物业股“飙涨”大起底：最高市值超600亿，PE数倍于地产股

黄银桥

2019-10-15 20:20:42

来源: 时代财经

目前处于起步阶段的物业行业，其未来巨大的增长空间是投资者所看重的。

物业股.jpg 图片来源：视觉中国

相较于地产股长期被低估，物业公司在资本市场的“受宠”程度明显要高很多。

物业股节节高涨

自今年8月以来，多家在港上市的物业公司股价都出现了大幅上扬，部分甚至创下了上市以来的新高，表现最为突出的要算创下史上最大单物管并购案的雅生活。

收购中民物业后，雅生活在管面积突破5亿平方米，规模排名行业第四。随着规模迅速壮大，雅生活的股价也乘机上扬，并于10月11日攀升至上市以来最高的23.3港元/股，相较于8月1日15.04港元/股，累计上涨了42.29%。

新城悦受王振华事件影响，于7月8日一度下滑至年内最低的5.7港元/股，但随后反弹上升，及至10月15日收盘价达到8.3港元/股；碧桂园服务自8月以来也录得了超过34%的升幅，10月14日最高曾升至25.25港元/股，创下上市以来的历史新高。

除此之外，包括绿城服务、奥园健康、佳兆业美好、浦江中国、中海物业等在内的物业公司的股价自8月以来都出现不同幅度的上涨。

图片 1.png 以上数据来源雪球

10月11日正式在港交所敲钟的鑫苑服务虽最近两日股价有所回调，但受整体行情上涨的拉动，敲钟当日，鑫苑服务股价表现惊人，仅开盘不到半小时，该公司股价达到4.20港元/股的峰值，较2.8港元/股开盘价涨50%，较2.08港元/股发行价涨101.92%。

万亿蓝海的玄机

东北证券房地产行业分析师沈路遥向时代财经分析指出，近期物业公司股价上涨主要原因有两方面，一方面龙头物业公司关联方在过去两年销售规模的快速增长为其带来的在管面积以及业绩增长的强确定性正在逐步兑现；另一方面，中报季期间不少物业公司的上半年业绩增速都超出了市场的普遍预期。

众所周知，绝大部分的物业公司背后都有一家房地产公司做支撑。2017年是中国房地产行业的一个规模飞跃期，以碧恒万为代表的头部房企销售额从一年前的“三千亿”一步跃升至“五千亿”，同时又不少房企销售额都实现了翻倍增长。“随着前两年销售的房子进入结转交付期，物业公司的在管面积以及收入亦将得到相应的增长。”

这些逐步兑现的利好也直接体现在中报中。以股价增幅最大的雅生活、碧桂园服务为例，雅生活上半年在管面积同比增长37.9%至2.11亿平方米；录得收入为22.41亿元，同比增长59.4%；股东应占利润为5.41亿元，同比增长62.9%。

而碧桂园服务上半年的物业服务收费管理面积增加约3530万平方米至2.17亿平方米，同比增长58.48%；收入为35.16亿元，同比增幅约74.4%，净利润较同期增长72.3%至约8.26亿元。

招银国际分析师文干森认为，目前处于起步阶段的物业行业，其未来巨大的增长空间是投资者所看重的。

据时代财经了解，海通证券曾在一份研究报告中指出，物业行业将成为一个万亿级的蓝海市场。“假设2022年物业行业总管理面积为245.2亿平方米，其中住宅占74%，办公占6.5%，商业占10.5%，其他占9%，由于物业费上调空间很小，假设2017-2022年物业费不涨价。那么到2022年物业行业的总规模也可以达到10000亿元。”

事实上，若与上市首日的收盘价对比，不少物业公司的股价升幅都是翻倍的。如碧桂园服务截至10月15日收盘，股价上涨148%，中海物业上涨299%、绿城服务上涨263%、新城悦上涨180%、永升服务上涨131%……

资本市场对于物业公司的追逐，也使得物业公司能获得比地产公司更高的估值。

以目前静态市盈率最高的碧桂园为例，其为63.6，而对应的地产公司——碧桂园静态市盈率仅为5.82。另尤其值得一提的是，静态市盈率为38.87的绿城服务市值高达215亿港元，已经超过市值为155.22亿港元的绿城中国。

究其原因，沈路遥认为，物业和房地产是两个性质不一样的行业，地产开发作为强周期性行业，其估值容易受政策影响，物业行业则拥有轻资产、可持续的现金净流入以及未来两年高确定性的在管面积、收入增长等特点，是地产后周期中较为优质的赛道，因此享受到了更高的估值水平。

文干森同样认为，政策风险小是物业行业一个重要优势，另一方面，物业公司的收入更为稳定，只要业主入住就可以产生物业费，而且是持续长期的。

不过，虽行业整体向好，但行业内的分化也在出现。对比上述15家赴港上市的物业公司可以发现，像中奥到家、祈福生活服务这些背后没有地产公司支撑或者地产公司规模太小的物业公司，市盈率明显偏低。彩生活目前规模虽位列行业第一，但相较于那些后起之秀，已经过了规模的高速增长期，市盈率也较为逊色。

沈路遥表示，受限于行业发展现状与企业集中度依然较低等问题，目前物业管理行业处于”规模为王“的阶段，更为强调在管面积与合同面积的规模。