房企年报观察 | 靠处置子公司股权度日 沈阳商业城亏损成常态

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李未来 北京报道

扣非后净利润连续多年亏损，沈阳商业城股份有限公司（以下简称“沈阳商业城”，600306.SH）的日子不好过。

4月3日，沈阳商业城发布2018年业绩快报，报告期内实现营业总收入99667.65万元，比上年同期略有增长，但归属于上市公司股东的净利润为-12675.57万元，比上年同期减少253.82%，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-11612.80万元，比上年同期减少了3.37%。

这是沈阳商业城连续第六年扣非后净利润亏损，2016年和2017年分别亏损约1.21亿元和1.12亿元。

《华夏时报》记者了解到，以百货、超市为主要业态的沈阳商业城近年来受电商冲击较大，其传统零售业务经营压力较大，同时，沈阳经过连续多年的快速发展，商业地产面临严重过剩，区域内大型零售企业家数众多，然服务功能、经营格局、营销手段、商场设计和建筑规模等要素同质化现象严重，导致沈阳商业城业绩下滑。

亏损成常态

2019年1月29日，沈阳商业城发出了一份业绩预亏公告。据其称，“经财务部门初步测算，预计2018 年年度实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比，将出现亏损，实现归属于上市公司股东的净利润-12071 万元左右；归属于上市公司股东扣除非经常性损益后的净利润-11099 万元左右”。

约两个月后，这一亏损数字又进一步扩大了。4月3日，沈阳商业城又发布了一份业绩快报，相比之前，归母净利润亏损增加约603万元至-12675.57万元，扣非后净利润亏损增加约513万元至-11612.80万元。

事实上，亏损几乎是沈阳商业城的常态，《华夏时报》记者查阅其近6年财报发现，2013-2018年，沈阳商业城有3年的归母净利润处于亏损状态，分别为2013、2015、2018年度，而这6年扣非后净利润均为亏损。

也就是说，这6年间，沈阳商业城基本是靠非经常性损益来度日的。

2014年，沈阳商业城依靠非经常性损益获得约3亿元的收入，其中包括以2.955 亿元的代价出售辽宁物流的 99.94%的股权，以4140 万的代价出售安立置业的100%的股份，将净利润由亏损约2.69亿元转为盈利3225.97万元；2016年，沈阳商业城出售了持有的盛京银行部分股权，实现投资收益 26377 万元，使本来亏损的净利润状况转正为约1.11亿元；2017年，沈阳商业城收到出售盛京银行的第三笔款项23469.75 万元，将净利润由亏损转为8240.33万元。

盛京银行股权转让结束后，沈阳商业城一时间没有找到合适的资产出售，从而导致报告期内亏损约1.27亿元。

收入规模持续缩水

沈阳商业城的主营业务究竟是什么状况呢？

公开资料显示，沈阳商业城属于商业地产领域，从事的主要业务是商业零售，主要业态是百货商场，公司经营模式是联营+租赁+自营。公司所处辽宁及沈阳区域内，受东北区域经济发展所限，传统的实体零售企业持续低迷，行业面临消费复苏缓慢、渠道竞争激烈等困难，行业景气度仍在低位运行。受限于老工业基地机制性和产业结构问题的影响，近些年城市经济发展速度放缓，人口增长乏力，消费需求远不及一线城市以及服务业、创新业务发达的二线城市。以零售为主的百货、购物中心纷纷陷入了客流少、资金持续紧张尴尬的境地。整个地区的零售企业都面临着行业发展滞缓、各要素成本增加、利润空间不断压缩的现状，企业经营环境日趋严峻。

同时，沈阳经过连续多年的快速发展，商业地产面临严重过剩，区域内大型零售企业家数众多，然服务功能、经营格局、营销手段、商场设计和建筑规模等要素同质化现象严重。

自2013年以来，沈阳商业城营业收入每年均呈下滑趋势，从2013年约18.6亿元缩水到2018年的约9.67亿元。

对于收入规模缩水以及未来业务调整等问题，记者向沈阳商业城董秘办公室发送了采访提纲，但截至发稿之日尚未获得回复。

屡陷建筑工程、售后返租等合同纠纷

对于沈阳商业城来说，最棘手的问题还不是扣非后净利润连年亏损，而是各种官司“缠身”。

4月5日，沈阳商业城发布一则诉讼进展公告，因涉及与山东天幕集团总公司（以下简称“山东天幕”）、辽宁天幕装饰工程有限公司建设工程合同纠纷案败诉，沈阳商业城将于该判决发生法律效力后 15 日内给付山东天幕工程款约303.12万元。

而在3月15日，沈阳商业城曾公布了另一宗诉讼案件，该案件涉及其与沈阳北方建设股份有限公司(以下简称“北方建设”)建设工程合同纠纷案。早在2011年7月，北方建设与沈阳商业城签订《建设工程施工合同》约定:沈阳商业城将其改扩建二期工程发包给北方建设进行施工。2012年沈阳商业城二期工程竣工，其委托2家审计机构出具了两次工程结算审计定案表，北方建设提出根据二次审计结果，商业城需支付北方建设约2229.17万元。但这笔款项沈阳商业城并没有支付，直到2018年2月5日，沈阳市沈河区人民法院于判决沈阳商业城给付北方建设工程款1749.87万元以及相应利息。

后来沈阳商业城虽然继续上诉，但最终败诉。

出让子公司股权，也让沈阳商业城陷入纠纷。2014年6月，深圳茂业商厦有限公司(以下简称“茂业商厦”)与沈阳商业城签订《股权转让协议》，受让后者持有的辽宁物流有限公司（以下简称“辽宁物流”）99.94%股权，而辽宁物流为沈阳亚欧工贸集团有限公司(以下简称“亚欧公司”) 控股股东。亚欧公司称，“茂业商厦违反《股权转让协议》、《关于偿还辽宁物流2亿元借款的承诺函》中的承诺，拒绝履行代偿义务，导致展业公司向茂业商厦控制的嘉兴百秀承担年利率45%以上的巨额利息、违约金等负担，损失已累计数亿元人民币”，因此请求判令沈阳商业城与茂业商厦之间的股权转让协议无效。不过，该项起诉已被法院驳回。

由于商铺售后返租而又未兑现回购承诺，沈阳商业城还曾遭到业主的集体起诉。2007年初，沈阳商业城原子公司沈阳安立置业经营有限责任公司(以下简称“安立置业”)因资金需求，以售后回租方式出售产权式商铺，如业主提出转让商铺，需提前 6个月向沈阳商业城提出转让的书面申请，沈阳商业城承诺可以按照相应的租期年限及价格购买。总出售商铺约7631平方米，共计326户，涉及金额约11000万元。

由于沈阳商业城与购买商铺的业主签订的《商铺租赁合同》于2017年陆续到期，因对商铺后续处置未与部分业主达成一致，致使产生纠纷。

2018年8月8日，沈阳商业城与朱国华等 110 名业主房屋租赁合同纠纷案涉及的银行账户申请冻结金额为人民币 20736140.56 元，实际已冻结金额为人民币 10497708.99 元。

2018年11月10日，法院判决沈阳商业城支付董宝霞等 126 户业主商铺回购款3888.18万元。

责任编辑：张蓓 主编：王冰凝

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