单月销售略有放缓

1）单月权益销售额为下半年最低，低基数下同比增速较高。根据公司公告，2018年12月单月公司实现权益销售金额 121.4 亿元，环比下降 64.0%，同比上涨 184.6%；实现权益销售面积 170.0 万平方米，环比下跌 57.7%，同比上涨 51.8%， 单月权益销售均价为 7141 元/平方米，环比下跌 15%，同比上涨 87.5%。从月度权益销售额来看，下半年以来，公司权益销售额均值为 318.4 亿元，略高于 2017 年下半年的月均 289.6 亿元，12 月为公司全年权益销售额最低的月份，同比增速较高是由于去年同期基数较低。

2）累计权益销售额实现高增长，权益占比略有降低与 2017 年基本持平。根据公司公告，2018 全年公司实现权益销售金额 5018.8 亿元，同比大幅增长 31.25%； 实现权益销售面积 5416 万方，同比增长 23.06%。累计权益销售均价为 9267 元/平方米，同比增长 6.7%。公司 2018 全年权益销售额增速在销售 TOP8 房企中处于领先地位，在下半年市场下行背景下，公司销售韧性和土储布局眼光凸显。根据克而瑞公布的数据，公司全年全口径销售金额约 7286.9 亿元，同比增长约 32.3%，实现累计销售面积约 7730.7 万方，同比大幅增长约 27.4%，截至 12 月底，公司权益销售占比约为 68.9%，较 11 月末的 73.7%下降了 4.8 个百 分点，主要为 12 月单月权益销售占比较低所致，与 2017 年全年 69.4%的权益 占比基本持平。

3）保持低成本拿地方针，拿地力度大幅降低。据公告，2018 年 11 月公司新增 5 个项目，对应土储权益建筑面积 23.3 万方，对应权益地价 1.84 亿元。2018 年 1-11 月公司共计新增权益计容建面 8501 万方，归属权益购地金额 1871 亿元，楼面价为 2201 元/平方米。若按面积口径，公司所获土地位于一二线和三四线城市的占比分别为 21%和79%。截至 2018 年上半年，公司权益土地储备面积约 2.29 亿平方米，主要分布于广东、江苏、安徽等省份。此外公司有潜在权益土储约 9010 万平方米，多数布局在大湾区一二线城市及周边，公司总土储业内领先并具备较强成本优势，我们看好公司为龙头房企市占率的提升空间。

中国金茂：销售增速亮眼，土储有质有量

1）业绩如期释放，毛利率领先行业。上半年公司收入增长符合预期，主因城市物业开发板块结转规模提升所致（上半年确认收入195.1亿元，同比增长23%），物业租赁和酒店经营保持稳中有升。报告期公司物业开发结算毛利率为38%，较上年同期上升5个百分点，主要是长沙、南京、北京、宁波和广州等区域高毛利项目进入结算周期。公司上半年净利率20.5%，同比增长了1.6个百分点，整体上看，公司毛利率和净利率在行业内均处于领先水平。截至上半年末，公司已售未结金额1,015亿元，其中符合竣工交付条件可在2018年结算的金额约208亿元，完全锁定今年的业绩。

2）销售增速抢眼，土储有质有量。上半年公司实现签约销售额718亿元，同比增长198%，增速在TOP30房企中排名第一，下半年公司可售货值超过1000亿，货值较为充裕，我们预计全年销售额有望在1000-1100亿。公司“城市运营”板块持续发力，上半年新签约6个城市运营项目。1-7月，公司共计收购29个项目，土地价款467亿，权益比48.2%，新增土地储备548万方，平均拿地成本约8,636元每平米，相当于今年上半年销售均价的25.2%。公司土地储备十分优质，基本都集中在一二线城市，潜在的变现及运营价值大。截止到2018年7月底，公司包括一级开发的土储总计为5,045万方，平均权益比约64.5%。

3）负债结构优化，融资成本优势明显。2018年上半年，公司积极拓展多种资金渠道，境外发行12.5亿人民币优先担保票据，境内发行30亿人民币无担保中期票据，又获得80亿港币银团贷款。截至上半年末，公司平均借贷成本仅5.0%，在目前融资收紧的情况下依然维持在一个较低的水平。此外，公司在上半年通过股份配售引入战略投资33.3亿港元，中化持股比例降至50%以下。截至上半年末，公司净负债率仅66%，较去年底下降了3个百分点。尽管公司处于积极扩张的发展阶段，但机制更趋灵活、净负债率稳步降低，安全性反而略有提升。

蓝光发展：物业分拆上市获批，估值修复更上层楼

1）费率改善显著，业绩进入高增长通道。2015年3月蓝光发展通过重大资产重组将地产开发业务注入到上市公司，2015-2017年公司实现的归属母公司股东的净利润分别为8.1亿、9.0亿和13.7亿，2018年公司预告的业绩区间为21.5-24.5亿，按中值测算同比增速为68%，扣非后业绩区间在22.5-25.5亿，按中值测算同比增速为80%。在2018年1月9日公司发布的股票期权激励计划实施考核管理办法中，激励对象的核心行权条件就是公司在2018-2020年归属于上市公司股东扣除非经常性损益后的净利润分别不低于22、33和50亿，随着公司地产结算规模效应和财务管理费率的控制，公司业绩进入明确的高增长通道。
2）销售突破千亿，回款率略超预期。2018前三季度公司公告实现的合约销售额670.8亿元，同比增长52.0%，克而瑞数据显示公司2018年实现合约销售额1041.7亿，同比增长79.1%，累计销售单价约10，157元每平方米，同比约增长6.4%。2018年三季度末公司预收账款508.2亿元，同比增长38.8%，2018前三季度销售商品提供劳务收到的现金为341.7亿，同比增长26.2%，估算公司在2018年销售权益比约88%，公司销售回款率约67%。根据克而瑞数据，2019年前2月公司实现全口径销售额116.9亿，同比增长15.7%，预计公司销售在2019年能实现稳健增长。

3）拿地能力增强，下沉推进全国布局。公司在2018年新增土地权益建面约881.9万方，同比增长约75.0%，权益拿地金额明显低于权益建筑面积，新增土地的楼面成本控制优异。公司持续深耕西南、长三角、粤港澳大湾区等核心城市群以及战略城市，拿地不断纵深化，使得2019年公司整体可售资源充裕。

【发改委|全国人大将落实制定房地产税法】

十三届全国人大二次会议上，全国人大常务委员会委员长栗战书说，“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等”立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。

【长三角|加快长三角一体化示范区建设】

在3月6日上海市代表团全体会议上，上海市委书记李强表示，长三角一体化上升为国家战略之后，上海、江苏、浙江交界处将设立长三角一体化示范区。当前，上海正在“紧锣密鼓”与江苏、浙江研究长三角一体化示范区相关规划和制度设计。

【上海|下调相关房屋交易税费】

个人出售房屋增值 税附加由11%下调为6%，增值税及附加一共为5.3%，以缴税时间为准。 人非居住用房网签合同日期在2019年1月1日之后的，印花税减半由 万分之5，调整为万分之2.5。下调时间自2019年3月7日起。

【深圳|中信、北京银行下调深圳二手房贷利率首套最低上浮8%】

中信、北京银行在深圳已下调二手房房贷利率，目前中信银行二手房首套可以做到在基准利率基础上浮8%；北京银行二手房首套可以做到上浮8%、二套房上浮12%。近期，深圳多家商业银行执行首套房基准利率上浮10%、二套房上浮15%，利率下行趋势较为明显。

居民购房意愿降低，降准释放的流动性对于改善按揭成本和房企融资环境或相对有限；部分房企计提减值准备或超出预期。

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