地产：大湾区扬帆起航 区域发展迎新契机

楼市现状：以广深为核心，梯队特征显著。2018年粤九城实现销售面积8828万平，同比增长1.1%，占全国销售比重的5.1%，其中广佛惠贡献成交50%以上。2015年至今主要城市房价涨幅均超过50%，除珠海外粤九城房价以广深为中心呈现梯队辐射状，整体离港澳仍有较大差距。未来在大湾区协同发展带动下，人均GDP与房价偏离较大的佛山、中山、江门等节点城市，楼市或将迎来较好投资机遇。2018年粤九城整体土地成交1.51亿平，其中商业及住宅类占比仅55.4%，广佛贡献50%的土地出让，肇庆、江门等地出让占比逐步提升。由于持续开发建设，核心珠三角城市土地开发强度均已超国际30%警戒线，产业转移及升级需求迫切。

楼市机遇：经济及人口聚焦、交通路网完善奠定中长期楼市发展基石。粤港澳大湾区占全国GDP10%以上，但人均GDP仍显著低于世界三大湾区。

以科技创新为代表的旧金山湾区人均GDP遥遥领先，未来创新有望引领粤港澳大湾区经济实力再上台阶。区域人口密度为1208人/平方公里，低于东京湾区、长三角及京三角；随着大湾区协同发展加速，亦有望加快人口向大湾区城市圈汇聚。根据规划，未来区域将拥有一批在全国乃至全球极具影响力的高校、科研院所，促进人口由数量汇聚向质量提升迈进。纲要规划构建现代化的综合交通运输体系，在加强区域经济体协同发展同时，将进一步加速人口汇聚，为区域楼市中长期健康发展奠定基础。

产业机遇：把握园区建设、物流地产及城市更新蕴含的发展契机。纲要规划将推进国家自主创新示范区建设，有序开展国家高新区扩容。针对大湾区打造国际科技创新中心定位，逐步调整园区产业结构，积极参与孵化、培育甚至入股园区有潜力的科创企业，分享企业成长的收益。纲要明确构建现代货运物流体系，预计未来物流地产尤其高标准仓库建设将迎来快速发展，同时对应物流地产基金等亦蕴含着契机。规划明确因地制宜推进城市更新，传统房企可通过参与城市更新，进行关键区域布局；同时积极参与城市更新衍生的投融资机遇。

投资建议：粤港澳大湾区规划纲要出台标志着区域建设步入全面实施阶段，未来将建成国际一流湾区和世界级城市群。随着大湾区交通路网完善、产业结构升级及人口汇聚，有望为区域楼市持续健康发展提供支撑。从投资标的来看，重点关注大湾区土储资源较多的招商蛇口、天健集团(000090)，同时关注园区地产、物流地产及城市更新中蕴含的产业机会。板块投资方面，短期受市场风险偏好提升影响，缺乏弹性和题材的地产股表现相对中庸。

展望后市，我们认为若市场情绪持续攀升，低估值滞涨的地产股亦存在补涨的机会；若后续楼市基本面下行，市场风险偏好回落，板块亦存在政策博弈的反弹机会。

风险提示：1）粤港澳大湾区规划实施进度低于预期；2）2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险；3）楼市大幅调整带来的资产大幅减值及净利率下滑的风险；4）若楼市降温超预期，且融资渠道依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险。